7.1.2.Оценка объектов специального назначения

Оценка объектов специального назначения – школ, церквей, вокзалов, почт и пр. – производится в основном затратным методом, так как на региональном рынке недвижимости обычно трудно получить информацию об аналогичных проданных объектах. Полученные затратным подходом стоимости замещения или воспроизводства в совокупности с оценкой оставшегося срока полезной жизни специального объекта позволяют сделать вывод о его стоимости.

7.1.3. Оценка объектов недвижимости в условиях «пассивного» рынка

В «пассивных» секторах рынка недвижимости (в России это рынок нежилых помещений или промышленных зданий) оценка осуществляется с использованием затратного подхода, так как рыночных данных о сделках купли-продажи рынок нежилых помещений и промышленных зданий недостаточно или они недостоверны для обоснованного заключения о стоимости объекта.

7.1.4. Оценка объекта собственности для страхования

При оценке объектов собственности для страхования предпочтение обычно отдается затратному подходу, поскольку страховая сумма, страховой взнос и страховое возмещение определяются часто исходя из затрат страхователя. Именно этот подход используется при страховании жилых помещений.

7.1.5. Технико-экономическое обоснование нового строительства

Пример. Стоимость строительства нового цеха, определенная затратным подходом, составляет 7000000 руб. Годовая прибыль от эксплуатации цеха равна 800000 руб., минимальный приемлемый коэффициент капитализации на рынке – 15%. Будет ли строительство нового цеха эффективно? Минимальная прибыль, которую должен приносить построенный цех с учетом коэффициента капитализации,  1050000 руб. (7000000*0,15), поэтому строительство будет неэффективно.

7.1.6. Реализация принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

Пример. Имеется земельный участок стоимостью 800000 руб. Рыночный коэффициент капитализации составляет 12%, т. е. годовая прибыль, которую должен приносить участок, составляет 96000 руб. Двухэтажный жилой дом на участке приносит лишь 70000 руб. прибыли, т. е. это здание не оправдывает даже затрат на земельный участок.

Восемнадцатиэтажный жилой дом, построенный на этом участке, может принести, допустим, в 20 раз большую прибыль, т. е. 1400000 руб. В результате могут быть не только покрыты затраты на его строительство (например, в 4500000 руб.), но и обеспечен требуемый от земли доход в 96000 руб.

Однако стоэтажный дом из-за высокой стоимости строительства, низкого уровня занятости, значительных эксплуатационных издержек может не обеспечить прибыль, достаточную для оправдания инвестиции.

Рассмотренный пример показывает, что наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования земельного участка стоимостью 800000 руб. может быть строительство жилого дома этажностью, например, от пяти до пятидесяти этажей.

Таким образом, принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка позволяет оценить стоимость объекта недвижимости, полученную затратным путем. Путем сравнения затрат на строительство объекта с полученным от него доходом можно сделать вывод о наилучшем и наиболее эффективном использовании земельного участка.

7.1.7. Выбор профиля объекта недвижимости

Пример. Необходимо решить, модернизировать ли существующий офис, вложив в него 3000000 руб., или при тех же затратах перепрофилировать его в оптово-торговый центр. Ежегодный доход от офиса составляет 200000 руб., а планируемая прибыль от оптово-торгового центра – 1200000 руб. Коэффициент капитализации на рынке – 15%.

Из приведенных данных следует, что перепрофилирование офиса в оптово-торговый центр – более эффективное решение, так как первый проект дает 6,7% ежегодной прибыли (200000 / 3000000), второй проект приносит 40% прибыли и удовлетворяет требованию рынка о доходности инвестиционных проектов.

Данный пример показывает, как с помощью затратного подхода определить стоимость модернизации объекта и далее, сравнивая годовые доходы от разных вариантов использования объекта, сделать обоснованный вывод относительно его профиля.