5. Третьи стороны

1. В случае обязанности блюсти интересы третьей стороны, член Института должен предоставить информацию быстро и в письменной форме о любой выгоде, которую он или его фирма получает от назначения, и которая выходит за рамки обычного вознаграждения или получения комиссионного дохода. Проводится много оценок, на которые полагаются третьи стороны, и если у члена Института или его фирмы есть отношения с заказчиком или объектом имущества, приносящие другое значительное вознаграждение, об этом факте, быть может, необходимо сообщить третьей стороне или сторонам. В случаях, когда третью сторону или стороны можно определить с самого начала, требование о скорейшем предоставлении информации означает, что это следует сделать до проведения оценки, и это позволит третьей стороне выступить против назначения, если она посчитает, что независимость и объективность члена Института находится под сомнением.

2. Однако во многих случаях третьи стороны представляют собой группу лиц – например, акционеров какой-то компании. Предоставление информации с самого начала всем заинтересованным третьим сторонам будет, безусловно, невозможным и нецелесообразным. В таких случаях ближайшая реальная возможность предоставления информации будет связана с отчетом или любой опубликованной ссылкой на него. Таким образом, более серьезная ответственность ложится на члена Института, которому следует решить до принятия задания, согласятся ли такие третьи стороны, которые полагаются на оценку, с тем, что никакая связь, о которой их следует проинформировать, не поставит под сомнение объективность и независимость члена Института.

3. Оценка государственной собственности или собственности, на которую будут полагаться третьи стороны, нередко подпадает под действие законодательных и нормативных актов, и нередко существуют конкретные положения, которые должен соблюдать оценщик, чтобы считаться пригодным для предоставления по-настоящему объективного и независимого заключения. Для некоторых целей данные стандарты также могут устанавливать конкретные ограничения или условия работы оценщиков, предоставляющим консультационные услуги по оценке, если они были связаны либо с имуществом, либо со стороной, которая имела права на это имущество. Однако конкретных критериев

СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ RICS 22

Примечание 1.1Конфиденциальность, угрозы независимости и объективности и конфликты интересов

для большинства оценок не существует, и именно на членах Института лежит ответственность за то, чтобы знать о потенциальных конфликтах и других угрозах их независимости и объективности.

Принцип строгого разграничения функций («Китайские стены»)

4. В RICS существуют жесткие положения о минимальных стандартах, которые должны соблюдать организации, проводя разделение между консультантами, действующими от имени заказчиков, чьи интересы вступают в конфликт. Любое разграничение функций должно быть достаточно жестким, чтобы не было малейшей возможности передачи информации через разделительные линии. Подход здесь самый жесткий: «разумных мер» для реального разграничения ответственности явно недостаточно. Соответственно, любое строгое разграничение функций, установленное и согласованное с имеющим отношение к делу заказчиком, должно обеспечить ситуацию, при которой:

• от имени заказчиков, чьи интересы вступают в конфликт, должны действовать разные сотрудники. Стоит отметить, что это положение относится и к секретарскому, и к вспомогательному составу;

• такие сотрудники или группы сотрудников должны быть физически разделены, т.е. они, по меньшей мере, должны находиться в разных частях здания, а лучше – в разных зданиях;

• любая информация, каким бы образом она ни хранилась, не должна быть доступна «другой стороне» никогда, а если она имеется в письменной форме, то должна храниться в безопасном, отдельном и закрывающемся на замок месте в соответствии с требованиями начальника по надзору или другого независимого руководителя фирмы старшего звена;

• начальник по надзору или другой независимый руководитель фирмы старшего звена должен проследить за строгим разграничением функций и его поддержанием, пока это разделение действует, принимая надлежащие меры и вводя контрольные механизмы для обеспечения реальности этого разграничения. Начальник по надзору не должен никак быть связан ни с одним из этих заданий, но иметь достаточно полномочий в организации, чтобы ничто не связывало его действия;

• на фирме должны проводиться соответствующие программы образования и подготовки по принципам и практике, связанным с урегулированием конфликтов интересов.

5. Принцип строгого разграничения функций вряд ли даст результат без серьезной работы по планированию, т.к. его работа должна стать неотъемлемой частью корпоративной культуры данной фирмы. Поэтому менее крупным фирмам и подразделениям будет тяжелее – а подчас и просто невозможно – этот принцип соблюдать.

СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ RICS 23

ПП 2 Соглашение об условиях найма

ПП 2

Соглашение об условиях найма

ПП 2.1 Подтверждение условий найма

Члены Института обязаны всегда в письменной форме и до выпуска какого-либо отчета подтвердить условия , в соответствии с которыми будет производиться оценка. Ниже приводится минимальный перечень этих условий:

а) информация о заказчике;

б) цель оценки;

в) объект оценки;

г) оцениваемые права;

д) тип имущества и способ его использования или классификации заказчиком;

е) база или базы оценки;

ж) дата оценки;

з) данные о любой существенной связи или заявление об отсутствии какой-либо прежней связи;

и) при необходимости, заявление о положении оценщика;

к) в отдельных случаях указать валюту, в которой производится оценка;

л) любые допущения, специальные допущения, оговорки, любые особые указания или отступления;

м) диапазон исследований, проводимых членом Института;

н) суть и источник информации, которой будет пользоваться член Института;

о) любое согласие на публикацию или связанные с ней ограничения;

п) любые ограничения или освобождение от ответственности сторон, кроме заказчика;

р ) подтверждение того, что оценка будет произведена в соответствии с данными Стандартами;

с) основа для расчета вознаграждения;

СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ RICS 24

ПП 2 Соглашение об условиях найма

т) описание процедуры разбора жалоб, имеющейся у члена Института или у фирмы, с предоставлением экземпляра ее описания по требованию;

у) положение о том, что оценка может проводиться под контролем в соответствии с нормативами Института, касающимися поведения и дисциплинарного регламента.

Комментарий

1. Дальнейшие указания по минимальному перечню условий содержатся в Приложении 2.1.

2. Обычно условия найма согласовываются между заказчиком и оценщиком при первом получении задания и его принятии (первоначальное подтверждение задания). Однако общепризнано, что вознаграждение за оценку может быть связано как с отдельным объектом имущества, так и с портфелем имуществa, поэтому и диапазон, в котором можно подтвердить минимальный перечень условий найма, может различаться.

3. Совершенно необходимо ко времени завершения оценки, но до выпуска отчета, ознакомить заказчика со всеми имеющими отношение к делу вопросами, которые должны быть документально оформлены соответствующим образом. Это позволит исключить ситуацию, когда отчет содержал бы исправления к первоначальным условиям найма, а заказчику об этом не было бы известно.

4. Фирмы могут иметь условия найма, составленные по стандартной форме, или же постоянные условия найма, включающие в себя некоторые из минимального перечня условий, содержащихся в данном положении. У оценщика может возникнуть необходимость внести поправки в такую форму, относящиеся к вопросам, пояснения к которым будут сделаны позднее.

5. Члену Института необходимо обсудить и согласовать диапазон исследований и допущений, соответствующих данной ситуации и цели

оценки, и убедиться в том, что любые допущения или специальные допущения, которые должны войти в отчет, отражены в условиях найма. Члену Института следует провести исследования в той мере, которая будет достаточной для понимания предмета, с которым связано задание.

6. Так как разногласия могут возникнуть даже через много лет после завершения оценки, важно сделать все, чтобы соглашение между сторонами было исчерпывающе отражено в документации.

7. Методические указания по допущениям, применимым к большинству оценок, содержаться в Приложении 2.2.