4. Способы повышения доступности жилья и других объектов недвижимости

Виды кредитования жилой недвижимости. Ипотека. Методы ипотечного кредитования недвижимости. Жилищные сертификаты, долевое участие в строительстве, другие методы

Ипотека – система экономических отношений, возникающих в результате залога недвижимости по поводу обеспечения и исполнения основного обязательства должника перед кредитором.

Постоянный ипотечный кредит самоамортизирующийся кредит с фиксированной процентной ставкой. Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. Величина платежа определяется как сумма, которую необходимо вносить ежемесячно, чтобы полностью погасить кредит в течение срока действия кредитного договора по определенной процентной ставке.

Такой тип ипотечного кредита позволяет равномерно распределить нагрузку по возврату заемных средств.

Кредит с «шаровым» платежом.

В этом случае предусматривается выплата большей части или всей суммы кредита, т.е. «шаровой» платеж в конце срока кредитования. Схемы кредитования с «шаровым» платежом применяются при финансировании нового строительства и проектов по освоению земли

Кредит с участием

Представляет собой схему финансирования, при которой кредитор непосредственно участвует в инвестировании: кредитор одновременно получает и платежи по кредиту, и определенную часть регулярного дохода и (или) часть от суммы увеличения стоимости собственности. При этом кредитор имеет приоритетное право на получение своей части дохода от собственности, а заемщик получает более льготные условия кредитования, в частности, применяется более низкая процентная ставка. Однако в случае существенного роста стоимости и дохода от недвижимости увеличивающиеся выплаты кредитору могут не компенсироваться снижением процентной ставки.

Кредит с нарастающими платежами

 Применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. Особенности такого метода кредитования: -минимальный ПВ, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом; -на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме самоамортизирующегося кредита. Такие схемы финансирования удобны для предпринимателей: в начальный период финансовые ресурсы не отвлекаются из бизнеса, который может интенсивно развиваться.

Кредит с переменной процентной ставкой

% ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке, корректируется по оговоренным в кредитном договоре финансовым индексам, -может быть установлен максимальный и минимальный уровень % ставки, выплачиваемой заемщиком; -корректировки процентной ставки могут проводиться только через заранее оговоренные в кредитном договоре интервалы времени с учетом преобладающих процентных ставок в этот период; Канадский ролловер Данный вид ипотеки характеризуется переменными ставками % через заранее оговоренные промежутки времени (3-5 лет). Разновидность этого кредита – кредит с переговорной ставкой, когда кроме периодов изменения ставки процента оговариваются предельные ставки.

Кредит с перезакладываемым залогом (завершающая ипотека)

Эти методы основаны на схемах финансирования, которые предусматривают возможность продажи недвижимости, являющейся залоговым обеспечением кредита, еще не погашенного на момент продажи собственности. Обязательства по кредиту в этом случае принимает на себя покупатель.

Такие схемы финансирования вложений в недвижимость могут быть использованы и для рефинансирования: владелец может взять новый кредит под эту же собственность под более высокую норму процента, выплатить обязательств по старому кредиту, а разницу использовать для своих срочных нужд.

Однако при этом увеличивается риск заемщика, связанный с возможной потерей права выкупа заложенной собственности.

схемы долевого участия (оплата по мере строительства объекта, оплата с зачетом имеющегося жилья), позволяющие покупателю снизить единовременные расходы на приобретение жилья.

Застройщик принимает на себя обязательства осуществлять финансирование строительства объекта его реконструкции за счет собственных и привлеченных средств, обеспечить окончание строительства к определенному сроку и в течение определенного срока с момента подписания акта Государственной приемочной комиссии передать дольщикам квартиры определенной площади в соответствии с договором долевого участия.

1. Долевое участие с поэтапной оплатой:

- за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме, с указанием площади и ее местоположения;

- утверждается индивидуальный график оплаты стоимости квартиры с учетом инфляции, а также возможностей и пожеланий дольщика;

- в оговоренные сроки с момента подписания договора по начальной стоимости 1 кв. м оплачивается первый взнос;

- каждым взносом оплачивается определенное количество кв. м общей площади квартиры);

- по окончании строительства производится окончательный расчет, исходя из действительной площади, передаваемой дольщику квартиры.

2. Долевое участие с зачетом имеющегося жилья:

- за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме, с указанием площади и ее местоположения;

- устанавливается, какое количество кв. м общей площади «новой» квартиры считается оплаченным на момент заключения договора, в зависимости от принятых в зачет в качестве части долевого взноса кв. м общей площади «старой» квартиры, принадлежащей дольщику. За разницу в количестве кв. м общей площади по сравнению с площадью «новой» квартиры дольщик платит деньгами, поэтапно, в течение срока строительства.

При этом возможны два варианта зачета «старых» квартир:

- квартира дольщика свободна, право собственности на нее сразу переходит к застройщику, и квартира поступает в реализацию;

- дольщик проживает в своей квартире в течение всего срока строительства, до момента предоставления ему новой квартиры, и право собственности переходит к застройщику после переезда дольщика в новую квартиру.

Жилищные сертификаты - это ценные бумаги определенной стоимости, которые закрепляют за владельцем право на определенную жилую площадь в строящемся или реконструируемом доме.

Один сертификат выдается, как правило, на 0,1 квадратного метра, а 10 сертификатов соответствуют цене одного квадратного метра рыночной стоимости.

По сути, это разновидность договоров долевого участия, но с более высокой ликвидностью.

К основным характеристикам жилищных сертификатов можно отнести:

- эквивалентность жилищного сертификата определенной площади;

- разделение процесса строительства на несколько этапов, под кредитование каждого из которых должно быть реализовано заранее определенное количество жилищных сертификатов;

- формирование цены жилищных сертификатов в зависимости от затрат по каждому этапу строительства и от уровня инфляции, приведенных к квадратному метру общей площади квартир;