1.Основные правила оформления договоров об отчуждении недвижимого имущества.

По  договору  купли-продажи  недвижимого  имущества продавец обязуется  передать в  собственность покупателя  земельный  участок,  здание,   сооружение, квартиру  или  другое недвижимое имущество,  а   покупатель  обязуется  принять  его и уплатить  за него  определенную  сумму   денег.

По  договору  мены  недвижимого  имущества каждая  из сторон  обязуется  передать в собственность  другой стороны  какое-либо имущество.

По  договору  дарения недвижимого имущества даритель передает или  обязуется  передать  одаряемому  в собственность недвижимое имущество безвозмездно. 

В  настоящее время в связи с  развитием многообразия форм собственности сделки  с недвижимым  имуществом являются  распространенным  видом нотариальных  дествий. В  СПб каждый  нотариус удостоверяет в среднем  50  сделок с недвижимостью  (договоров).

Удостоверяя сделки  в соответствии  со ст.ст. 53-56  Основ, нотариус проверяет правоустанавливающие  документы на  недвижимость (предварительно проверив  дееспособность сторон  и установив их личности). То есть  документы,  подтверждающие  право  собственности лица на  отчуждаемое  имущество, а именно:

-свидетельство о государственной  регистрации прав;

-документ, подтверждающий  право  на  жилье (это договоры купли-продажи,  мены,  дарения; свидетельства о праве собственности, о праве  на  наследство; договоры о передаче  квартир  в собственность и др);

-выписку из Единого государственного реестра прав.

Затем нотариус должен  истребовать  техническую  документацию:

-например, паспорт на  квартиру, в котором указываются:

1.      общие сведения о строении (адрес, год постройки, год  последнего капитального  ремонта, число  этажей, материал стен, перекрытий и т.д.);

2.      благоустройство  строения, например, отопление – центральное или  групповая  квартальная котельная; наличие  водопровода,  лифта, газоснабжение;

3.      характеристика квартиры (жилая и общая  площадь, высота потолков);

4.      экспликация к плану квартиры (размер каждой  комнаты, коридора, общая  полезная  площадь, в том  числе  жилая и вспомогательная (кладовой, ванной  комнаты);

5.      план квартиры;

6.      Дата выдачи паспорта (выдается ПИБ каждого  района города – подчиняются районные  ПИБ Городскому  управлению инвентаризации и оценки недвижимости СПб – ГУИОН;

При отчуждении  жилого  дома  нотариус должен  истребовать не только документы, подтверждающие право собственности отчуждателя на жилой дом, но и документы подтверждающие  право собственности или  право пользования  земельным участком, а также  план  земельного  участка  и документ, в котором  будет указана оценка  земельного  участка.

В договоре  указывается инвентаризационная оценка  отчуждаемого  жилья,  поэтому  нотариус должен истребовать справку из Бюро технической  инвентаризации или  Проектно-инвентаризационного бюро (если  это  те  районы, где  еще они  применяются).

Справку жилконторы, в которой указывается, кто зарегистрирован в квартире  или  жилом доме, (помимо отчуждателя). В сельской  местности это справки местной администрации.

Помимо того, что нотариус проверяет наличие обременений, он  обязан поверить  наличие  запрещений  или ареста на недвижимое  имущество. Когда  имущество (недвижимое или движимое) подвергается  аресту, информация об этом соответствующими органами (налагающими арест) дается  органу  юстиции.

Нотариус обязан  поверить также  наличие  сособственников при отчуждении недвижимого  имущества. Поэтому при отчуждении собственником   принадлежащей ему  доли  в недвижимости, нотариус обязан разъяснить лицу желающему  произвести мену  недвижимости или ее продажу о  необходимости  известить о предстоящем отчуждении сособственника.  В заявлении должно быть  указано: какое имущество  отчуждается, на каких  условиях,  цена, в какой срок должен последовать ответ. Заявление  может  быть передано через нотариуса. Если сособственник  откажется от   права  преимущественной  покупки, путем  подачи заявления, то  сделка удостоверяется  сразу  и нет необходимости  ждать 1 месяц  при  отчуждении недвижимости или 10  дней  -  при  отчуждении движимого имущества,  в соответствии со ст. 250 ГК  РФ. Если же  сособственник  не  подаст  заявления, то в течение  месяца сделка не может быть удостоверена. При отчуждении  и  приобретении недвижимости одним из   супругов,  необходимо  нотариально удостоверенное согласие  другого супруга.  В заявлении   может  быть указано только,  что  он  (супруг) дает согласие на отчуждение недвижимого имущества,  а  могут быть указаны  еще и  определенные  условия. Например, если в заявлении  супруг  указывает, кому  персонально  должна быть продана недвижимость (если  подарена, то там  обязательно  должно быть указано  кому  именно), или  за какую  сумму,  или  же на каких условиях  продана  (или произведена  мена) недвижимост, то  нотариус обязан проверить  соблюдены  ли  указанные в заявлении  супруга  условия.

Согласие  супруга не  требуется,  если  имущество является  раздельной собственностью, этот факт  поверяется  по  правоустанавливающим  документам и свидетельству о браке. Оно могло быть ему:  подарено;  получено по наследству им;  ранее был произведен раздел имущества;  получено свидетельство о праве собственности; составлен  брачный контракт;  приобреталось до  вступления в брак,  в результате  приватизации  и т.п. Если  супруг не состоит  в браке, он  все равно обязан  подать  нотариусу  заявление, что у него  нет супруга.

Содержание заявления (и на  согласие и что  нет супруга) доводится  до  сведения покупателя, который  в подтверждение  факта ознакомления  с заявлением, делает  соответствующую  запись на заявлении супруга;

Нотариус должен отказать в удостоверении договора  дарения,  если  дарителем  является малолетнее или  недееспособное  лицо (при  дарении недвижимого или любого  иного  превышающего  5  МРОТ).

Если   жилой  дом или квартира  принадлежат продавцу  на основании  договора ренты – в частности  таком  как пожизненное  содержание с иждивением, – то нотариус должен  истребовать  согласие получателя ренты на отчуждение недвижимости.

Если от имени продавца  или  покупателя  действует  доверенное  лицо, то  нотариус должен проверить его  полномочия по  надлежащее  оформленной доверенности. Если  сделка  удостоверяется нотариально, то  и  доверенность  должна быть  удостоверена нотариально.

При удостоверении сделок  с имуществом  юридических лиц (в соответствии с п. 13  Методических  рекомендаций  по совершению  отдельных видов нотариальных действий нотариусами РФ – удостоверены  приказом  Минюста  Рф  15.03.2002г. №  91) нотариусом  проверяются правомочия  органов или  лиц  по распоряжению их имуществом в соответствии с законами и иными  нормативными  правовыми актами  и  учредительными  документами юридических лиц. (например, Федеральными законами «Об  акционерных обществах», «Об обществах  с ограниченной  ответственностью», «О производственных  кооперативах», статьями  79, 93, 111 ГК  РФ.

В случае  принадлежности недвижимого имущества   лицу  не  на  праве  собственности, а на  ином  вещном праве  нотариус поверяет наличие  согласия собственника  на  совершение сделки. Например, в случаях  предусмотренных  п. 2 ст. 295 ГК  -  предприятие  не вправе  продать,  сдать в аренду, отдать  в залог, вносить в качестве  вклада в уставный  (складочный)  капитал хозяйственных  обществ   и товариществ принадлежащее  ему на праве хозяйственного  ведения недвижимое  имущество; или  в случаях предусмотренных п.1 ст. 297 ГК РФ ( распоряжение  имуществом предприятий). 

При удостоверении договоров об   отчуждении недвижимости  нотариусом  проверяются  документы,  предусмотренные  ФЗ  «О государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и сделок  с  ним».

Удостоверяя сделку, нотариус обязан разъяснить смысл и значение  сделки, проверить,  соответствует ли она действительным намерениям  сторон;

Сделка  удостоверяется путем  совершения на  договоре удостоверительной надписи нотариуса (в соотв. со  ст.  163  ГК  РФ).