1. Введение

1. Любая оценка – это заключение о цене, которая будет реализована при совершении сделки на дату оценки с учетом установленных допущений или специальных допущений. Как при составлении любого заключения, степень субъективности выводов – равно как и степень «определенности» (т.е. вероятности того, что заключение оценщика правильно спрогнозирует цену фактической продажи актива на дату оценки) – имеет широкий диапазон значений. Такая вариативность обусловлена внутренне присущими имуществу особенностями, спецификой функционирования рынка или информацией, которой располагает оценщик; она не связана с его квалификацией или мнением.

2. RICS рассмотрел целесообразность перспективной разработки количественных параметров, с помощью которых можно было бы охарактеризовать степень определенности, устанавливаемую оценщиком для конкретных результатов оценки. Однако если ориентироваться на итоги состоявшихся консультаций, а также оставить в стороне вопрос о возможности формирования понятной и доступной и оценщикам, и заказчикам системы показателей, которую можно было бы применять на постоянной основе, становится очевидным, что большинству заказчиков и других субъектов, использующих результаты оценки, такая система количественных показателей не нужна.

3. Хотя в процессе консультаций было установлено, что большинство заказчиков не считают использование системы количественных параметров для расчета степени определенности результатов оценки целесообразным, многие заказчики подтвердили, что они считают не только полезным, но просто необходимым собственное понимание оценки, если в отчете указывается, насколько оценщик уверен в предоставляемом им заключении, особенно когда оценка сопряжена с высокой степенью неопределенности. Оценщики не должны рассматривать предоставляемое в форме рекомендации заявление о том, что они меньше чем обычно уверены в результатах проведенной оценки, как признание своей профессиональной слабости. Действительно, если в результате неспособности обратить внимание заказчика на существенный фактор неопределенности у него создалось впечатление, что сделанные по итогам оценки заключения имеют бóльший вес, чем предполагалось, отчет не будет достаточно объективным, что противоречит общему требованию ПП 6.1.

2. Установление фактора неопределенности

1. Ниже приводится примерный перечень ситуаций, связанных с фактором неопределенности, который существенно отражается на степени доверия составляемому по итогам оценки заключению.

• Специфика имущества или его местоположения

Если ввиду местоположения или физических особенностей имущество характеризуется нестандартной спецификой либо не имеет большого

СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ RICS 104

P 5 Неопределенность при проведении оценки

числа аналогов на рынке, оценщику будет трудно составить заключение о вероятном объеме спроса. В каждом отдельном случае в его распоряжении будет меньше данных для проведения сравнительного анализа, а это может отрицательно повлиять на определенность результатов оценки.

• Ограничения по информационным запросам или предоставляемым данным

Если поступающая оценщику информация ограничена по объему или является неполной – по вине заказчика или ввиду условий проведения оценки, – степень определенности ее результатов будет ниже, чем при отсутствии указанных ограничений.

• Метод оценки

Часто оценка выделенных под застройку земельных участков или зданий (сооружений), требующих значительных капвложений, осуществляется по методу расчета остаточной стоимости, результаты которого во многом определяются установленными допущениями. Как правило, диапазон факторов неопределенности при использовании данного метода оценки выше, чем при использовании других методов. Аналогичным образом, результаты оценки, проводимой на основе прогноза движения денежной наличности, в значительной степени определяются допущениями, которые принимаются за основу при формировании указанных прогнозов.

• Ожидаемая стоимость

Имущество может иметь большую ожидаемую стоимость, например, с учетом планируемого получения разрешения на перепрофилирование объекта, что обеспечит возможность повысить его рентабельность, или с учетом потенциальной сделки со специальным покупателем. Любая прогнозная оценка цены, которую рынок будет готов предложить за такой дополнительный потенциал, в значительной степени зависит от используемых допущений.

• Изменения в области нормативно-правового регулирования

Иногда на конъюнктуру рынка, ситуацию в отрасли или на отдельный объект имущества оказывает влияние перспектива принятия новых нормативно-правовых актов или споры, по которым еще не вынесено судебное определение. Не исключено, что потенциальные продавцы и покупатели будут стремиться оттянуть совершение сделки до момента получения детальной информации о новом законе или решении суда. Если результаты радикально повлияют на ситуацию или окажутся неожиданными, последствия могут также способствовать созданию неопределенности, которая будет сохраняться до тех пор, пока рынок полностью не уяснит для себя последствий и они не будут отражены в котировках.

• Нестабильная динамика рынка

Непредвиденные макроэкономические кризисы или политические потрясения могут оказывать внезапное и радикальное воздействие на рынки. Их последствия могут проявляться в панической скупке или продаже активов, либо просто в нежелании участвовать в их обращении на рынке до того момента, как станет понятен характер воздействия кризиса на долгосрочную динамику цен. Если дата оценки приходится на период, непосредственно следующий за таким событием, данные,

СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ RICS 105

P 5 Неопределенность при проведении оценки

использовавшиеся для оценки, могут оказаться неточными, неполными или противоречащими действительности, что, естественно, сказывается на степени определенности результатов оценки.

2. Выше приводится далеко не полный перечень ситуаций, при которых возникают факторы существенной неопределенности. На практике оценщик редко с одинаковой степенью уверен в результатах каждой проводимой им оценки.