Фонды жнк

Паевой фонд

Паевые взносы членов кооператива образуют паевой фонд, ни минимальный, ни максимальный размер которого Законом не регламентируется (ст. 26). Используя общий паевой фонд, ЖНК в порядке очередности приобретает готовую или строящуюся жилую недвижимость и передает ее в пользование члену ЖНК. Максимальная стоимость жилого помещения, которое может быть приобретено или построено (инвестировано в строительство) кооперативом определяется из стоимости квадратного метра жилого помещения. Неснижаемый остаток средств паевого фонда на расчетном счете не может быть меньше 5% от паевого фонда, но не менее установленной суммы (например, 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей).

Использование кооперативом паевого фонда кооператива

- на приобретение или строительство жилых помещений для членов кооператива, а также на погашение затрат.

- выплаты действительной стоимости пая выбывшим членам кооператива;

- исполнения обязательств кооператива перед третьими лицами, связанных с просрочкой внесения членами кооператива установленных паевых и иных взносов;

- покрытия понесенных кооперативом убытков в случае, если решение об этом принято общим собранием членов кооператива.

Резервный фонд и иные фонды кооператива

Доходы, полученные кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности, направляются в резервный фонд кооператива и при достижении указанным фондом размера, установленного уставом кооператива, распределяются между членами кооператива пропорционально их паям путем зачисления соответствующих сумм в счет паевых взносов.

Кооператив за счет взносов членов кооператива обязан формировать резервный фонд в порядке и в размерах, которые предусмотрены уставом кооператива. Размер резервного фонда кооператива не может быть менее полутора процентов от размера паевого фонда кооператива. Средства резервного фонда могут использоваться только для обеспечения непредвиденных расходов и покрытия убытков кооператива, не использованные взносы подлежат возврату члену кооператива при прекращении его членства в кооперативе до внесения паевого взноса в полном размере или засчитываются в счет паевого взноса при внесении последнего платежа (ст. 53 Закона).

Средства резервного фонда кооператива могут быть внесены в объединенный резервный фонд, создаваемый саморегулируемой организацией жилищных накопительных кооперативов, если кооператив является членом такой организации.

Кооператив вправе образовывать и иные целевые фонды. Например, Закон РФ "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации" предусматривает возможность образования неделимого фонда - части имущества потребительского общества или союза, которая не подлежит распределению между пайщиками и порядок формирования и использования которой определяется уставом потребительского общества или союза, фонда развития потребительской кооперации и др. (ст. 23 указанного Закона).

Формы участия члена кооператива в его деятельности

Важным для жилищного накопительного кооператива являются формы участия члена кооператива в его деятельности, в некотором роде похожие на условия выпуска (эмиссии) ценных бумаг хозяйственных обществ, на некие бизнес-планы. Кооператив не вправе устанавливать индивидуальные формы участия в его деятельности.

Формы участия в деятельности кооператива утверждаются решениями правления и в дальнейшем - общего собрания членов кооператива. Последнее должно содержать заключение о возможном влиянии форм участия в деятельности кооператива на его финансовую устойчивость.

Формы участия в деятельности кооператива определяются взаимосвязью следующих критериев:

- минимальными и максимальными периодами внесения паевых взносов;

- размерами и периодичностью уплаты части пая, при котором член получает право требовать от кооператива организации для него покупки или строительства жилого помещения;

- размерами и периодичностью уплаты паевых взносов до момента предоставления ему жилья в пользование, а также до момента окончания выплаты пая;

- возможными условиями привлечения заемных средств.

Устанавливаемые кооперативом формы участия в деятельности кооператива могут предусматривать:

1) условия индексирования периодических платежей в счет паевого взноса;

2) условия начисления процентов на паенакопления, направляемые из паевого фонда кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилых помещений для других членов кооператива;

3) иные условия приобретения или строительства кооперативом жилых помещений и условия внесения паевых взносов (ст. 27 Закона о накопительных кооперативах). Как видно, «форма участия» есть довольно сложный финансовый продукт, разработка которого требует профессиональных финансовых знаний, способности оценивать риски и управлять ими, умения прогнозировать движение рынка жилья и рынка капиталов.

Основные требования к обеспечению финансовой устойчивости деятельности

жилищного накопительного кооператива

1. Размер части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для передачи его в пользование члену кооператива, устанавливается уставом кооператива, но не может быть менее тридцати процентов от размера паевого взноса члена кооператива.

2. Общий размер паенакоплений других членов кооператива, направляемых кооперативом из паевого фонда кооператива на приобретение или строительство жилого помещения для члена кооператива, не может превышать размер собственного паенакопления члена кооператива.

3. При недостатке средств на приобретение или строительство жилого помещения для члена кооператива кооперативом могут привлекаться также заемные средства, размер которых не может превышать семьдесят процентов размера паевого взноса члена кооператива. При этом общая величина заемных средств, привлекаемых кооперативом, не должна превышать сорок процентов стоимости имущества кооператива.

4. Стоимость приобретения прав на строящиеся в порядке долевого участия жилые помещения и стоимость строящихся кооперативом жилых помещений не должна превышать двадцать процентов стоимости имущества кооператива.

5. Минимальный срок внесения членом кооператива части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива, определяется уставом кооператива. При этом начиная со второго года деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений указанный минимальный срок не может быть менее двух лет.

6. Срок внесения оставшейся части паевого взноса после возникновения права на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива не должен превышать более чем в полтора раза срок внесения членом кооператива части паевого взноса до возникновения у члена кооператива такого права при условии соблюдения кооперативом установленных нормативов оценки финансовой устойчивости его деятельности.

Ст. 47 «Основные требования к обеспечению финансовой устойчивости деятельности кооператива»^[8] вызвала больше всего возмущения у существующих кооперативов. Однако ее положения хоть и являются жесткими, вполне обоснованы. Они защищают интересы граждан, гарантируют устойчивость ЖНК. Во‑первых, размер части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для передачи его в пользование члену ЖНК, не может быть менее 30 % от размера паевого взноса члена. Плюс еще столько же паенакоплений других членов, плюс заемные средства — не более 70 % паевого взноса члена, если лимит на 40 % заемных средств от имущества ЖНК не исчерпан. И вот солидная база для приобретения или строительства жилья. Но стоимость приобретения прав на строящиеся в порядке долевого участия жилые помещения и стоимость возводимого кооперативом жилья не должна превышать 20 % стоимости имущества ЖНК. А это значит, что возможности инвестирования им средств в строительство ограничиваются. Минимальный срок внесения членом кооператива части паевого взноса, после чего возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для своего члена (начиная со второго года деятельности ЖНК), не может быть менее двух лет. Ранее срок ожидания был всего несколько месяцев. То есть граждане получали квартиры быстрее. Нужно, однако, иметь ввиду, что Закон таким образом делает невозможным выброс средств населения на рынок, то есть не создает дополнительных условий для подорожания жилья. Все данные о членах кооперативов будут регистрироваться, и строительные организации получат возможность спрогнозировать спрос на квартиры и за предусмотренные законом два года успеть отреагировать — возвести необходимое количество жилья, которое будет гарантированно у них выкуплено. Поэтому увеличение количества покупателей, пришедших на рынок через ЖНК, не спровоцирует скачка цен на недвижимость.

Ограничения совершения кооперативом сделок

Статья 48. «Ограничения совершения кооперативом сделок». Устанавливаются очевидные вещи, позволяющие избежать злоупотребления. Так, ЖНК не вправе дарить жилые помещения, передавать их в безвозмездное пользование и пр.

1. В соответствии со ст. 48 ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" кооператив без предварительного решения общего собрания членов кооператива не вправе совершать сделки по отчуждению находящихся в собственности кооператива жилых помещений, в том числе по обмену жилых помещений, переданных в пользование членам кооператива, другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества кооператива, а также сделки по сдаче жилых помещений внаем или в аренду либо в залог (ипотеку).

2. Кооператив не вправе:

а) выдавать займы физическим или юридическим лицам;

б) дарить жилые помещения;

в) передавать жилые помещения в безвозмездное пользование;

г) выступать поручителем своих членов и третьих лиц, а также каким-либо иным способом обеспечивать исполнение обязательств указанными лицами;

д) вносить свое имущество в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных товариществ и обществ, паевой фонд производственных кооперативов и иным способом участвовать своим имуществом в формировании имущества юридических лиц, за исключением участия в формировании имущества саморегулируемых организаций жилищных накопительных кооперативов.

3. Жилое помещение, приобретаемое или строящееся кооперативом, может передаваться в залог (ипотеку) только для обеспечения требований по обязательству о возврате кредита либо целевого займа на приобретение или строительство этого жилого помещения.

4. Кооператив не может принимать на себя обязательства, в том числе с отсрочкой или рассрочкой их исполнения, об уступке прав требований, полностью или частично прощать долг, совершать иные действия, которые могут привести к причинению убытков кооперативу или ухудшению финансовой устойчивости его деятельности.

5. При привлечении заемных средств, договор займа (кредитный договор) должен быть одобрен до его совершения правлением кооператива. Договор займа (кредитный договор) может быть одобрен правлением кооператива, если размер займа (кредита) не превышает размер средств, которые кооператив вправе привлечь на приобретение или строительство жилого помещения.

Нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности ЖНК

1. Оценка финансовой устойчивости деятельности кооператива проводится федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков, его территориальными органами в соответствии с установленными нормативами оценки финансовой устойчивости деятельности кооператива.

2. Жилищные накопительные кооперативы обязаны соблюдать следующие нормативы:

1) норматив текущей обеспеченности обязательств кооператива (Н1) рассчитывается по следующей формуле: , где: Л-величина денежных средств кооператива, отраженная по соответствующим статьям бухгалтерского баланса; П - общий размер паенакоплений, внесенных членами кооператива.;

2) норматив общей обеспеченности обязательств кооператива , где: А-сумма стоимости основных средств и объектов незавершенного строительства, а также денежных средств кооператива, отраженных по соответствующим статьям бухгалтерского баланса; О-величина долгосрочных и краткосрочных обязательств кооператива, отраженная по соответствующим статьям пассива бухгалтерского баланса; П-общий размер паенакоплений, внесенных членами кооператива;

3) норматив текущей сбалансированности деятельности кооператива , где: Рк-максимальная поквартальная разница между расходами и поступлениями (без учета займов и кредитов), планирующимися в приходно-расходной смете, утвержденной кооперативом на год, следующий за отчетным; П - общий размер паенакоплений, внесенных членами кооператива;

4) норматив среднесрочной сбалансированности деятельности кооператива: , где: Р-разница между расходами и поступлениями (без учета займов и кредитов), планирующимися в приходно-расходной смете, утвержденной кооперативом на год, следующий за отчетным; П - общий размер паенакоплений, внесенных членами кооператива;

5) норматив максимальной задолженности членов кооператива: , где: В_max-максимальный размер оставшейся невыплаченной части взноса одного участника кооператива, которому кооператив предоставил жилое помещение; П - общий размер паенакоплений, внесенных членами кооператива;

6) норматив долговой нагрузки кооператива: , где: Д-величина краткосрочных обязательств кооператива по займам, кредитам и кредиторской задолженности, отраженная по соответствующим статьям пассива бухгалтерского баланса; Б - общая сумма активов кооператива (валюта бухгалтерского баланса);

7) норматив задолженности членов кооператива: , где: В-общий размер оставшейся невыплаченной части взносов участников кооператива, которым кооператив предоставил жилые помещения; П - общий размер паенакоплений, внесенных членами кооператива;

8) другие.

3. Методика определения нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов устанавливаются Правительством Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006г. N46). Перечень обязательных для соблюдения кооперативом нормативов и их величина могут устанавливаться в зависимости от числа членов кооператива.

4. Кооператив не вправе осуществлять деятельность по привлечению новых членов, если он не соблюдает хотя бы один из нормативов.

Подобный контроль над деятельностью жилищных и жилищно-строительных кооперативов ЖК РФ не установлен.

Жилищные накопительные кооперативы характеризуются оптимальным режимом налогообложения (свобода от большинства налогов при условии осуществления строго уставной деятельности).

Имущественная ответственность ЖНК

Как и у большинства юридических лиц, имущественная ответственность жилищного накопительного кооператива ограничивается размером принадлежащего кооперативу имущества (ст. 4 Закона). Это означает, что взыскание по долгам кооператива в числе прочего может быть обращено и на принадлежащие кооперативу жилые помещения, закрепленные в пользование за его членами. Правда, до момента составления ликвидационного баланса у члена кооператива есть право внести оставшуюся часть паевого взноса и приобрести жилое помещение в собственность (п. 5 ст. 14).

Жилищный накопительный кооператив не отвечает по обязательствам своих членов (п. 2 ст. 4). В то же время члены кооператива несут риск убытков, связанных с его деятельностью, в пределах своих паенакоплений (п. 2 ст. 6), т.е. уже накопленных средств.

Кооператив и его органы несут ответственность за нарушение правил осуществления деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений (ст. 55). Закон устанавливает ответственность за неисполнение отдельных обязательств членами кооператива. Последние несут ответственность перед кооперативом за нарушение обязательств по внесению паевых и иных взносов. Размер неустойки определяется уставом и не может превышать 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки внесения взносов. Исходя из действующей в настоящий момент ставки рефинансирования (13% годовых) максимальная неустойка составит 0,043% за каждый день просрочки, или 15,8% годовых.

В то же время Закон о накопительных кооперативах не устанавливает специальные меры ответственности накопительного кооператива за нарушение обязательств перед членами кооператива по предоставлению жилых помещений, например сроков. Здесь должны действовать общие механизмы ответственности, установленные ГК РФ, к которым можно отнести проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395), рассчитываемые исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ, т.е. 13% годовых. Кроме того, в случае нарушения обязательств по предоставлению жилых помещений члены кооператива могут поставить вопрос о взыскании и иных убытков (ст. 15 ГК РФ). В отличие от многих нормативных актов Закон о накопительных кооперативах предусматривает имущественную ответственность должностных лиц кооператива, которые должны осуществлять свою деятельность в интересах кооператива, добросовестно и разумно (ст. 46).

Имущественную ответственность несут все должностные лица кооператива:

а) члены правления; б) единоличный исполнительный орган; в) члены коллегиального исполнительного органа; г) члены ревизионной комиссии (ревизор).

Данные лица отвечают перед кооперативом за убытки, причиненные их виновными действиями (бездействием), если иные основания и размер ответственности не установлены федеральными законами. Указанные лица признаются невиновными, если они приняли все меры для надлежащего исполнения своих обязанностей. Отсутствие вины доказывается должностными лицами кооператива.

Члены кооператива несут риск убытков, связанных с деятельностью кооператива, в пределах своих паенакоплений, несут ответственность перед кооперативом за нарушение обязательств по внесению паевых и иных взносов. Размер неустойки за нарушение обязательств по внесению этих взносов определяется уставом кооператива и не может превышать одну трехсотую действующей на день уплаты неустойки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки внесения взносов. Неустойка за нарушение обязательств по внесению паевых и иных взносов начисляется со дня, следующего за днем, установленным для внесения взносов, по день внесения этих взносов членами кооператива, если иной порядок начисления неустойки не установлен уставом кооператива.

Прекращение членства в кооперативе не освобождает члена кооператива от возникшей до подачи заявления о выходе из кооператива обязанности по внесению взносов, за исключением паевого взноса.

При прекращении членства в кооперативе, наследник умершего члена кооператива имеет право быть принятым в члены кооператива. В случае, если пай умершего члена кооператива перешел к нескольким наследникам, наследник, который имеет право быть принятым в члены кооператива, определяется соглашением между наследниками или решением суда. В случае, если ни один из наследников не воспользовался правом быть принятым в члены кооператива, кооператив выплачивает наследникам причитающиеся им в соответствии с наследственными долями доли действительной стоимости пая в порядке и в сроки, которые установлены законом и уставом кооператива. Наследник, не ставший членом кооператива, имеет право на получение от наследника, ставшего членом кооператива, соразмерной своей наследственной доле компенсации доли действительной стоимости пая, в том числе выплаты соответствующей денежной суммы. Срок выплаты компенсации определяется соглашением между наследниками или при отсутствии такого соглашения судом, но не может превышать один год со дня открытия наследства.

При прекращении членства в кооперативе выбывший член кооператива вправе получить действительную стоимость пая в порядке и в сроки, которые предусмотрены законом и (или) уставом кооператива.

Не несут ответственности члены коллегиальных органов (правления, коллегиального исполнительного органа, ревизионной комиссии) кооператива, которые голосовали против решения, повлекшего за собой причинение кооперативу убытков, или не принимали участие в голосовании. Обязанность возместить кооперативу убытки не наступает, если действия (бездействие) должностных лиц, повлекшие за собой причинение кооперативу убытков, основывались на законном решении общего собрания членов кооператива. В случае если ответственность несут несколько должностных лиц кооператива, то их ответственность перед кооперативом является солидарной.

С подобными исками о возмещении убытков могут обратиться кооператив или его члены численностью не менее одного процента от общего числа членов кооператива. Кроме того, член кооператива вправе обратиться в суд с иском о возмещении причиненных ему должностными лицами кооператива убытков вследствие нарушения очередности приобретения жилого помещения, приобретения права на строящееся жилое помещение или очередности строительства жилого помещения.

Аудиторская проверка ведения бухгалтерского учета

и бухгалтерской (финансовой) отчетности кооператива

По закону денежные средства, которые люди вносят в кооператив, хранятся на отдельном счете, поэтому все операции со средствами вкладчиков можно проконтролировать. Плюс аудиторские проверки, отчетность перед ЦБ РФ – все это создает дополнительный контроль^[63]. Над деятельностью жилищных накопительных кооперативов установлен контроль, который осуществляется ЦБ РФ. Данный орган проводит оценку финансовой устойчивости деятельности кооператива. Порядок такой оценки и устанавливаемые требования к деятельности кооператива в некотором роде похожи на порядок оценки деятельности кредитных организаций и страховых компаний. Ведение (ст. 54) кооперативом бухгалтерского учета и бухгалтерская (финансовая) отчетность кооператива подлежат обязательной ежегодной проверке аудиторской организацией (аудитором). Уставом кооператива может быть предусмотрено проведение аудиторской проверки один раз в два года, если сумма активов баланса кооператива не превышает на конец отчетного года шесть миллионов рублей.

Принятие решения о проведении аудиторской проверки и выбор аудиторской организации (аудитора) осуществляются правлением кооператива. При этом выбор аудиторской организации (аудитора) осуществляется на конкурсной основе. Условия договора с аудиторской организацией (аудитором) утверждаются правлением кооператива. Договор с аудиторской организацией (аудитором) заключается от имени кооператива председателем правления кооператива или одним из членов правления кооператива, которые имеют соответствующие полномочия^[45]. Кооператив не позднее чем через пять дней со дня представления аудиторского заключения аудиторской организацией (аудитором) обязан направить копию аудиторского заключения в ЦБ РФ.