1. Введение

1. Допущение представляет собой предположение, которое принимается как истинное. Оно включает в себя факты, обстоятельства и ситуации, оказывающие влияние на предмет оценки или подход к ней, которые, как было согласовано, не требуют проверки со стороны оценщика в ходе процесса оценки. Допущения делаются в случаях, когда оценщик может обоснованно признать нечто истинным и не требующим специального исследования.

2. Допущение нередко связано с ограничением диапазона исследований или наведения справок, которые он должен осуществлять. Поэтому допущения, которые, вероятно, попадут в отчет, должны быть согласованы с заказчиком и включены в условия найма.

3. Определение рыночной стоимости (см. ПП 3.2) тоже включает в себя различные допущения, поэтому в данном Приложении говорится о других допущениях, которые могут пожелать сделать члены Института.

4. Если после осмотра или исследования оценщик посчитает, что согласованное заранее с заказчиком допущение оказалось неуместным или же должно стать специальным допущением, то переработанные допущения и подход к ним следует обсудить с заказчиком до завершения оценки и представления отчета.

2. Информация и указания по допущениям

Информация и указания представляются по следующим допущениям:

а) право;

б) состояние зданий;

в) коммунальные услуги;

г) планировка (зональное распределение);

д) уровень загрязненности и вредные вещества; и

е) вопросы окружающей среды.

Данный перечень не является полным, поэтому следует внимательно определить допущения, которые, быть может, необходимо сделать для выполнения конкретного задания. «Стандартных» допущений, которые можно было бы не включать, не существует.

СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ RICS 36

Приложение 2.2 Допущения

(а) Право

Оценщик должен владеть информацией о существенных деталях права, подвергающейся оценке. Эта информация может выражаться в виде краткого изложения, полученного у заказчика или третьих сторон или лиц, или экземпляров соответствующих документов. Однако при отсутствии текущего подробного отчета о правовом статусе, полученного у юристов заказчика, оценщик обязан сообщить, какую информацию он использовал и какие допущения сделал, например, что помимо всего, содержащегося в полученной информации, сделано допущение об отсутствии обременений, связанных с правом собственности на имущество.

Для того чтобы помочь заказчику в обстоятельствах, являющихся исходными для оценки или заключения, оценщику может быть необходимо сделать допущения в связи с толкованием правовых документов. При этом следует учитывать, что толкование правовых документов – дело юристов, а оценщику следует заявить, что сделанные допущения должны быть проверены юридическими консультантами заказчика, и что никакая ответственность и никакие обязательства не будут приняты за истинное толкование права собственности заказчика на данное имущество. Если этого сделано не будет, то оценщик принимает на себя не меньшее бремя, чем то, что закон возлагает на правомочного юриста в том случае, когда юридическая консультация предоставляется в прямой или косвенной форме.

(б) Состояние зданий

Даже при наличии соответствующей квалификации, оценщик обычно не проводит экспертизу технического состояния здания, чтобы подробно узнать о любых недостатках или плохом состоянии этого здания. Но, с другой стороны, было бы не правильно , если бы оценщик оставил без внимания явные недостатки, способны повлиять на стоимость – кроме случаев, когда по этому вопросу согласовано специальное допущение. Поэтому оценщику следует однозначно заявить, что осмотр не представляет собой экспертизу технического состояния здания, и определить рамки своей ответственности по проведению исследования и представлению замечаний по структуре и любым недостаткам. Кроме того, следует указать, что делается допущение о том, что здание (здания) находится в хорошем состоянии, кроме отдельно указанных дефектов.

(в)Инженерия и коммуникации

Наличие и рабочее состояние инженирии и коммуникаций в здании и любые связанные с ней установки, машины и оборудование, нередко оказывают заметное влияние на стоимость. Обычно подробное исследование выходит за рамки такой оценки, и оценщику следует установить имеющиеся источники информации и степень их надежности при осуществлении оценки. Обычно достигается соглашение о допущении , что система коммунальных услуг, а вместе с ней - средства управления и связанное с ней программное обеспечение находятся в рабочем состоянии и не имеют дефектов.

(г) Градостроительное планирование (зонирование территории)

Оценщику следует выяснить, имеются ли на данное имущество соответствующие разрешения, связанные с имеющимися зданиями и их использованием, а также существуют ли у государственных органов намерения или предложения, способные положительно или отрицательно повлиять на

СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ RICS 37

Приложение 2.2 Допущения

стоимость. Обычно такая информация находится в открытом доступе, но бывают случаи, когда получение окончательной информации связано с задержками и расходами. Оценщику следует указать, какие исследования предлагается провести или какие допущения предполагается сделать в тех случаях, когда подтверждение информации не является целесообразным в контексте данной оценки.

(д) Уровень загрязненности и вредные вещества

Обычно оценщик не обладает должной квалификацией , чтобы давать консультации по сути загрязнения и вредных веществ, а также по рискам, связанным с ними, и по издержкам, связанным с их удалением. Однако если оценщик уже обладает информацией о данной местности и имеет опыт работы с оценкой имущества подобного типа, вполне логично , что от него могут ожидать комментариев о возможности загрязнения и возможном влиянии этого на стоимость и пригодность для продажи. Поэтому оценщику необходимо установить рамки исследований, которые будут проведены, и любые источники информации и допущения, которые будут при этом использованы.

Более подробные указания по загрязнению содержатся в публикации RICS

Contamination and Environmental Matters – their implications for property professionals («Загрязнение, вопросы экологии среды и их значение для профессионалов по работе с имуществом»).

(е) Вопросы окружающей среды Вопросы внешней среды

Некоторые виды имущества испытывают на себе влияние факторов внешней среды, которые являются неотъемлемыми признаками либо самого имущества, либо окружающей местности , и способны влиять на оценку доли данного имущества. Среди примеров – добыча полезных ископаемых или оборудование сетей электропередач. Подробный комментарий по этому влиянию выходит за пределы профессиональной компетенции оценщика, но присутствие таких объектов – или их потенциальное присутствие – нередко можно установить в ходе осмотра с целью оценки, причем как путем обычного наведения справок, так и за счет знания местности. Оценщику следует объявить о рамках, ограничивающих диапазон исследований, а также о допущении, которое будет сделано в связи с вопросами внешней среды.

СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ RICS 38

Приложение 2.3 Специальные допущения

Приложение 2.3

Специальные допущения