3.2.6 «…В результате коммерческой сделки».
означает, что между сторонами нет никаких особых или специальных взаимоотношений (например, отношения между материнской и дочерней компанией или между собственником и арендатором), которые могут сделать уровень цены нехарактерным для рынка или завышенным из-за наличия элемента специальной стоимости (определение которой дано в п. 3.8 МСО 2). Предполагается, что сделка по рыночной стоимости должна совершаться между сторонами, не связанными между собой какими-либо отношениями, и каждая из сторон действует независимо.
3.2.7 «…После проведения надлежащего маркетинга …»
означает, что имущество должно быть выставлено на рынок наиболее подходящим образом, чтобы обеспечить его реализацию по наилучшей из достижимых, по разумным соображениям, цене в соответствии с определением рыночной стоимости. Продолжительность выставления может быть разной в зависимости от рыночных условий, но в любом случае она должна быть достаточной для того, чтобы имущество привлекло к себе внимание достаточного числа потенциальных покупателей. Период
СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ RICS 46
ПП 3 База оценки
выставления предшествует
дате оценки.
3.2.8 «…При которой каждая сторона действовала бы будучи хорошо осведомленной, расчетливо …»
означает предположение, что как заинтересованный покупатель, так и заинтересованный продавец в достаточной степени информированы о характере и свойствах продаваемого имущества, его фактическом и потенциальном использовании, а также о состоянии рынка на дату оценки. Далее предполагается, что каждый из них , обладая этой информацией, действует в своих интересах, расчетливо, стремясь достичь наилучшей, с точки зрения его позиции в сделке, цены. Имеется в виду расчетливость в отношении состояния рынка на дату оценки, а не в отношении ретроспективных суждений, выражаемых на более позднюю дату. Необязательно считается проявлением нерасчетливости, когда продавец продает имущество в условиях рынка с падающими ценами по цене ниже предшествующих уровней рыночных цен. В этом случае, как и в других ситуациях купли-продажи в условиях меняющихся цен, расчетливый покупатель или продавец действуют в соответствии с самой полной информацией о состоянии рынка, доступной на данный момент.
3.2.9 «…И без принуждения …».
означает, что у каждой из сторон имеются мотивы для совершения сделки, но не одну из сторон не заставляют совершить сделку.
3.3 Рыночную стоимость следует понимать как стоимость имущества, рассчитанную безотносительно к затратам на его покупку или продажу и без учета любых связанных со сделкой налогов.
© МКСО 2007 МСО 1 параграфы 3.2 и 3.3
Комментарий
База рыночной стоимости является международно-признанным определением. Она представляет собой сумму, которая содержалась бы в гипотетическом договоре о продаже на дату оценки. Оценщику следует убедиться в том, что во всех случаях база четко прописана как в задании, так и в отчете.
В рыночной стоимости не учитывается ипотека, долговые обязательства и прочие взыскания на дынный объект имущества.
Из концептуальной структуры в МСО, ссылка на которые содержится выше (пункт 3.2.1), следует, что любой элемент специальной стоимости, которая оплачивается реальным специальным покупателем
на дату оценки, должен быть исключен из оценки рыночной стоимости.
Специальная стоимость включает в себя синергетическую стоимость,
известную также как стоимость слияния.
В МСО приводится следующее объяснение специальной стоимости и синергетической стоимости:
СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ RICS 47
ПП 3 База оценки
Специальная стоимость может возникнуть, когда актив имеет признаки, которые делают его более привлекательным для определенного покупателя или для ограниченной категории покупателей, чем для общности покупателей на рынке. Эти признаки могут включать физические, географические, экономические или юридические характеристики актива. Рыночная стоимость требует игнорирования любого элемента специальной стоимости, поскольку на любую заданную дату предполагается, что имеется лишь некоторый заинтересованный покупатель, а не конкретный заинтересованный покупатель.
Синергетическая стоимость может быть типом специальной стоимости,
которая возникает в особом случае, когда происходит объединение двух или большего числа активов, в результате чего создается новый актив, который имеет более высокую стоимость, чем сумма стоимостей у активов по отдельности.
Когда сообщается специальная стоимость, ее нужно всегда четко отличать от рыночной стоимости.
© МСКО 2007 МСО 2 параграфы 6.6 6.7 6.8
Несмотря на это общее исключение специальной стоимости, при котором цена, предлагаемая потенциальными покупателями на рынке, в целом отражает ожидание изменения обстоятельств данного объекта имущества в будущем, данный элемент «ожидания роста стоимости» отражается в рыночной стоимости. Ожидание дополнительной стоимости, которая будет создана или получена в будущем, может оказать влияние на рыночную стоимость, например, в следующих случаях:
возможность застройки, когда в настоящее время нет разрешения на такую застройку; и
возможность возникновения синергетической стоимости за счет слияния с другим имуществом или долями в этом же имуществе в какой-то момент в будущем.
При использовании рыночной стоимости в отношении к установкам, машинам и оборудованию, слово «актив» может употребляться вместо слова «имущество». Кроме того, оценщику следует объявить, в связи с этим определением, какие из следующих дополнительных допущений были сделаны:
о том, что установки, машины и оборудование прошли оценку как единое целое на месте их эксплуатации; или
о том, что установки, машины и оборудование прошли оценку с условием их вывоза с занимаемой площади за счет покупателя.
Дальнейшая информация об установках, машинах и оборудовании, в т.ч.
и о характерных дальнейших допущениях, которые могут быть уместны
определенных случаях, содержится в Р 2 и МСО Р 3 (установки, машины и оборудование).
СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ RICS 48
ПП 3 База оценки
В случаях, когда имущество включает в себя землю с полезными ископаемыми или подходящую для утилизации отходов, может возникнуть необходимость в допущениях, которые отражали бы либо потенциал использования таким способом, либо – если земля уже используется таким образом – любой возможный в будущем способ использования, который является надлежащим. Дальнейшая информация о подходе к оценке в таких случаях содержится в Р 4.
Если имущество является личным имуществом, может возникнуть необходимость в том, чтобы толковать рыночную стоимость таким образом, как она относится к разным секторам рынка. Дальнейшая информация по оценке такого типа содержится в Р 4 и 5 МКСО.