3. Износ и амортизация недвижимости. Виды износа зданий и сооружений. Оценка физического, функционального и внешнего износа объектов недвижимости.

Износ – уменьшение полезности и потребительской привлекательности объекта недвижимости, которая проявляется в снижении со временем его стоимости.

Накопленный износ включает в себя: физический, функциональный и внешний износ улучшений.

И = 1-(1-И_физ)*(1-И_функц)*(1-И_внеш)

Физический износ связан с изменением свойств объекта с течением времени под влиянием природных сил и эксплуатационных воздействий.

Физический износможно определить:

1) по соотношению фактического и нормативного срока службы

Ифиз=Тфак/Тнорм *100

Если нормативный срок службы меньше фактического формула имеет вид:

Ифиз=Тфак/(Тнорм+Тпр) *100

2) путем непосредственного обследования элементов здания.

3) путем отдельной оценки устранимого и неустранимого износа.

Устранимым считается износ, исправление которого физически возможно и экон-ки целесообразно,. В иных случаях износ считается неустранимым.

Устранимый физический износ часто называют отложенным ремонтом. Его можно оценивать 2-мя методами:

1. нормативный:

Ифиз=Сум ИiLi / 100

И_i – износ i-ого конструктивного элемента, %

l_i – доля i-ого конструкторского элемента в С_вос, %

n – количество конструктивных элементов.

2. стоимостной – величина износа считается сумма затрат на проведение объективно необходимых ремонтных работ, связанных с устранением повреждения конструкции.

Неустранимый физический износ оценивают методом срока жизни, который применяют отдельно к долгоживущим и короткоживущим элементам.

Функциональный износ – потеря стоимости из-за несоответствия объекта современным требованиям рынка.

Устранимый функциональный износ измеряется затратами на исправление вызвавших его причин. Возможны 3 варианта:

1. износ, связанный с необходимостью добавления каких-либо элементов. Оценивается как разница между затратами на установку элемента в оцениваемом объекте и затратами на его установку в новом здании.

2. износ, связанный с необходимостью замены или модернизации элементов. Рассчитывается как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа – возврат материалов + затраты на демонтаж существующих элементов и монтаж новых.

3. износ, вызванный сверхулучшением. Рассчитывает как текущая стоимость сверхулучшений – физический износ + затраты на демонтаж – возврат материалов, если он есть.

Неустранимый функциональный износ измеряется как капитализированные потери арендной платы.

И_функ^неустр = ∆ПВД*ВРМ

∆ПВД – потенциальный валовой доход

ВРМ – валовой рентный мультипликатор

Внешний или экономический износ – снижение стоимости объекта из-за негативного изменения факторов внешний среды. Он может быть вызван непосредственной близостью объекта к заводам, железным дорогам, аэропортам, магистралям и т.д.

Внешний износ преимущественно неустраним, но может самоустраняться из-за реализации различных проектов в рамках территории. Он оценивается: 1. Капитализацией потерь арендной платы путем анализа парных продаж при условии, что один из аналогов подвержен внешнему износу, а другой нет.