• 2.2 Специальные допущения

• случаях, когда необходимо применить специальные допущения, чтобы в достаточной степени произвести для заказчика необходимую оценку (оценки), эти допущения следует согласовать и подтвердить заказчику в

СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ RICS 25

ПП 2 Соглашение об условиях найма

письменной форме до того, как будет выпущен отчет. Специальные допущения разрешаются только в случаях, когда их можно разумно назвать реальными, уместными и обоснованными в отношении конкретных условий данной оценки.

Комментарий

1. Для того, чтобы член Института и заказчик в полной мере понимали суть согласованного специального допущения, члену Института необходимо убедиться в том, что оно подтверждено в письменной форме заказчику до того, как выпущен отчет.

2. Член Института может включить в отчет какой-нибудь комментарий или оценку, связанную с вероятностью материализации данного

специального допущения. Например, специальное допущение о том, что получено разрешение на застройку земельного участка, должно было бы показать, как отразятся на стоимости любые новые условия, которые могут быть установлены.

3. Если заказчик требует произвести оценку исходя из специального допущения, которое член Института считает нереальным, последний может отказаться от выполнения такого задания.

4. Указания по специальным допущениям содержатся в Приложении 2.3.

• 2.3 Ограничения рынка и стоимость при вынужденной продаже

Если член Института или заказчик считает, что в оценке может быть отражено реальное или ожидаемое ограничение по продаже, данные об этом ограничении должны быть согласованы и описаны в условиях найма. Термин «стоимость при вынужденной продаже» применять запрещено.

Комментарий

1. Если какое-то имущество не может быть свободно или в достаточной степени представлено на рынке, то это, скорее всего, отрицательно повлияет на его цену. Перед тем, как принять задание, связанное с консультацией о том, каковы могут быть последствия данного ограничения члену Института следует выяснить, связано ли это с неотъемлемым признаком данного имущества или его доли, подвергаемой оценке, или же с конкретными обстоятельствами заказчика.

2. При установлении наличия неотъемлемого ограничения, существующего на дату оценки, обычно существует возможность определить степень его влияния на стоимость. Это ограничение следует описать в условиях найма, однозначно указав, что оценка будет производиться на этой основе. Может быть уместной альтернативная оценка при специальном допущении, что этого ограничения не было на дату оценки, что позволит показать его воздействие.

3. Следует уделить особое внимание ситуации, когда неотъемлемого ограничения не существовует на дату оценки, но его появление предсказуемо вследствие конкретного события или ряда событий. И, как

СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ RICS 26

ПП 2 Соглашение об условиях найма

альтернативный вариант, заказчик может обратиться с запросом о том, чтобы оценка производилась на основании конкретного ограничения по продаже. В таких случаях оценка производится при специальном допущении о том, что данное ограничение возникло на дату оценки. Конкретная суть этого ограничения – или запрета – должна быть описана в условиях найма. Может быть уместным и производствo оценки без специального допущения, чтобы показать воздействие данного ограничения в том случае, если оно возникнет.

4. Вынужденная продажа происходит тогда, когда конкретный продавец находится под давлением, т.к. должен продать имущество в определенный срок, например, из-за необходимости получить деньги или погасить обязательство к определенному сроку. «Вынужденный» характер продажи означает, что продавец действует в соответствии с внешними правовыми и коммерческими факторами, и ограничение во времени не является предпочтением данного продавца. Природа этих внешних факторов и последствия не совершения продажи так же важны при определении цены, которую можно получить, как и установленный временной срок. Оценщик может оказать помощь продавцу в определении цены, которую следует принять в условиях вынужденной продажи, но это будет коммерческим суждением, отражающим ценность имущества для данного конкретного продавца. Любое соответствие цены, получаемой в результате вынужденной продажи, РС является случайным; такую оценку заранее произвести невозможно. Поэтому, несмотря на возможность оказания консультационных услуг по вероятной стоимости в условиях вынужденной продажи, сам термин «вынужденная продажа» использовать не следует.

4. Специальное допущение, относящееся лишь ко временнoму сроку реализации без указания причин такого срока, не представляет собой обоснованного допущения. Без ясного понимания причин такого ограничения, оценщик не сможет определить степень его возможного влияния на вероятность продажи имущества, торговые переговоры и возможную цену, а, значит, и не сумеет предоставить содержательную консультацию. Дальнейшие методические указания по специальным допущениям и условиям вынужденной продажи содержатся в Приложении 2.3.