6. Меры нормативно-правового регулирования

1. Производственная деятельность часто регулируется особыми положениями законодательства и нормативными актами. Их несоблюдение может привести к приостановлению действия права на использование установок, машин и оборудования, в отношении которых проводится оценка. Многие нормативные положения определяются спецификой оборудования и технологических процессов, и при определении возможного или потенциального воздействия мер нормативно-правового регулирования на результаты оценки оценщик должен учитывать специфику оборудования и осуществляемой деятельности, а также цель и масштабы проводимой

оценки.

2. При наличии сомнений в соблюдении нормативных положений оценщик должен обсудить этот вопрос с заказчиком и отразить результаты в отчете, согласившись использовать установленные допущения или сделав ссылку на

СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ RICS 95

P 2 Установки, машины и оборудование

любые имеющиеся документы, подтверждающие выполнение закрепленных в законодательстве требований.

СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ RICS 96

P 3 Оценка портфеля и имущественных комплексов

P 3

Оценка портфеля и имущественных комплексов

1. Введение

1. В положениях настоящего руководства рассматриваются вопросы, которые оценщики должны учитывать при проведении оценки или оценок одновременно нескольких объектов имущества одного заказчика.

2. Чтобы избежать предоставления вводящих в заблуждение или неадекватных консультаций, особое внимание следует уделять ряду вопросов, в частности, формированию «лотов» или групп, определению различных категорий объектов

имущества, а также использованию допущений или специальных допущений с

учетом условий, при которых имущество может быть размещено на рынке.

2. Определение отдельных имущественных объектов

1. При наличии сомнений относительно того, какие составные элементы формируют единый комплекс имущества, оценщик, как правило, должен разбить объекты имущества на категории или группы для проведения их оценки; при этом используемые методы должны соответствовать методам, которые, скорее всего, будут применяться при отчуждении имущественных прав или прав, являющихся объектом оценки. Однако оценщик должен обсудить имеющиеся варианты с заказчиком и обязательно отразить выбранный подход в условиях найма и в отчете.

2. Ниже приводится несколько примеров ситуаций, когда для целей группировки объектов имущества требуется конкретное согласование допущений:

• прилегающие к территории или смежные объекты имущества, которые были отдельно приобретены нынешним собственником; например, когда строительная фирма обустроила площадку с целью дальнейшей перепланировки и застройки, или когда инвестор ведет в районе строительство стратегически важного объекта;

• отдельно стоящие объекты имущества, занимаемые одним и тем же хозяйствующим субъектом, при наличии между объектами функциональной зависимости. Например, автостоянка – автономный территориальный комплекс, но при этом используемый исключительно арендатором здания;

• случаи, когда права собственности на ряд отдельных объектов имущества обеспечивают особые преимущества для одного владельца или арендатора в связи с экономической выгодой, извлекаемой в результате увеличения доли на рынке или за счет экономии административных затрат и издержек, связанных с транспортировкой и доставкой; такая ситуация характерна для деятельности пунктов розничной реализации товаров / торговых сетей или гостиниц; а также

СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ RICS 97

P 3 Оценка портфеля и имущественных комплексов

• ситуация, когда каждый отдельный объект имущества является важным компонентом деятельности, осуществляемой на больших территориях, в частности, в рамках функционирования общегосударственного или регионального инженерно-технического комплекса (например, телекоммуникационные столбы)

2. Применяемые подходы продиктованы целью проводимой оценки. Например, может потребоваться отразить результаты оценки стоимости по каждому отдельному активу. Вопрос о том, что входит в состав отдельного объекта имущества или другого актива, нужно согласовать с заказчиком

2. Требования оценивать объекты имущества на основе допущения, которое предусматривает их искусственное разделение на группы, как правило, следует отклонить. Однако в ряде случаев при использовании нетрадиционных методов разделения на группы имущественных объектов можно руководствоваться

специальным допущением (см. ПП 2.3).