7.1.8. Ограничения на применение затратного подхода

Затратный подход не следует применять в следующих случаях:

• для зданий, имеющих историческую ценность;

• когда оценивается старое здание, с чрезмерным физическим износом; когда нельзя сделать самостоятельную оценку земельного участка.

7.2. Технология применения для оценки объектов недвижимости

Технология применения затратного подхода объектов недвижимости включает следующие этапы.

Этап 1. Определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости.

Этап 2. Рассчитывается стоимость замещения или восстановительная стоимость объекта недвижимости. В отчете по оценке обязательно надо указать, какая из этих двух стоимостей определяется.

Этап 3. Рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физического, функционального, внешнего.

Этап 4. Вычитается общий износ объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение. Получается стоимость объекта недвижимости за вычетом износа.

Этап 5. Рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости и земельного участка путем суммирования этих стоимостей.

7.3. Определение рыночной стоимости земельного участка

Отдельная оценка рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости, осуществляется для определения налогооблагаемой базы по стоимости этого участка, для установления размеров компенсации при отчуждении земли при принятии решения о ликвидации объекта недвижимости с целью нового строительства, при установлении арендной платы за землю. В РФ в настоящее время плата за землю устанавливается исходя из ее доходности по городским, сельскохозяйственным и прочим землям, и нормативная стоимость земельных участков рассчитывается исходя из величины земельного налога. Однако в связи с становлением российского земельного рынка цены начинают складываться исходя из спроса и предложения на этом рынке.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация:

а) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

б) физические характеристики участка;

в) данные о взаимосвязи участка с окружением;

г) экономические факторы, характеризующие участок.

Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и комиссии, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы и другие источники.

Методические аспекты оценки рыночной стоимости земельных участков рассмотрены ниже.

7.4. Определение восстановительной стоимости или стоимости замещения

Существует четыре основных метода определения восстановительной стоимости объекта недвижимости или стоимости замещения: метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), поэлементный метод, сметный и индексный методы.

1. Метод сравнительной единицы (метод удельной стоимости)

По этому методу для расчета выбирается единица измерения оцениваемого объекта, определяется ее текущая стоимость и умножается на количество единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть 1 кв. м, 1 куб. м, 1 место и т. д. Если эксперт-оценщик не сможет отыскать недавно построенный сопоставимый объект, можно воспользоваться разработками российского Центрального научно-исследовательского института экономики и управления строительством и проектных институтов, который выпускает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном текущем и в прогнозном уровне цен на основании ежеквартальных цен на ресурсы, а также другие укрупненные проектные стоимости объектов.

Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости, который всегда может применяться экспертами-оценщиками.