Поврежденный объект имущества
Ниже приводятся примеры специальных допущений в случаях с поврежденным объектом имущества:
рассмотрение объекта имущества в качестве восстановленного (с учетом любых возмещений страховых убытков);
оценка земельного участка без имеющихся улучшений с разрешением на проектирование с условием использования по нынешнему назначению; или
переоборудование или перепланировка для использования по другому назначению, отражающая перспективу получения необходимых для проектирования разрешений.
Имущество торгового назначения
В случае с cвязанным с торговлей имуществом (см. Р 1), могут применяться следующие специальные допущения:
торговые счета и документация не будут доступны потенциальному покупателю, и он не будет на них полагаться;
компания занимается торговлей, когда на самом деле это не так;
компания закрыта, когда на самом деле она занимается торговлей с использованием данного объекта имущества;
материально-производственные запасы удалены, или же предполагается, что они – на месте, хотя это не так;
лицензии, согласования, сертификаты и разрешения, необходимые для торговой деятельности с использованием данного объекта имущества, утрачены или подвергаются опасности;
компания будет и дальше торговать на нынешних условиях, включая любые связи с арендодателем по поставкам спиртных напитков, игровых аппаратов и других товаров и услуг; или
в оценке будут отражены минимальные издержки по замещению всех составляющих потенциала услуг данного объекта имущества владельцу доли имущества, в отношении которой производится оценка, причем сюда может быть включена маржа, полученная за счет долгосрочных оптовых поставок товаров и предоставления услуг.
СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ RICS 41
Приложение 2.3 Специальные допущения
Общие замечания
Учет реконструкции и ремонта, осуществленных в соответствии с договором аренды, может вызвать необходимость в принятии
специального допущения.
Принятие некоторых из данных специальных допущений может создать условия для применения определения «рыночная стоимость». Они особенно уместны, когда заказчик является кредитором, а специальные допущения используются для того, чтобы продемонстрировать возможное влияние изменившихся обстоятельств на стоимость имущества как обеспечения.
В случаях, когда оценки производятся для финансовой отчетности, из обычной базы оценки исключается любая дополнительная стоимость, связанная со специальными допущениями. Однако при наличии такого специального допущения, ссылка на него должна содержаться в любом опубликованном упоминании (см. ПП 6.13).
СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ RICS 42
ПП 3 База оценки
ПП 3
База оценки
ПП 3.1 База оценки
Члену Института следует определить базу оценки, наиболее подходящую для каждой оценки, по которой будет составлен отчет.
Комментарий
Для многих целей, связанных с оценкой, данные стандарты устанавливают базу или базы оценки, являющиеся наиболее подходящими.
База оценки содержит основополагающие принципы измерения, необходимые для оценки. База оценки – не является описанием, используемой методики или состояния актива, участвующего в предполагаемой сделке. Обычно база оценки описывает суть предполагаемой сделки, отношения и мотивацию сторон, а также степень доступности актива на рынке.
Почти всегда возникает необходимость сочетать базу оценки с
соответствующими допущениями или специальными допущениями, в
которых описаны положение или состояние актива на дату оценки. Характерное допущение может касаться занятости данного объекта, как
случае с «рыночной стоимостью с учетом договора аренды». Характерное специальное допущение может быть связано с тем, что имущество претерпело изменения каким-то определенным образом, как
случае с «рыночной стоимостью при специальном допущении, что работы завершены». Использование допущений и специальных допущений подробно описано в Приложении 2.3.
Для большинства целей оценки надлежащим является использование одной из баз признанных Международными стандартами оценки и определенных среди данных стандартов, в сочетании с любыми необходимыми допущениями и специальными допущениями. RICS не поощряет использование базы, не признанной данными стандартами, но если для конкретного задания не существует подходящей и признанной базы, члену Института следует дать четкое определение принимаемой базы, а в отчете объяснить, почему ни одна из признанных данными стандартами база оценки не считается подходящей. Члены Института должны иметь ввиду то, что использование любой неизвестной или специальной базы оценки без весомой причины может привести к нарушению требования, в соответствии с которым отчет об оценке не должен быть двусмысленным или вводить в заблуждение (см. ПП 6.1).
СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ RICS 43
ПП 3 База оценки
В данные стандартах признаются следующие базы оценки:
рыночная стоимость (см. ПП 3.2);
рыночная арендная плата (см. ПП 3.3);
ценность (инвестиционная стоимость) (см. ПП 3.4); и
справедливая стоимость (см. ПП 3.5).
Чаще всего требуется база, связанная с рыночной стоимостью. Она заключается в описании обмена между сторонами, которые не связаны друг с другом и действуют на рынке свободно, при этом она не учитывает никакие изменения цен, вызываемые специальной стоимостью или синергетической стоимостью, поэтому эта база представляет цену, которая, скорее всего, будет установлена на имущество при самых разных обстоятельствах. Рыночная арендная плата использует похожие критерии для определения суммы регулярного платежа, но не некой одноразовой суммы.
Однако член Института может на законных основаниях получить задание о предоставлении консультаций по оценке, основанных на других критериев, и тогда подходящими могут оказаться другие базы оценки. Заказчику может потребоваться консультация о стоимости конкретного объекта имущества, а это может означать, что оценщику придется принять во внимание другие критерии, имеющие отношение именно к этому заказчику, а не использовать те, что применяются на рынке в целом. Это будет связано с определением ценности имущества для данного заказчика. Можно использовать справедливую стоимость (кроме как в контексте МСФО), когда оценщик должен дать определение цены, которая была бы справедливой при обмене между двумя конкретными сторонами, и при этом не обязательно отказываясь от критериев, которые не будут воспроизводиться на более широком рынке, например, когда специальная стоимость и синергетическая стоимость будут влиять на эту цену.
Важно иметь ввиду, что эти базы оценки не обязательно взаимно исключаемы. Ценность объекта имущества для конкретной стороны или справедливая стоимость объекта имущества при обмене между двумя конкретными сторонами может совпадать с рыночной стоимостью, несмотря на использование разных критериев оценки.
При использовании баз, отличных от рыночной стоимости, можно получить стоимость, которую нельзя получить ни при реальной продаже, ни при продаже на рынке в целом. Существует положение МСО 2, согласно которому оценщик обязан провести четкое различие между допущениями, которые отличаются или служат дополнением тем, что надлежало бы использовать при оценке рыночной стоимости. Описание характерных допущений, которые могут отличаться от тех, что присутствуют в оценке рыночной стоимости, содержится под соответствующим заголовком.
СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ RICS 44
ПП 3 База оценки
ПП 3.2. Рыночная стоимость
Оценки, произведенные на основе рыночной стоимости (РС), включают в себя определение и концептуальную структуру, принятую Международным комитетом по стандартам оценки.
Рыночная стоимость определена как: расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.
© МКСО 2007 .
Концептуальная Структура, опубликованная в Международном стандарте оценке 1
3.2.Термин «имущество» использован в связи с тем, что в центре внимания настоящих стандартов находится оценка имущества. Поскольку настоящие стандарты охватывают финансовую отчетность, для использования данного определения в общем случае его можно заменить термином «актив». Каждый элемент данного определения имеет свои собственные понятийные рамки:
