3.3 Рыночная арендная плата
оценках на основе рыночной арендной платы (РАП) используется определение, принятое Международным комитетом по стандартам оценки.
Рыночная Арендная Плата: расчетная денежная сумма, за которую имущество или пространство в пределах объекта имущества было бы сдано в аренду на дату оценки в коммерческой сделке по аренде на надлежащих условиях между заинтересованным арендодателем и заинтересованным арендатором после надлежащего маркетинга, в которой каждая сторона действовала бы будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.
В тех случаях, когда указывается размер рыночной арендной платы, следует также приводить «надлежащие условия» аренды, которые отражает эта арендная плата.
© МКСО, МР- 2, параграф 3.1.9.1
Комментарий
Определение рыночной арендной платы – это то же, что и определение рыночной стоимости (РС), но с заменой «заинтересованного покупателя» и «заинтересованного продавца» на «заинтересованного арендодателя» и «заинтересванного арендатора» при дополнительном допущении о том, что аренда совершается на «надлежащих условиях аренды». Данное определение следует применять в соответствии с концептуальной структурой РС, описанной в ПП 3.2, вместе со следующим дополнительным комментарием:
«… Добровольным арендодателем и добровольным арендатором …»
Изменение в описании сторон просто отражает суть данной сделки. Добровольный арендодатель обладает теми же признаками, что и добровольный продавец, а добровольный арендатор – теми же признаками, что и добровольный покупатель, за исключением слова «цена» в толковании в комментарии к РС, которое следует заменить словом «аренда», слова «продавать», которое следует заменить на «сдавать в аренду», и слова «покупать», которое следует заменить на слово «брать в аренду».
СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ RICS 49
ПП 3 База оценки
«… Надлежащие условия аренды …»
Величина РАП зависит от условий предполагаемого договора аренды. Обычно соответствующие условия аренды отражают существующую практику на рынке, где находится данное имущество, хотя для определенных целей может понадобиться включение специальных условий. Такие вопросы, как срок аренды, частота пересмотра арендной платы, а также ответственность сторон за техническое обслуживание и регулярные расходы будут влиять на РАП. В некоторых государствах правовые нормативные факторы могут или ограничивать условия, которые возможно будет согласовать, или влиять на действие условий договора. Там, где это необходимо, это следует учитывать. Поэтому оценщикам следует четко прописать основные условия аренды, которые принимаются при предоставлении РАП.
Если на рынке принято при сдаче в аренду осуществлять платеж или делать уступку одной стороной другой стороне в качестве льготы для принятия аренды, и если это отражено в общем уровне согласованных арендных платежей, то РАП тоже следует выразить на такой основе.
Суть устанавливаемой льготы должна быть изложена оценщиком вместе с принимаемыми условиями аренды.
Рыночная арендная плата обычно используется для обозначения суммы , за которую может быть арендовано пустующий объект имущества или за которую сданное в аренду имущество может быть пересдано в аренду по истечении текущей аренды. РАП не является подходящей базой для установления суммы арендной платы, подлежащей уплате согласно положению о пересмотре суммы арендной платы при аренде, где следует использовать существующие определения и допущения.
ПП 3.4 Ценность и инвестиционная стоимость
При оценках, основанных на ценности или инвестиционной стоимости, следует принять определение, установленное Международным комитетом по стандартам оценки:
Ценность или Инвестиционная стоимость представляет собой : «Стоимость имущества для конкретного владельца, инвестора или класса инвесторов при установленных инвестиционных или производственных целях. »
© МКСО 2007
Комментарий
Несмотря на то, что ценность в некоторых условиях может быть равной сумме, которую можно получить от продажи данного актива, эта стоимость имеет отношение к конкретной стороне и, по сути, отражает выгоду, получаемую от владения данным активом, и поэтому не обязательно связана с гипотетическим обменом. Она может отличаться от рыночной стоимости.
Примером ценности может служить стоимость инвестиционного имущества для конкретной стороны, которая может пожелать проанализировать потенциальную прибыльность этого имущества по
СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ RICS 50
ПП 3 База оценки
собственным инвестиционным критериям, а не по тем, что преобладают на рынке.
При оценке ценности вероятно применение допущений или критериев, отличных от тех, что делаются при оценке рыночной стоимости того же имущества. Характерным примером является использование нормы прибыли, указанной заказчиком, а не определенной на рыночной основе. Такие критерии, относящиеся к конкретному объекту, оценщику следует отразить в отчете, как и то, что содержащаяся в нем стоимость не является рыночной стоимостью, см. ПП 6.13.