2.Оценка недвижимости

Виды стоимости недвижимости, их назначение. Цели оценки. Субъекты оценки недвижимости и требования, предъявляемые к ним. Принципы оценки недвижимости. Подходы к оценке недвижимости.

Оценка методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта и процесс ее определения.

Оценка нед-ти осуществляется в следующих случаях:

1) перед выставлением объекта на продажу (по заказу продавца)

2) перед реконструкцией объекта для сопоставления возможного прироста его стоимости и дохода от него с затратамина все виды ремонтов.

3) перед заключением сделки купли-продажи (по заказу покупателя)

4) при реализации инвестиционных проектов

5) при получении кредита под залог нед-ти

Цена – денежная сумма, которую запрашивают, предлагают или уплачивают за объект.

Затраты – денежная сумма, необходимая для создания объекта.

Выделяют:

1) затраты воспроизводства – затраты на создание точной копии оцениваемого объекта приусловии использования идентичных материалов и архитектурных решений.

2) затраты замещения – затраты на создание современного аналога оцениваемого объекта с такими же функциями и примерно такой же полезностью.

Стоимость – предполагаемая цена, которая могла бы быть уплачена за объект нед-ти в ипотечной сделке в конкретный момент времени

Стоимость в пользовании – денежная сумма, в которую собственник или конкретный пользователь объектом оценивает для себя его полезность без выставления нед-ти на открытый рынок.

Стоимость в обмене – предполагаемая денежная сумма, которую потенциальный продавец и покупатель могут считать достаточной для обмена на данный объект нед-ти в конкретный момент времени.

Рыночная стоимость – денежная сумма, которая могла быть уплачена за объект нед-ти в моделируемой оценщиком коммерческой сделки при следующих условиях:

1. одинаковая информированность продавца и покупателя

2. заинтересованность обеих сторон в сделке

3. наличие конкуренции между продавцами и между покупателями

Инвестиционная стоимость –отражает выгоду от владения активом.

Синергетическая стоимость – стоимость, возникающая благодаря физической, функциональной или экон-ой связи объекта с другим объектом прав

Ликвидационная стоимость – сумма, за которую можно продать объект нед-ти в короткий промежуток времени, недостаточный для того, чтобы найти наилучший вариант сделки.

Утилизационная стоимость – сумма, на которую можно обменять объект оценки как совокупность содержащихся в нем элементов и материалов.

Залоговая стоимость – база для расчета суммы кредита под залог объекта. Для заемщика она рассчитывается как рыночная стоимость, для кредитора как рыночная, ликвидационная.

Стоимость реализации – денежная сумма, на которую можно обоснованно рассчитывать в будущей коммерческой сделке. Отличается от рыночной тем, что сделка должна пройти намного позже даты оценки.

Восстановительная стоимость – стоимость, рассчитанная в текущих ценах как сумма затрат на воспроизводство объекта или затрат замещения.

Остаточная стоимость – текущие затраты воспроизводства или замещения актива за вычетом всех видов износа.

Страховая стоимость – база для определения страховых взносов и для расчета возмещения ущерба при наступлении страхового случая. На практике это меньшая из остаточной и рыночной стоимостей.

Рыночная стоимость в текущем использовании отличается от рыночной тем, что устанавливается условие обязательного сохранения текущего способа использования объекта.

По аналогам определяется справедливая стоимость в текущем использовании.

И в том и в другом случае вариант наилучшего и наиболее эффективного использования объекта не определяется.

Стоимость для налогообложения – налоговая база для налога на имущество,рассчитываемая по нормативным сеткам. Для строения берется остаточная стоимость, для земли – кадастровая.

Кадастровая стоимость – специальный вид стоимости, определяемый методами массовой оценки на базе рыночной стоимости для целей гос. учета, налогообложения, приватизации.

Все виды стоимости всегда рассчитываются на конкретную дату.

Субъектами оценочной деятельности признаются, юр.лица и физ.лицапотребители их услуг (заказчики).

Принципы оценки недвижимости:

Первая группа учитывает взаимосвязи элементов в составе объекта недвижимости:

- принцип добавочной продуктивности – в создании любого продукта бизнеса участвуют 4 фактора: высший менеджмент, труд, капитал, земля. На первые 3 фактора приходится та часть чистого дохода, которая обеспечивает простое воспроизводство, а также справедливые части прибыли. К земле относится часть дохода, которая остается после этого, поскольку земля не требует затрат на воспроизводство. Поэтому доход, сгенерированный землей, рассчитывается как эффект добавочной продуктивности.

- принцип вклада – стоимость отдельного элемента в составе объекта недвижимости определяется изменением стоимости самого объекта при добавлении или изъятии этого элемента. - принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи на вложенный капитал

- принцип сбалансированности – если объект сделки состоит из 2 и более элементов, они должны быть согласованы друг с другом.

- принцип экономического размера – используется при выборе наилучшего и наиболее эффективного использования нескольких активов при объединении их в один.

- принцип экономического разделения – предусматривает возможность дробления объекта или прав на него для продажи элементов порознь, если такое разделение приводит к повышению стоимости объекта в целом.

Вторая группа учитывает влияние на рыночную стоимость объекта факторов внешней среды:

- принцип соотношения спроса и предложения – учитывает работу рыночного механизма на рынке недвижимости

- принцип зависимости – стоимость объекта зависит от характеристик окружающей среды и в свою очередь объект недвижимости влияет на стоимость тех объектов, что расположены рядом с ними.

- принцип соответствия ожиданиям рынка

- принцип конкуренции – если использование какого-то объекта по какую-то функцию приносит доход, обязательно находятся собственники аналогичных объектов, которые хотят получить от них такую же отдачу.

Третья группа учитывает влияние на рыночную стоимость объекта связи его характеристик с предпочтениями типичного пользователя:

- принцип полезности – объект имеет экон-ую стоимость только в том случае, если он способен удовлетворять какие-то потребности пользователя.

- принцип ожидания – стоимость объекта должна соответствовать будущим доходам, обеспечивающим возврат капитала, потраченного на сделку и получение дохода на вложенный капитал.

- принцип замещения - max-ая стоимость объекта определяется наименьшей денежной суммой, которую нужно потратить для создания или приобретения аналогичного объекта.

- принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

Подходы. Сравнительный (рыночный) подход основан на сопоставлении объекта оценки с выбранными аналогами, по которым имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения рыночного подхода:

1. Объект не должен быть уникален

2. информация о сделках должна быть полной, в том числе включающей специфические условия сделки.

3. на стоимость всех сравниваемых объектов должны оказывать влияние одни и те же факторы.

Требования к выбору аналогов:

1. должны относиться к одному сегментурынка

2. сделки должны осуществляться на типичных для сегмента рынка условиях

3. у объектов должен быть близкий срок эксплуатации

Порядок внесения корректировок:

1. на права собственности. 2. на условия финансирования сделки. 3. на условия продаж. 4. времени продаж 5. местоположения Поправки на физические характеристики объекта

Доходный подход к оценке недвижимости. Предполагается, что в стоимость нед-ти преобразуется поток доходов, которые можно получить от объекта за весь период его эксплуатации. Если получаемые от объекта доходы не меняются или меняются незначительно устойчивыми, умеренными темпами используется метод капитализации доходов. Если изменения доходов значительны и планируется перепродажа объекта, применяется метод дисконтирования денежных потоков.

Метод капитализации доходов. Для расчета стоимости объекта берутся доходы за 1 календарный год. Базовая формула: Соб=ЧОД/Ккап

Алгоритм метода: 1. Рассчитывается потенциальный валовой доход (ПВД)

2. Определяются потери он недозагрузки объекта и неплатежей

3. Рассчитывается действительный валовой доход (ДВД)

ДВД=ПВД-потери+прочие доходы

5. определяется чистый операционный доход: ЧОД=ДВД-ОР

6. рассчитывается коэф-т капитализации.

Методы расчета коэф-та капитализации.

1) метод кумулятивного построения Ккап = Кбезриск+премия за риск

2) метод связанных инвестиций Ккап=ЗК/К * К_кап^зк + СК/К * К_кап^ск

3) Метод прямой капитализации предполагает, что ставка капитализации рассчитывается по каждому из выбранных аналогов объекта, а затем значения усредняются: Ккап= средняя К_кап^ан

К_кап^ан=ЧОДан/Сан

Метод дисконтирования денежных потоков. Основан на допущении, что стоимость нед-ти соответствует текущей стоимости всех доходов, которые объект способен принести.

Cтавка дисконтирования – коэф-т, который используется для пересчета будущих потоков в настоящее время. Используются номинальные ставки дисконтирования, т.к. безифляционную составляющую для нед-ти выделить сложно, а прогнозы денежных потоков уже включают инфляционные ожидания. Ставка дисконта может быть определена теми же методами, что и коэф-т капитализации, либо она рассчитывается путем сравнения альтернативных инвестиций или на основе анализа аналогичных проектов.

Затратный подход к оценке нед-ти – это совокупность методов оценки нед-ти, которые основаны на определении затрат воспроизводства или замещения и преобразования их в стоимость недвижимого имущества.

Затратный подход используется в следующих случаях:

1. для оценки объектов спец.назначения

2. при технико-экономическом анализе стоимости нового строительства и обосновании обновления действующих объектов.

3. при оценке земельных участков.

4. для определения страховойи налоговой стоимости.

6. в условиях массивного рынка, когда нет аналогичных продаж

Затратный подход нельзя использовать для зданий, имеющих историческую ценность, в случае, когда невозможно отдельно оценить земельный участок, если здания имеют чрезмерный физический износ.