11.Продаж майна з аукціонів (публічних торгів)

Продаж майна з аукціонів (публічних торгів) може застосовуватись при приватизації, банкрутстві, заставленого майна, продажу майна боржника за судовим рішенням тощо.

Для прикладу процедури проведення публічних торгів наведемо правила їх проведення з продажу заставленого майна. Стаття 591 ЦК України встановлює, що реалізація предмета застави, на який звернене стягнення, провадиться шляхом його продажу з публічних торгів, якщо інше не встановлено договором або законом. Процедура прилюдних торгів регламентована положенням КМУ “Про порядок проведення аукціонів (прилюдних торгів) з реалізації заставленого майна” від 22 грудня 1997 року №1448.

Організатор аукціону визначає початкову вартість реалізації заставленого майна (за експертною оцінкою) та публікує інформацію про прилюдні торги у місцевій пресі не менш ніж за 30 днів до початку аукціону. В публікації слід вказати місцезнаходження майна; початкову вартість реалізації житла; суму коштів, що вносяться учасником перед початком аукціону, банківські реквізити для їх внесення; кінцевий термін прийняття заяв; час та місце проведення аукціону тощо.

Покупцям надається право ознайомитися з майном, що реалізується. Приймання заяв на участь в аукціоні закінчується за три дні до початку його проведення. Аукціон може відбутися за наявності не менш ніж двох покупців. Торги розпочинаються за встановленою початковою ціною, яка може поступово збільшуватись не менш ніж на 10 відсотків. Якщо покупці не висловили бажання придбати майно навіть за початковою ціною, вона може бути знижена до рівня ціни, що задовольняє вимоги заставодержателя. У разі, якщо після цього немає бажаючих придбати майно, аукціон припиняється.

Згідно з ч. 17 Положення про порядок проведення аукціонів (прилюдних торгів) з реалізації заставленого майна аукціон вважається таким, що не відбувся коли на його проведення з’явився лише один покупець чи у разі несплати переможцем належної суми. Згідно з ч. 18 Положення організатор аукціону повідомляє про те, що аукціон не відбувся, заставодержателя, який із згоди заставодавця має право залишити житло собі за початковою ціною. У разі коли заставодавець такої згоди не дав або заставодержатель відмовився від прийняття заставленого майна, організатор аукціону призначає повторний аукціон. На повторному аукціоні початкова вартість майна може бути зменшена на 30 відсотків, але тільки за згодою заставодержателя. Якщо аукціон не відбувся двічі, організатор аукціону у п’ятиденний термін повертає виконавчі документи заставодержателю.

У разі придбання майна з аукціону нотаріус видає переможцю аукціону свідоцтво про придбання майна згідно з актом про проведений аукціон. Це свідоцтво є правоустановчим документом про право власності. Щодо нерухомого майна при цьому слід провести державну реєстрацію.

Міністерство юстиції України у Листі від 16.01.2004 р. №19-32/64 роз’яснює що примусовий продаж активів платника податків, у тому числі й об’єктів нерухомого майна, що перебувають у податковій заставі, у рахунок погашення його боргу здійснюється відповідно до вимог Закону України “Про порядок погашення зобов’язань платників податків перед бюджетами та державними цільовими фондами”. Згідно з підпунктом 3.1.1 пункту 3.1 статті 3 цього Закону активи платника податку можуть бути примусово стягнені в рахунок погашення його податкових зобов’язань виключно за рішенням суду (господарського суду). Пунктами 10.2.1 і 10.2 ст. 10 зазначеного закону встановлено, що такий продаж здійснюється за кошти виключно на цільових аукціонах чи, коли у відповідному місті відсутня товарна біржа, податковий орган організує окремий позабіржовий аукціон. Такі операції не підлягають нотаріальному посвідченню у зв’язку з відсутністю добровільної згоди власника такого майна.

Що стосується придбання нерухомого майна, на яке накладений арешт державним виконавцем, то слід зазначити, що у разі реалізації нерухомості на прилюдних торгах, аукціонах державною виконавчою службою оформляється акт, а саме, після повного розрахунку покупця за придбану нерухомість на підставі протоколу про реалізацію та документів, що підтверджують розрахунок за придбану нерухомість, державний виконавець складає акт про реалізацію нерухомого майна. Акт є підставою для подальшого оформлення покупцем права власності на це майно, тобто, на підставі копії цього акта нотаріус видає покупцеві свідоцтво про придбання нерухомого майна. Таким чином, придбання на аукціонах, публічних торгах нерухомого майна, на яке накладено арешт, не передбачає укладення договору купівлі-продажу, а оформляється шляхом видачі нотаріусом на підставі акта про реалізацію нерухомого майна свідоцтва про придбання нерухомого майна.

Купівля-продаж нерухомості. Специфіка цього виду купівлі-продажу полягає у ряді притаманних лише такому договору рис. По-перше, згідно із ст. 657 ЦК України такий договір підлягає нотаріальному посвідченню і державної реєстрації. Відповідно, такий договір є укладеним з моменту його державної реєстрації, а до цього моменту є неукладеним. По-друге, предметом таких договорів є нерухоме майно. Щодо землі, споруд, будівель нежитлового фонду, квартир, житлових приміщень ведеться відповідний облік, а перехід права власності на це майно, відповідно до ст. 182 ЦК України підлягає державній реєстрації.

Мінюстом України розроблено та затверджено Наказом N 86/5 від 18.08.2004, що зареєстровано в Міністерстві юстиції України 18 серпня 2004 р. за N 1022/9621 Інструкцію про ведення Державного реєстру правочинів. Вказаною Інструкцією встановлено, що державна реєстрація правочину проводиться реєстратором шляхом унесення відповідної інформації до Державного реєстру правочинів одночасно з його нотаріальним посвідченням. Нотаріуси, які не мають доступу до єдиної комп'ютерної бази даних Реєстру, надсилають примірник правочину та його копію реєстратору, який у день отримання документів уносить відповідний запис до Реєстру. Про внесення запису до Реєстру реєстратор надсилає нотаріусу витяг про реєстрацію та примірник правочину. Копія правочину залишається у справах реєстратора.

З Реєстру можуть надаватись витяги двох видів: на запит сторін правочину або уповноважених ними осіб; на письмовий запит суду, органів прокуратури, внутрішніх справ, державної податкової служби та інших органів державної влади у зв'язку із здійсненням ними повноважень, визначених законодавством, із зазначенням номерів справи, щодо якої виникла потреба в отриманні інформації.

Звертаємо увагу, що згідно із Наказом Мінюсту України від 13.10.2004 N 117/5, що зареєстровано в Міністерстві юстиції України 13 жовтня 2004 р. за N 1309/9908 Розділ 1 Інструкції про ведення Державного реєстру правочинів, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 18.08.2004 N 86/5 зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 18.08.2004 за N 1022/9621, пункт 1.2 змінено. А саме, встановлено, що Державна реєстрація правочину проводиться реєстратором шляхом унесення відповідної інформації до Державного реєстру правочинів одночасно з його нотаріальним посвідченням. Про внесення запису до Державного реєстру правочинів реєстратор видає кожній особі, яка отримала примірник правочину або уповноваженим ними особам, витяг з Державного реєстру. У справі нотаріуса, який посвідчив правочин, залишається витяг про реєстрацію, який виготовляється реєстратором безкоштовно з використанням спеціального бланка документів реєстрів інформаційної системи Міністерства юстиції України.

Реєстраторами є державні нотаріальні контори, приватні нотаріуси, які згідно з договорами, укладеними з адміністратором Реєстру виконують такі основні функції як проводять державну реєстрацію правочинів, змін, внесених до них, відомостей про припинення їх дії, приймають запити, видають завірені витяги з Реєстру.

Реєстратор відмовляє в державній реєстрації нотаріально посвідченого правочину у разі, коли відсутній документ про плату за внесення запису до Реєстру або плату внесено не в повному обсязі. Відмова у внесенні запису до Реєстру оформляється письмово протягом двох робочих днів із зазначенням причини.

Запис у Реєстрі має містити такі відомості:1) найменування правочину; 2) найменування сторін: для юридичних осіб: резидентів - найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код згідно з ЄДРПОУ; нерезидентів - найменування, місцезнаходження та держава, в якій зареєстровано особу; для фізичних осіб: громадян України - прізвище, ім'я та по батькові, постійне місце проживання та ідентифікаційний номер згідно з Державним реєстром фізичних осіб - платників податків та інших обов'язкових платежів; іноземців, осіб без громадянства - прізвище, ім'я та по батькові (за наявності), постійне місце проживання за межами України; 3) опис нерухомого майна, щодо якого вчиняється правочин, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані; 4) строк дії правочину; 5) про нотаріальне посвідчення правочину (відомості про нотаріуса, який посвідчив правочин, дата посвідчення та номер у реєстрі для реєстрації нотаріальних дій, номер та серія спеціального бланка нотаріальних документів, на якому викладено текст правочину); 6) порядковий номер і дата державної реєстрації правочину в Реєстрі; 7) про реєстратора.

Датою державної реєстрації правочину вважається дата та час внесення відповідного запису до Реєстру¹⁸⁷.

Крім того в міжнародній практиці широко застосовується зустрічна торгівля – система компенсаційних договорів, які передбачають поряд із закупівлею товарів зустрічну поставку певних товарів для досягнення балансу експортно-імпортних операцій.

Зустрічна торгівля проявляється у таких формах: 1) бартерні (товарообмінні) договори; 2) зустрічна закупівля; 3) зворотна закупівля; 4) компенсаційне узгодження.