Проведение оценки внешним оценщиком
Оценка в соответствии с МСФО
Собственные и арендуемые данной компанией объекты имущества были оценены 31 декабря 2004 года, которую провел внешний оценщик, Джо Смит, член совета RICS из компании «Альфа чартерд сарвейорз». Оценки проведены в соответствии с положениями Стандартов Оценки RICS шестого издания, и Международными стандартами Оценки. Оценка каждого объекта имущества проводилась на основе рыночной стоимости при следующих допущениях (включить соответственно):
по занимаемому владельцем имуществу: что данное имущество будет продано как часть действующего предприятия.
по инвестиционному имуществу: что имущество будет продано в соответствии с любой существующей арендой.
по избыточному имуществу и имуществу, предполагаемому для развития: что имущество будет продано как вакантное в нынешнем состоянии.
своем заключении о рыночной стоимости, оценщик, прежде всего, исходил из
(включить соответственно):
сопоставимых недавних рыночных операций, совершенных по принципу «сопоставимых коммерческих сделок»;
подхода с учетом амортизированных затрат замещения, т.к. специализированная суть данного актива означает отсутствие рыночных операций подобного рода с таким видом актива, кроме как в качестве части данного предприятия или юридического лица;
применения оценочной величины будущего потенциального чистого дохода за счет использования данного имущества, т.к. его специализированная суть означает отсутствие рыночных данных.
Подобные комментарии могут быть уместны, когда оценка касается установок, машин и оборудования или земель, содержащих полезные ископаемые.
СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ RICS 78
Приложение 6.2 Примеры опубликованных ссылок на отчеты об оценке
Проведение оценки внутренним оценщиком
Заявления будут такими же, что и для проведения оценок внешним оценщиком, кроме следующих изменений в первом предложении:
Собственные и арендуемые данной компанией объекты имущества были оценены внутренним оценщиком Джо Смитом, членом совета RICS, главным оценщом имущества компании, по состоянию на 31 декабря 20.. года.
Собственные и арендуемые данной компанией объекты имущества были оценены директорами вместе с профессиональными сотрудниками самой компании по состоянию на 31 декабря 20.. года.
И, в случае необходимости, в конце заявления:
Представительная выборка объектов имущества также была оценена на такой же базе оценки силами внешнего оценщика, «Эй -би-си чартерд сарвейорз», который подтвердил, что стоимости, названные профессиональными сотрудниками самой компании, соответствуют значениям внешнего оценщика.
СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ RICS 79
Приложение 6.3 Отчет об оценках в соответствии с МСФО
Приложение 6.3
Отчет об оценках в соответствии с МСФО
Данное приложение содержит дополнительные указания для членов Института по применению Международного применения оценки 1 (МПО 1) в Международных стандартах Оценки. Пункт 5.4.1 МПО 1 гласит:
МКСО полагает, что профессиональный оценщик, берущий на себя оценку стоимости для этой цели, должен представлять отчет о рыночной стоимости актива. Любые допущения или оговорки, сделанные при применении рыночной стоимости, необходимо обсудить с юридическим лицом и раскрыть в отчете.
© МКСО МПО 1, параграф 5.4.1
В настоящее время Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО) не дают полного разъяснения по поводу допущений, которые приходится делать при оценке активов для разных целей.
Обычно счета представляются на основании допущения о том, что данное юридическое лицо является действующим предприятием, кроме случаев, когда руководство собирается закрыть данное юридическое лицо, или прекратить торговые операции, либо не имеет реальной альтернативы этому действую. Поэтому можно ожидать, что в IAS 16 термин «справедливая стоимость» может отражать стоимость конкретного актива в составе действующего предприятия.
Однако, в соответствии с IAS 16, вариант с повторной оценкой можно применить к активу, а не к предприятию, в связи с чем возникает неясность по поводу того, должен ли оценщик предположить, что данный актив может быть изъят из работы и продан сам по себе, или же при оценке его следует рассматривать как часть действующего предприятия. Эти альтернативные допущения способны повысить или понизить его стоимость, в силу чего необходимо, чтобы оценщик получил от заказчика указания о том, на основании какого допущения или допущений следует отражать в отчете рыночную стоимость. Совет по МСФО (IASB) признает некоторые трудности, связанные с применением концепций справедливой стоимости в МСФО, и в настоящее время выполняет проект по пересмотру принципов измерения в финансовой отчетности.
Вероятность того, что рыночная стоимость актива будет различаться в зависимости от того, определяется ли она, исходя из допущения, что он будет оставаться частью действующего предприятия, или из допущения, что он будет изъят из фирмы до продажи, ведет к конкретным вопросам об имуществе, занятым самим владельцем. Например, имущество, занятое владельцем, может использоваться для данной цели предприятия в течение многих лет, но, после его первоначальной покупки, характер местности мог поменяться, в результате чего это имущество обладает более высокой стоимостью при альтернативном использовании. Если бы имущество оценивалось по сумме, которая была бы фактически достигнутой при выставлении его на рынок, то
СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ RICS 80
Приложение 6.3 Отчет об оценках в соответствии с МСФО
оценка обязательно отразила бы альтернативное использование. Однако при такой оценке также было бы признано, что данное предприятие лучше было бы закрыть или переместить, что может повлиять на стоимость других активов, используемых на предприятии.
В соответствии с пунктом 6.3 МПО 1, оценщик должен отразить в отчете стоимость исходя из альтернативного использования, но с сообщением о том, что стоимость альтернативного использования не учитывает такие вопросы, как закрытие предприятия или нарушение его деятельности, а также затраты, которые возникнут при его альтернативном использовании, и что эти факторы юридическому лицу следует учитывать при принятии решения о том, какое значение принять за справедливую стоимость.
Несмотря на то, что юридическому лицу, без сомнения, следует сообщать о потенциально более высокой стоимости при альтернативном использовании, отсюда не следует, что это юридическое лицо обязательно примет это за балансовый показатель в своих счетах, т.к. может оказаться не в состоянии использовать это значение в соответствии с концепцией действующего предприятия, на основании которой составляется отчетность. Кроме того, оценка, отражающая альтернативное использование, не может применяться при расчете амортизируемой стоимости земли и зданий в соответствии с IAS 16, т.к. в этом случае требуется не учитывать никакого повышения стоимости земли.
Ожидая разъяснения допущений, лежащих в основе концепций справедливой стоимости, используемых в разных целях в МСФО, RICS рекомендует делать точные допущения в случаях, когда оценщик установил существенную разницу между стоимостью актива при альтернативном использовании и его стоимостью как части действующего предприятия. В качестве типичных уточняющих допущений можно привести следующие:
б) «… рыночная стоимость при допущении, что имущество продается как часть занятого действующего предприятия £x …»;
Б) «… рыночная стоимость при допущении, что имущество продается после окончания нынешней деятельности, £x. Данная оценка не учитывает затраты, связанные с закрытием или перемещением предприятия …».
Учитывая допущение о том, что данное имущество подвергается оценке как часть действующего предприятия, может быть уместным сделать другие допущения и указать на условия, которые не были учтены. Например, на объекте тяжелой промышленности может наблюдаться загрязнение почвы, что никак не влияет на его дальнейшую деятельность, но привело бы к снижению стоимости при закрытии или перемещении данного предприятия, и при продаже имущества для переоборудования. В таких случаях, быть может, лучше давать оценку, исходя из специального допущения о том, что загрязнение никак не влияет на рыночную стоимость.
RICS считает, что роль оценщика заключается в том, чтобы предоставить заказчику всю надлежащую информацию, позволяющую заказчику принимать решения на основании своей осведомленности в
СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ RICS 81
Приложение 6.3 Отчет об оценках в соответствии с МСФО
отношении наиболее надлежащего подхода в смысле учета, а также о том, кто в состоянии проанализировать различные активы, используемые в компании как часть единого целого.
СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ RICS 82
P 1 Оценка связанного с торговлей имущества
Руководства
P 1
Оценка связанного с торговлей имущества