- •4.1.Организационные формы кап. Строительства. Основы ценообразования в стр-ве. Состав и виды сметной док-ции. Методы определения ст-ти стр.Продукции.
- •Сметная ст-ть – устан. Расчетный уровень будущих затрат заказчика на выполнение смр.
- •Рыночная цена- стр-во устан. Законами рынка подрядной деят-ти, под влиянием спроса и предложения и уровня инвестиционной активности в данном регионе.
- •Договорная цена на стр. Продукцию - устан. Заказчиком и подрядчиком при заключении договора на кап. Стр-во или кап. Ремонт.
- •4.2 Амортизация: понятие, группы и способы расчета. Сущность лизинга, лизинговые платежи.
- •4.2. Показатели оценки эффективности инвестиционного проекта.
- •4.3.Состав, структура, ст-ть основных фондов. Структура оборотных средств. Показатели эффективности использования оф и ос.
- •4.4 Структура сметной стоимости строительства. Состав и структура себестоимости строительной продукции. Экономическая сущность прибыли и рентабельности.
- •4.5. Сущность и функции финансов. Бюджетное отношения. Роль недвижимости в финансовой системе. Залог.
- •Структура кредитной системы. Формы и виды кредита. Ипотека: сущность, виды и особенности в условиях кризиса.
- •4.7.Методы и показатели финансового анализа. Оценка кредитоспособности заемщика.
- •4.8. Теоретические основы налогообложения (виды, принципы, сущность, признаки). Налогообложение ндфл, взносы во внебюджетные фонды.
- •4.9.Налог на имущество физических и юридических лиц (налог на имущество организации, земельный налог). Ндс.
- •4.10. Критерии и налогообложение малого бизнеса (упрощенная система налогообложения, енвд)
- •Бух.Счета. Сущность 2ой записи. Структура и виды баланса.
- •Раздел 1 «внеоборотные активы».
- •Раздел 2 «оборотные активы»
- •Раздел 3 «капитал и резервы»
- •Раздел 4 «Долгосрочные обязательства»
- •Раздел 5 «краткосрочные обязательства»
- •Виды бухгалтерского баланса
- •4.13. Учет основных средств, материалов, готовой продукции (синтетические и аналитические счета).
- •4.14. Учет затрат и финансовых результатов деятельности предприятия. Налог на прибыль организации.
- •4.15. Методы планирования финансов. Анализ движения денежных средств. Финансовая отчетность.
- •4.17. Понятие маркетинга. Объективные основы возникновения.
- •4.18. Жизненный цикл товара. Ассортиментная политика предприятия стройиндустрии.
- •Принцип синергизма
- •Принцип стратегической гибкости
- •Сегментирование строительного рынка.
- •Инновационная политика при производстве строительной продукции.
- •Организация как большая открытая система. Свойства открытых систем (перечислить).
- •Функции менеджмента (перечислить).
- •Постановка целей и задач.
- •Анализ.
- •Прогнозирование
- •Планирование.
- •Принятие решений.
- •Планирование и контроль на тактическом и оперативном уровнях управления жизненным циклом городских объектов.
- •Планирование функциональных стратегий и результата управляющих жилищных организаций и годового бюджета.
- •1.Ремонт по жалобам пользователей
- •2.Ремонт при смене съемщиков
- •3. Плановый ремонт
- •4.Коммерческое управление
- •Работа с коммунальными бытовыми отходами на объекте недвижимости; составление плана по работе с отходами.
- •Предмет строительной экспертизы. Цели экспертизы инвестиционных проектов.
- •4.28. Основные вопросы, подлежащие проверке при экспертизе проектов строительства.
- •4.29. Методологические, методические и операционные принципы оценки эффективности инвестиций (перечислить)
- •4.30. Экологическая экспертиза.
- •Государственная экологическая экспертиза (ээ).
- •Принципы ээ.
- •Объекты ээ.
- •Порядок проведения гос. Эк. Эксп.
- •Структура и состав экспертного заключения.
- •Нормативно-законодательная база экологической оценки.
1.Ремонт по жалобам пользователей
Жалобы пользователей относительно неисправностей, технического состояния недвижимости, недостатков или плохого обслуживания должны рассматриваться вежливо и своевременно. Процедуры их рассмотрения варьируются в зависимости от типа недвижимости. Сперва жалоба должна анализироваться с проведением осмотра места происшествия или без такового. Затем необходимо определить, кто несет ответственность за неполадку и за чей счет приходится проведение работ по ее устранению. Все это необходимо оговорить с пользователем. В случае жилых помещений, устранение неполадок внутри квартир или домов приходится за счет пользователей и производится самим жильцом, хотя возможны консультации управления техническими экспертами управляющей организации. В комплексах или домах, где есть управдом или комендант, эти должностные лица могут играть важную роль в рассмотрении жалоб.
2.Ремонт при смене съемщиков
По получении извещения о переезде съемщика техник-смотритель должен провести осмотр освобождаемого помещения, составить протокол осмотра и отчитаться в техническом отделе. В первую очередь должен быть проведен так называемый предварительный осмотр, в ходе которого проводится ревизия арендуемого помещения и определение стоимости тех работ, которые должны быть проведены за счет съемщика до его отъезда. Съемщика необходимо известить о том, что он должен вернуть арендуемое помещение в первоначальном состоянии (согласно условиям договора аренды). Если нужно, ему даются указания по процедуре выезда. Об этом также должны быть извещены другие жильцы по лестничной клетке. Необходимо договориться о проведении конечного осмотра до или в день окончания договора и отъезда съемщика.
3. Плановый ремонт
Технический управляющий предоставляет все необходимые сведения управляющему на тактическом уровне относительно ремонтной политики, а также исходные данные по составлению бюджетов на долго- и краткосрочную перспективу в целях выработки общей политики имущественного фонда. На основе этой политики управляющий на оперативном уровне получает указания насчет организации работ по содержанию комплекса. На их основе технический управляющий может давать заключения о финансовом бюджете на проведение плановых ремонтных работ. Бюджет плановых работ составляется на основе акта осмотра недвижимости. При этом составляются отдельно бюджет на предстоящий год и отдельно на длительную перспективу (5 — 10 лет).
4.Коммерческое управление
Профессионализация управления недвижимостью особенно заметна в этой области оперативного управления. Если раньше управление недвижимостью заключалось в административном и техническом управлении, то в настоящее время важным стало коммерческое управление. Большей частью, новшества в управлении недвижимостью возникли именно в этой области. Коммерческое управление имеет большое значение во всех секторах рынка недвижимости: в жилищном хозяйстве, в торговых и офисных помещениях. Интенсивность и методы управления отличаются от сектора к сектору.
Задача направления и координация управления недвижимостью на оперативном уровне осуществляются в отделе коммерческого управления. В управляющих организациях это выражается в конкретизации функций управляющего.
Управляющий недвижимостью на оперативном уровне отвечает за поддержание контактов с управляющим на тактическом уровне, который как правило, является заказчиком, а также с пользователями. Он координирует оперативное управление и с коммерческой точки зрения управляет администрацией и техническим отделом, независимо от иерархической структуры управления.
Коммерческое управление отражает цели оперативного управления недвижимостью.
В числе конкретных задач оперативного управляющего можно назвать: каждодневную координацию управления, заключение и продление договоров аренды, консультации по вопросам покупки и продажи недвижимости, разработку маркетинговой политики, сбор информации для нужд управления, консультации относительно (необходимости) дополнительных инвестиций или изъятия средств, изменения арендной платы, обработка жалоб пользователей, координация исследований рынка, поддержание связей с жильцами, консультации управляющего на тактическом уровне по вопросам политики в отношении комплекса на основе вышеописанных анализов и выявление будущих тенденций, изменений. Все это направлено на достижение рационального соотношения доходности и риска по всему управляемому имущественному фонду.
Коммерческое упр-е.
Имеет больш.знач-е во всех секторах рынка Н(в жилищн.хоз-ве, в торгов. и офис.помещ-ях). Интенсив-ть и методы управл-яотлич.в завис-ти от сектора рынка Н. Управляющий Н на опер.ур-не отвечает за поддержание контактов с упраляющим на тактич.ур-не, кот., как правило,явл.заказчиком, а также с пользователем.Он корд-ет оператив.управл-е с коммерч.т.з., упр.администрацией и техн.отделом. Независ.от иерархич.струк-ры упр-я. коммерч.упр-е отраж.цели опер.упр-я Н. В числе конкрет.задач опер.управляющего:
•каждодневная координация упр-ия
•заключ-ие и продление договоров аренды
•консультация по вопросам покупки и продажи Н
•консультация отн.необход-ти доп.инвестиций или изъятия средств
•изменение АП
•обработка жалоб пользователя
•координация исследований рынка
•поддержание связей с жильцами
•консультации упр-его на тактич.ур-не по вопросам политики в отнош.комплексов и выявление будущих тенденций и измен-ий. Все это направлено на достиж-е рациональн.соотнош-ия доход-ти и рискапо всему управл-ему имущ.фонду.