- •Министерство образования и науки Российской Федерации
- •Содержание
- •12.1. Виды стоимости 185
- •Введение
- •1Основные понятия оценки
- •1.1 Общие определения
- •1.2 Дата оценки
- •1.3 Виды имущества, подлежащего оценке
- •1.4 Цели оценки
- •1.5 Виды стоимости
- •1.6 Принципы оценки
- •1.6.1 Принципы, основанные на представлениях собственника
- •1.1.1.Принципы, связанные с особенностями объекта оценки и его эксплуатацией
- •1.1.2.Принципы, связанные с рыночной средой
- •1.1.3. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
- •1.2.Требования, предъявляемые к эксперту-оценщику
- •2Правовые аспекты оценки собственности
- •2.1 Юридическое понятие недвижимого имущества
- •2.1.Право собственности на недвижимость, включая землю
- •2.2.Виды прав на недвижимость, подлежащую оценке
- •2.3.Оценка прав собственности
- •2.4.Особенности права собственности на жилое помещение
- •2.5.Защита вещных прав
- •2.6.Особенности права собственности на земельные участки
- •2.6.1. Регулирование земельных отношений
- •2.6.2. Ограничение прав собственности на земельные участки
- •2.6.3. Изъятие земельного участка у собственника
- •2.7.Частичные права собственности
- •2.8.Законодательство и стандарты оценочной деятельности
- •3Основные подходы и этапы проведения оценки
- •3.1.Этапы проведения оценки
- •3.1.1. Подготовительный этап
- •3.1.2. Этап сбора информации
- •3.1.3. Этап расчета стоимости объекта оценки
- •3.1.4. Заключительный этап
- •4Шесть функций денежной единицы
- •4.1.Основные понятия
- •4.2.Начисление простых процентов
- •4.3 Первая (прямая) функция сложного процента. Накопление суммы денежной единицы
- •4.4 Вторая (обратная) функция сложного процента: текущая стоимость денежной единицы (текущая стоимость реверсии)
- •4.5 Третья (прямая) функция сложного процента: текущая стоимость единичного аннуитета
- •4.5.1 Обычный аннуитет
- •4.5.2 Авансовый аннуитет
- •4.5.3 Использование двух факторов текущего процента: текущей стоимости единицы и текущей стоимости обычного аннуитета
- •4.5.4 Использование различных ставок дисконта (расщепленных коэффициентов)
- •4.5.5 Повышающиеся или снижающиеся потоки доходов
- •4.6 Четвертая (обратная) функция сложного процента: взнос на амортизацию денежной единицы
- •4.7 Пятая (прямая) функция сложного процента: накопление (рост) единицы за период
- •4.8 Шестая (обратная) функция сложного процента: фактор фонда возмещения
- •4.9 Учет инфляционного обесценения денег в принятии финансовых решений
- •5Доходный подход к оценке собственности
- •5.1 Общие принципы оценки недвижимости по доходу
- •5.2 Основные этапы оценки доходным методом
- •5.3 Определение чистого дохода
- •5.4 Метод капитализации доходов
- •Стоимость капитала (основной суммы) не меняется.
- •Прогнозируется снижение стоимости капитала.
- •5.1.1.Стоимость капитала (основной суммы) не меняется
- •5.1.2. Прогнозируется снижение стоимости капитала
- •5.1.3. Частичное возмещение капитала
- •5.2.2. Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала (ипотечно-инвестиционного анализа)
- •5.2.3.Метод рыночной экстракции (выжимки) для идентичных объектов
- •5.2.4. Кумулятивный метод (метод кумулятивного построения)
- •5.3.Достоинства и недостатки метода капитализации дохода
- •5.4.Метод дисконтирования денежных потоков (последовательного дисконтирования)
- •5.4.1. Общая характеристика и область применения
- •5.4.2. Прогнозирование денежных потоков
- •5.4.3. Определение остаточной стоимости объекта
- •5.4.4. Определение ставки дисконта
- •5.4.5. Определение взвешенного дохода
- •5.5.Достоинства и недостатки доходного подхода
- •6Сравнительный (рыночный) подход
- •6.1.Метод прямого сравнительного анализа продаж
- •6.1.1. Основные этапы метода сравнительного анализа продаж
- •6.1.2. Поправки, влияющие на стоимость объекта
- •6.1.3. Определение величины поправок с помощью анализа парных продаж
- •6.1.4. Определение величины поправок с помощью регрессионного анализа
- •6.1.5. Последовательность внесения поправок в цены продаж сопоставимых объектов
- •6.1.6. Единицы сравнения
- •6.2.Расчет стоимости объекта с помощью валового рентного мультипликатора
- •6.3.Достоинства и недостатки сравнительного подхода
- •7Затратный подход к оценке собственности
- •7.1.Область применения
- •7.1.1. Согласование результатов оценки объекта недвижимости, полученных различными методами
- •7.1.2.Оценка объектов специального назначения
- •7.1.3. Оценка объектов недвижимости в условиях «пассивного» рынка
- •7.1.4. Оценка объекта собственности для страхования
- •7.1.5. Технико-экономическое обоснование нового строительства
- •7.1.6. Реализация принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка
- •7.1.7. Выбор профиля объекта недвижимости
- •7.1.8. Ограничения на применение затратного подхода
- •7.2. Технология применения для оценки объектов недвижимости
- •7.3. Определение рыночной стоимости земельного участка
- •7.4. Определение восстановительной стоимости или стоимости замещения
- •1. Метод сравнительной единицы (метод удельной стоимости)
- •2. Поэлементный метод расчета стоимости объекта недвижимости (метод разбивки на компоненты)
- •3. Сметный метод расчета стоимости объекта недвижимости
- •Строительно-монтажные работы.
- •7.5.Определение износа объекта недвижимости
- •7.5.1. Физический износ
- •7.5.2.Функциональный (моральный) износ объекта
- •7.5.3.Внешний (экономический) износ
- •7.6.Достоинства и недостатки затратного подхода
- •8Согласование результатов оценки и оформление отчета
- •8.1.Согласование результатов оценки
- •8.2.Содержание и порядок сдачи отчета об оценке
- •9Оценка земельных участков
- •9.1.Особенности земли как товара
- •9.2.Специфика земельного участка как объекта оценки
- •9.3.Категории использования земли
- •9.4.Зонирование городских земель
- •9.5.Факторы, определяющие цену городских земель
- •9.6.Виды стоимости земельного участка
- •9.7.Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков
- •9.7.1. Общие рекомендации по проведению оценки
- •9.7.2. Методы оценки
- •2. Метод выделения
- •9.7.3. Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения
- •9.8.Анализ земельного участка с точки зрения принципа наилучшего и наиболее эффективного использования
- •9.8.1. Факторы, влияющие на выбор наилучшего варианта
- •9.8.2. Этапы анализа наилучшего и наиболее эффективного использования
- •10Оценка недвижимости
- •10.1.Особенности рынка недвижимости
- •10.2.Классификация объектов недвижимости
- •1. Происхождение
- •2. Назначение
- •3. Масштаб
- •4. Готовность к использованию.
- •10.3.Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
- •10.4. Основные виды сделок с недвижимостью
- •10.5.Выбор подхода к определению стоимости объекта недвижимости
- •10.6.Методика оценки квартир
- •10.7.Оценка торговых помещений
- •10.7.1.Факторы, влияющие на стоимость торговых помещений
- •10.7.2.Методы оценки торговых помещений
- •10.8.Методы оценки гостиниц
- •10.9.Оценка офисов
- •11Ипотечное кредитование
- •11.1.Кредиты с «шаровым» платежом
- •11.2.Кредиты с фиксированным платежом основной суммы
- •11.3.Совместное участие
- •11.4.Нарастающие платежи
- •11.5.Обратный аннуитет
- •11.6.Переменная ставка
- •11.7.Канадский ролл-овер
- •11.8.Завершающая ипотека
- •12Оценка рыночной стоимости машин и оборудования
- •12.1.Виды стоимости
- •12.2.Цели оценки и виды стоимости
- •12.3.Классификация и идентификация машин и оборудования
- •12.4.Виды износов машин и оборудования
- •12.5.Физический износ машин и оборудования
- •12.5.1.Диагностика износа
- •12.5.2.Экспертные методы диагностики
- •12.5.3.Экономико-статистические методы диагностики
- •12.5.4.Экспериментально-аналитические методы диагностики
- •12.6.Функциональное и экономическое устаревание
- •12.6.1.Функциональное устаревание, обусловленное избыточными капитальными затратами
- •12.6.2.Функциональное устаревание, обусловленное избыточными эксплуатационными расходами
- •12.6.3.Экономическое устаревание
- •12.7.Доходный подход к оценке машин и оборудования
- •12.7.1.Метод капитализации прибыли
- •Определение базы прибыли
- •Выбор временного периода
- •Порядок действий при оценке стоимости машин и оборудования методом капитализации прибыли
- •12.7.2.Метод дисконтирования чистых доходов
- •12.7.3.Метод равноэффективного аналога
- •12.8.Рыночный подход
- •12.8.1.Информационное обеспечение
- •12.8.2.Метод прямого сравнительного анализа продаж
- •12.8.3.Определение поправок или корректировок
- •12.8.4.Метод статистического моделирования
- •12.9.Затратный подход
- •12.9.1.Расчет по цене однородного объекта
- •12.9.2.Поэлементный (поагрегатный) расчет
- •12.9.3.Анализ и индексация затрат
- •12.9.4.Расчет себестоимости и стоимости по укрупненным нормативам
- •12.9.5.Достоинства и недостатки затратного подхода к оценке оборудования
- •13Оценка и переоценка основных фондов
- •13.1.Метод прямой оценки
- •13.2. Индексный подход к переоценке основных фондов
- •13.3.Полная и остаточная восстановительная стоимость
- •14Оценка инвестиционных проектов
- •14.1.Технология оценки инвестиционных проектов
- •14.2.Сравнение инвестиционных проектов
- •Литература
12.9.4.Расчет себестоимости и стоимости по укрупненным нормативам
Если имеется конструкторская документация на объект и оценщик может получить информацию от предприятия-изготовителя, то можно рассчитать себестоимость объекта и стоимость по укрупненным нормативам. Сделать точный расчет себестоимости в том виде, как он делается для новой продукции, достаточно трудоемко, имея расчетный алгоритм и информацию от предприятий-производителей, можно провести расчет по укрупненным нормативам.
Для укрупненных расчетов нужна информация из сферы производства продукции, похожей на оцениваемый объект по технологии изготовления, организации производства и материальному составу. При этом не надо подбирать функциональные и конструктивные аналоги. Например, ткацкий станок, упаковочная машина и сверлильный станок представляют собой разные изделия по назначению и конструкции. Но состав материалов, из которых они сделаны, технология и оборудование, по которому их изготовляют, некоторые стандартные комплектующие изделия у них одинаковы. Вполне возможно их изготовление на одном заводе.
Методы расчета по укрупненным нормативам широко применяются в проектно-конструкторских и научно-исследователь-ских организациях для технико-экономического обоснования создания новых изделий на ранних стадиях научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ. Эти методы могут с успехом применяться и в оценочной практике.
Нормативы затрат – относительные или удельные показатели, характеризующие расход какого-либо ресурса на единицу влияющего фактора. Укрупненными считают такие нормативы, которые объединяют несколько видов (статей) затрат. Например, удельные материальные затраты на единицу массы изделия представляют собой укрупненный норматив, так как он включает затраты на самые разные материалы, из которых состоит изделие, и, кроме того, в него могут входить затраты на технологическую электроэнергию и топливо.
Методики расчета себестоимости производства изделий с помощью укрупненных нормативов применяются в разных отраслях промышленности. Методики различаются по расчетному алгоритму и системе нормативов, что объясняется спецификой продукции, технологии и организации ее производства. Однако в этих методиках есть много общего.
Состав нормативов затрат ограничен и охватывает те комплексы затрат, которые составляют в сумме около 70% себестоимости изделия.
В зависимости от специфики продукции и ее производства для расчета укрупненных нормативов выбирают те или иные влияющие факторы. Например, для материальных затрат в качестве влияющего фактора обычно берут массу конструкции изделия, но могут быть выбраны объем конструкции, мощность, размер рабочей площадки и т. д.
Для нормативов затрат устанавливают области их применения, и эти нормативы соответственно дифференцируются по группам объектов и диапазонам влияющих факторов.
Пример. Методика определения себестоимости изготовления специального (нестандартного) технологического и вспомогательного оборудования, средств автоматизации и механизации.
Полная себестоимость изготовления единицы оборудования:
Сп = Sм + Sкп + Sзп + Sкос,
где Sм – затраты на основные материалы;
Sкп – затраты на комплектующие изделия;
Sзп – заработная плата основных рабочих;
Sкос – косвенные (накладные) расходы в производстве.
Затраты на материалы рассчитываются по формуле:
Sм = Sуд G,
где Sуд – удельные материальные затраты, приходящиеся на 1 т изделия;
G – масса изделия объекта в тоннах.
Удельные материальные затраты – это норматив материальных затрат, который рассчитывают, анализируя калькуляции на выпускаемые технологически подобные объекты оборудования. Для нескольких таких объектов статью затрат делят на массу изделия, затем выводят итоговое усредненное значение. Данный норматив иногда дифференцируется в зависимости от материальной структуры. Например, один норматив – для объектов, изготовляемых в основном из конструкционной стали и имеющих массивные литые корпуса, другой норматив – для объектов из стали, но не имеющих литых деталей, третий норматив – для объектов, существенную долю в которых занимают алюминиевые детали, и т. д. Возможна также дифференциация этого норматива по группам сложности объектов.
Норматив удельных материальных затрат формируется в основном под влиянием цен на материалы, из которых состоит изделие, но он включает также затраты на оплату труда и прочие затраты, относящиеся к заготовительному производству.
Затраты на комплектующие изделия Sкп можно рассчитывать разными способами. Если таких комплектующих изделий в объекте мало, то можно рассчитать их непосредственно, используя современные цены на эти изделия и их число по каждой позиции в спецификации. Если спецификация комплектующих изделий большая, то такой расчет очень трудоемок и могут быть известны цены не на все комплектующие. В этом случае в качестве укрупненного норматива для данных затрат берут их процент по отношению к затратам на основные материалы. Такой процент выводят из анализа калькуляций по нескольким объектам, относящимся к одной технологической группе. Если этот процент непостоянен у рассматриваемой совокупности объектов, то его дифференцируют в зависимости, например, от группы сложности по степени автоматизации оборудования.
Если объекты рассмотрения – автоматические и автоматизированные станки и агрегаты, затраты на комплектующие изделия становятся весомыми и могут доходить до 50% и более от себестоимости. Такие объекты, насыщенные электроникой (контрольные автоматы, прецизионные станки и т. д.), как правило, не обладают большой массой, то есть в них небольшие процентные затраты на материалы. В таких случаях наиболее точные результаты получают, если оценивать эти затраты по числу «входов-выходов»:
Sкп = Sвв Nвв,
где Sвв – удельные затраты на изготовление и приобретение комплектующих изделий, приходящиеся на один «вход-выход»;
Nвв – число «входов-выходов» на объекте.
Число «входов-выходов» подсчитывают по электрической схеме объекта (выключатели, кнопки, сигнальные лампы, электромагниты, электродвигатели и т. д.). В зависимости от степени автоматизации рабочего процесса объекта число «входов-выходов» может колебаться от 10 до 200.
Удельные затраты на один «вход-выход» также устанавливаются в виде норматива и определяются на основе анализа калькуляций нескольких объектов, относя затраты на комплектующие изделия к числу «входов-выходов».
Заработная плата основных рабочих Sзп наиболее просто рассчитывается по удельной заработной плате, приходящейся на один технологический узел. К технологическим узлам относят узлы первого порядка, а также сложные детали оборудования (станины, корпуса, траверсы и т. д.). Расчет выполняют по формуле:
Sзп = Sту Nту,
где Sту – удельная заработная плата на один технологический узел;
Nту – число технологических узлов в объекте.
Норматив удельной заработной платы на один технологический узел может быть принят либо постоянным как среднее значение, либо его дифференцируют в зависимости от того или иного параметра, например, от массы конструкции.
Более точные результаты расчета можно получить с помощью балльного метода, но при этом увеличивается трудоемкость вычислений и требуется более детальная информация об объекте. При этом по каждому технологическому узлу подсчитывают количество баллов, характеризующих его технологическую сложность (число оригинальных деталей в узле, объемность конструкции, насыщенность узла сложными деталями). Все баллы по узлам суммируют и получают общий показатель сложности объекта в баллах. В качестве удельного норматива применяют удельную стоимость одного балла.
Косвенные (накладные) расходы рассчитывают в полной сумме как процент этих расходов по отношению к заработной плате основных рабочих. Данный коэффициент представляет собой отношение суммы затрат на содержание и эксплуатацию машин и оборудования, общехозяйственных и коммерческих расходов к заработной плате основных рабочих.
Этапы расчета данным методом:
Собирают информацию о нескольких (не менее трех) объектах, относящихся к той же технологической группе, что и оцениваемый объект: калькуляции и основные технические сведения (масса конструкции, группа сложности по степени автоматизации, число технологических узлов и т. п.).
Индексируют затраты на момент оценки.
Рассчитывают удельные и относительные показатели по калькуляции выбранных объектов и после их анализа назначают укрупненные нормативы. Рассчитывают себестоимость и восстановительную стоимость оцениваемого объекта по укрупненным нормативам.
Таким образом, чтобы применить эту методику расчета, необходимо накапливать и систематизировать данные из сферы производства, разработать и систематически обновлять стоимостные нормативы.
