Тема 5. Удостоверение договоров, для которых нотариальная форма является обязательной

Данная  тема является одной из фундаментальных в изучаемой дисциплине. Ее изучение следует начинать с повторения соответствующих глав Гражданского кодекса РФ, Семейного кодекса РФ и других нормативных актов. Затем необходимо восстановить в памяти, какие договоры подлежат обязательному нотариальному удостоверению, их понятие, элементы, содержание и только после этого следует приступать к изучению вопросов о порядке удостоверения договоров, для которых нотариальная  форма является обязательной. Студентам надо помнить, что при удостоверении данных договоров, нотариус руководствуется общими правилами нотариального производства, а также правилами об общих условиях удостоверения сделок, соблюдая при этом все требования, предъявляемые к удостоверению сделок.

После этого необходимо детально изучить специфику нотариального удостоверения договоров ренты (постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением), брачного договора и соглашения об уплате алиментов. Особое внимание следует уделить изучению перечней документов, истребуемых  нотариусом при удостоверении данных договоров.

При изучении указанных договоров нотариус обязан  проверить, включены ли в содержание договоров все существенные  и иные условия, а при их отсутствии разъяснить сторонам необходимость внесения в проекты договоров соответствующих изменений. Удостоверяя договор пожизненного содержания с иждивением, нотариус должен разъяснить сторонам порядок реализации плательщиком ренты права отчуждения имущества, переданного ему в обеспечение пожизненного содержания. Что касается соглашения об уплате алиментов, то следует напомнить, что нотариально удостоверенное соглашение об уплате алиментов имеет силу исполнительного листа.

Контрольные вопросы

1.      Какие договоры подлежат обязательному нотариальному удостоверению?

2.      Законодательство, регулирующее порядок заключения и удостоверения договоров требующих обязательной нотариальной формы.

3.      В чем специфика заключения и удостоверения договоров ренты?

4.      Каковы условия и порядок заключения и удостоверения брачных договоров?

5.      В чем специфика заключения и удостоверения соглашений об уплате алиментов?

 

Тема 6. Удостоверение договоров об отчуждении

недвижимого  имущества

            Студентам необходимо подойти к изучению данной темы с особой тщательностью, так как знание этой темы имеет исключительно важное  значение,  как в повседневной жизни, так и в практической деятельности юристов. В данное время сделки с недвижимым имуществом являются самым распространенным  и традиционным видом нотариальных действий не смотря на то, что обязательная нотариальная форма для них не предусмотрена. Начинать работу  над этой темой надо с повторения Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» , Федерального закона «Об ипотеке (залоге нежвижимости)»и соответствующих   глав ГК РФ. И только потом приступать к изучению порядка нотариального удостоверения договоров об отчуждении недвижимого имущества и его залоге.

Следует помнить, что прежде чем удостоверить такой договор нотариус обязан проверить принадлежность этого имущества по правоустанавливающим документам, проверить техническую документацию, в том числе документацию об оценке имущества и п.т. (см. Темы 2, 4, 5). Следует не забывать, что при отчуждении жилого дома, нотариус должен истребовать документы, подтверждающие соответствующее право на земельный участок  (с приложенным планом участка). Удостоверяя договоры от имени юридических лиц, нотариус проверяет правомочия органов и лиц по распоряжению имуществом в соответствии с действующим законодательством и учредительными документами этих юридических лиц. Студентам не следует забывать, что, удостоверяя сделки, касающиеся обязательственных прав участников юридических  лиц, нотариус руководствуется соответствующими Федеральными законами, а также учредительным документами данных юридических лиц (ФЗ «Об обществах  с ограниченной ответственностью», «Об акционерных обществах», «О производственных кооперативах» и д.р.).  Если имущество принадлежит на ином вещном праве, а не на праве собственности, нотариус обязан проверить наличие согласия собственника на совершение сделки, в соответствии с требованиями закона (см. ст. 295, 207 ГК РФ и др.). В случае возмездного отчуждения доли в праве общей собственности постороннему лицу, нотариус проверяет соблюдение прав собственников, в соответствии с действующим законодательством.

Изучение данной темы предполагает повторение соответствующих норм семейного кодекса РФ (например, ст. 35 СК РФ), поскольку при удостоверении договоров по отчуждению недвижимого имущества нотариус проверяет наличие нотариально удостоверенного согласия другого супруга на совершение сделки. В случае наличия в заявлении о согласии супруга на отчуждение или приобретение недвижимости каких-либо условий, нотариус обязан (при удостоверении договора) проверить соблюдены ли эти условия.

Удостоверяя договоры с участием несовершеннолетних и недееспособных лиц, а также лиц ограниченных в дееспособности, нотариус устанавливает наличие согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства  на совершение таких договоров, в соответствии с требованиями соответствующих норм ГК РФ. Нотариус также обязан при удостоверении указанных договоров соблюдать требования соответствующих норм налогового законодательства, в частности, при отчуждении имущества, облагаемого налогом. В этом случае нотариус должен истребовать справку налогового  органа об уплате налога или об освобождении от него.

Если договор об отчуждении недвижимого имущества расторгается, то на всех экземплярах договора об отчуждении недвижимого имущества или его залога нотариус делает отметку об удостоверении соглашения о расторжении договора. В случае признания договора недействительным в судебном порядке, нотариус (на основании решения суда) делает соответствующую запись в реестре и на экземпляре договора, хранящегося в архиве нотариуса.

Контрольные вопросы

-          Требуется ли обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи, мены, дарения недвижимого имущества?

-          Каков порядок нотариального удостоверения сделок с невидимостью, если проект сделки предоставлен нотариусу заинтересованными лицами?

-          Какие требования предъявляются к нотариусу при удостоверении договоров отчуждения недвижимости находящейся в общей собственности?

-           В каком порядке фиксируется согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества другим супругом?

-          Порядок возврата нотариусом правоустанавливающих документов при расторжении договоров об отчуждении недвижимого имущества.

-          Какие дополнительные документы необходимо представить  нотариусу при удостоверении договора отчуждения жилого дома?

-          Порядок нотариального удостоверения сделок с участием несовершеннолетних и недееспособных лиц?

-          Порядок наложения и снятия нотариусом запрещения отчуждения имущества.