2. Ипотечные банки

Возникли в Европе в 18 веке в Германии для поддержки дворянства. Позже кредитуют и крестьянство, и других владельцев недвижимости под ее залог. Это были дворянские и крестьянские земельные банки.

Ипотека – это залог, заклад недвижимого имущества: земли, строений, жилья, основных фондов на длительный срок для получения ссуды, которая выдается ипотечными или коммерческими, сельскохозяйственными и другими банками.

Возникновение ипотечных банков связано с развитием капитализма в сельском хозяйстве. Земля из помещичьего владения постепенно поступала в рыночный оборот через стадию залога.

Для оформления залога земли создавались специальные земельные банки, а закладные листы заемщика могли продаваться на рынке ценных бумаг при посредничестве тех же банков. Постепенно закладные листы превратились в ипотечные облигации, которые выпускаются банками под обеспечение и приносят твердый процентный доход.

Ипотечный кредит – долгосрочный кредит, его период в среднем составляет 10-30 лет.

Кроме долгосрочности, для ипотечного кредита характерно оставление заложенного имущества в руках должника, который продолжает его эксплуатировать. Допускается повторный залог с получением дополнительного кредита, если ценность имущества не исчерпана предыдущими закладными и должник имеет возможность уплачивать проценты и погашать долг.

Для функционирования ипотечных банков, поэтому нужны дополнительные условия:

1. Ведение кадастров – т.е. учет земельных участков в их границах государством.

2. Институт оценки недвижимости – ведут частные компании.

В настоящее время объектами ипотеки является и городская недвижимость. Таким образом, ипотечный кредит расширяется – ссуды идут в основном на строительство жилья, коммерческих сооружений, увеличение производственных фондов.

Возникает развитый ипотечный рынок в США, Канаде, Европе, Японии. На этом рынке кроме ипотечных банков работают коммунальные и сберегательные банки, страховые фирмы.

Ипотечные операции поддерживаются и регулируются государством. Ипотечные банки выполняют в экономике двойную роль: во-первых, они обеспечивают долгосрочные кредиты (до 30 лет), во-вторых, эмитируют ценные бумаги – облигации с твердым, постоянным доходом, являющиеся наиболее защищенными среди других ценных бумаг, т.к. они обеспечены недвижимостью.

Ипотечные кредиты (85% всех активов) сейчас выдаются не только владельцам земли – фермерам, но и фирмам, занятым строительством, муниципалитетам и людям, желающим построить новое жилье. Процентные ставки по ипотечным кредитам твердые на весь срок кредита, что отличает его от кредитов других банков.

Другими видами деятельности ипотечных банков являются вложения в ценные бумаги, выдача ссуд под ценные бумаги, финансовые услуги (лизинг и факторинг). Ипотечным банкам запрещается заниматься деятельностью, связанной с высокими рисками. Нельзя заниматься спекуляцией с недвижимостью. Однако, при возврате ссуд, недвижимость переходит в собственность банков и подлежит продаже с аукциона.

Пассивные операции ипотечных банков также существенно отличаются от коммерческих и других банков. Более 50% составляет эмиссия долгосрочных облигаций – это типичная операция секьюритизации кредитной задолженности в виде реализации закладных. Все закладные за определенный период собирают в «пул», под него выпускают облигации с твердым купонным доходом. Их охотно приобретают физические лица и страховые компании, пенсионные фонды и банки. Затем идут долгосрочные и краткосрочные кредиты, взятые в других банках, собственный капитал и прибыль.

В РФ ипотечных банков в чистом виде пока нет, хотя в России к началу XX века был высокоразвитый ипотечный рынок, с разнообразием форм и видов кредитования, заклада, ценных бумаг. Принят закон РФ «Об ипотеке» в июле 1998 года, но кризис затормозил создание ипотечных банков. Много сложностей с залогом жилья, земли. Но развитие ипотеки – это насущная и актуальная задача.