3. Используемые при проведении оценки допущения

1. После установления оценщиком лотов портфеля для их последующей отдельной оценки необходимо рассмотреть определенные допущения или специальные допущения, которые могут при этом потребоваться. Их нужно отразить в условиях найма (ПП 2) и в отчете (ПП 6). Ниже приводятся примеры ситуаций, когда различные допущения могут оказывать существенное влияние на оценку портфеля.

2. Если на рынке единовременно предлагается весь портфель или значительное количество входящих в него объектов имущества, это может вызвать эффект наводнения рынка активами, что приведет к снижению их стоимости. С другой стороны, не исключено, что возможность приобретения отдельного комплекса объектов имущества обусловит повышение цены сверх номинала. Другими словами, стоимость всего комплекса объектов может превысить сумму отдельных его компонентов

3. Если при проведении оценки предусматривается сохранение прав собственности на портфель или его дальнейшее использование нынешним владельцем или арендатором, т.е., например, оценка проводится с целью включения ее результатов в финансовую отчетность, снижение параметров оценки или их корректировка с учетом потенциального воздействия эффекта наводнения рынка представляется нецелесообразным. Это необходимо соответствующим образом отразить в отчете.

4. Однако когда оценка аналогичного портфеля проводится с иной целью, например, для подтверждения гарантий обеспечения кредита, нельзя не учитывать фактор возможного негативного влияния на отдельные объекты имущества, если на рынке предлагается сразу весь портфель. Как правило, в таких случаях следует указать, что при оценке использовалось допущение о планомерной и упорядоченной реализации объектов имущества, без их одновременного размещения на рынке. Вместе с тем, если имели место случаи, когда рынок не делал подобных допущений, например, когда участникам рынка заранее известно о финансовых затруднениях собственника, используемое допущение становится специальным допущением, причем необходимо четко сформулировать, какое влияние оно окажет на результаты оценки (см. ПП 2.2).

СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ RICS 98

P 3 Оценка портфеля и имущественных комплексов

5. Аналогичным образом, когда оценщик присваивает единое значение коэффициента стоимости группе автономных объектов имущества, нужно указать, какие необходимые допущения принимались в этом случае за основу. Если, по мнению оценщика, анализ портфеля с учетом таких базовых ориентиров не обязательно соответствует его оценке рынком, данное

допущение становится специальным допущением (см. ПП 2.2).