4. Принцип оценки

1. Оценка связанного с торговлей имущества обязательно предусматривает включение в сделку имущественных прав, а также всего комплекса оборудования, необходимого для дальнейшего осуществления хозяйственной деятельности (если считается, что предприятие полностью укомплектовано оборудованием). В этом случае под оборудованием понимаются установки, машины и оборудование,

хозяйственный инвентарь, приборы и комплектующие узлы. Однако к этому вопросу нужно подходить с особой тщательностью, поскольку данное допущение не обязательно означает, что в ходе оценки будет учитываться весь комплекс такого оборудования. Например, при проведении оценки в связи с планируемым осуществлением сделки или для целей обеспечения может иметь место факт, когда собственниками отдельных узлов или компонентов оборудования являются третьи стороны, и, следовательно, такое оборудование при оценке имущественных прав не учитывается. Во избежание спорных вопросов на момент согласования условий найма оценщик должен всегда четко определить, какие параметры будут приниматься во внимание в процессе оценки, и отразить их в отчете.

2. Если важнейшие для осуществляемой хозяйствующим субъектом деятельности активы являются отдельными от земельных участков и зданий (сооружений) объектами собственности или на них в отдельном порядке оформлен договор финансового лизинга или имеются зарегестрированные обременения, может возникнуть необходимость принять допущение о том, что владельцы или бенефициарии соглашаются на передачу актива в рамках продажи функциональной единицы. Если перспектива использования такого допущения представляется сомнительной, оценщик должен тщательно проанализировать характер потенциального воздействия

СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ RICS 86

P 1 Оценка связанного с торговлей имущества

непредоставления указанных активов любому субъекту, приобретающему предприятие, на результаты оценки и отразить это в

отчете.

3. Оценщик должен учитывать разницу между рыночной стоимостью функциональной единицы и ее стоимостью (ценностью) для отдельного субъекта управления предприятием. Субъект управления предприятием извлекает ценность из текущей и перспективной чистой прибыли предприятия с учетом выбранной организационно-правовой формы. Хотя действующий субъект управления предприятием является одним из потенциальных претендентов из числа участников рынка, чтобы составить заключение о стоимости, оценщику необходимо понимать требования и реально достижимый объем прибыли всех других потенциальных претендентов, а также динамику функционирования открытого рынка.

3. Оценка, проводимая на основе рыночной стоимости, должна отражать только связанный с торговым потенциалом имущества передаваемый гудвилл. В ходе оценки не учитывается персональный гудвилл нынешнего собственника или субъекта управления предприятием, который не передается приобретателю имущества. Например, субъект управления предприятием - физическое лицо - может значительно повысить стоимость (персональный гудвилл) отдельных объектов имущества

благодаря собственной известности, либо субъект управления предприятием – юридическое лицо – может существенно увеличить стоимость благодаря своему товарному знаку или лицензионному бренду. В случае перехода указанных физических или юридических лиц с предприятия на новый объект управления они забирают с собой такую дополнительно создаваемую стоимость; она не передается приобретателю в момент продажи имущества и может быть даже ликвидирована владельцем лицензии.

Оценка потенциала

5. Связанное с торговлей имущество рассматривается в качестве отдельных объектов коммерческого назначения и, как правило, их оценка осуществляется с учетом потенциального объема формируемой за их счет прибыли до уплаты налогов, процентов, износа и амортизации (EBITDA); при этом используется допущение о том, что коммерческая деятельность будет осуществляться и в дальнейшем. EBITDA действующего предприятия зачастую отличается от значения EBITDA, определенного оценщиком, который в своих расчетах руководствуется результатами анализа рыночных ожиданий в плане потенциальных поступлений.

5. Задача оценщика – оценить объективно поддерживаемый объем коммерческих операций и перспективный уровень прибыльности,

которого может достичь рациональный субъект управления предприятием и который потенциальный покупатель, вероятно, будет использовать в качестве базового ориентира при подготовке предложения. Когда коммерческая информация поступает от фактического субъекта управления предприятием, оценщик не должен исходить из того, что она объективно отражает поддерживаемый объем коммерческой деятельности. Так же, как при оценке инвестиционных объектов имущества необходимо проверить переходящую арендную

СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ RICS 87

P 1 Оценка связанного с торговлей имущества

плату на предмет соответствия ставкам рыночнoй арендной платы,

действующим на открытом рынке, при оценке связанного с торговлей имущества необходимо определить – путем сравнения с компаниями - аналогами, – отражает ли текущий объем коммерческих операций их потенциал с учетом сложившихся в данный момент условий на рынке.

7. При оценке перспективного торгового потенциала оценщик должен исключить из расчетов любой оборот и прибыль, обусловленные исключительно личным профессиональным опытом, квалификацией, репутацией и (или) брендом владельца лицензии, нынешнего собственника или администрации. Однако наряду с этим оценщику необходимо учитывать в расчетах любой дополнительный торговый потенциал, который может быть реализован под руководством

рационального субъекта управления предприятием, к которому на дату оценки переходит действующая компания.

7. В ходе оценки объектов имущества с учетом торгового потенциала оценщик должен сопоставить объем прибыльности от коммерческих операций с аналогичными категориями и видами деятельности, поэтому здесь очень важно правильно понимать потенциальные возможности таких категорий имущества в плане получения прибыли, а также уметь сравнивать их.

7. Оценщик стремится установить достоверность и объективность коммерческой информации, предоставляемой для целей проведения оценки. При наличии любых сомнений в достоверности самой информации или лежащих в ее основе допущений оценщик должен рекомендовать проведение проверки.

7. я многих коммерческих единиц механизмом передачи действующего предприятия является продажа долей собственности или прав аренды на имущество. Информацию о такого рода операциях можно использовать для сравнения при оценке объектов связанного с торговлей имущества – при условии, что оценщик имеет возможность исключить стоимость составных элементов сделки, не значимых для

оценки связанного с торговлей имущества, в частности, товарных запасов, расходных материалов, денежных средств и нематериальных

активов.

7. ля сопоставления можно руководствоваться и другими базовыми ориентирами – физическими параметрами; например, при сравнении двух гостиничных комплексов применяется метод определения стоимости в расчете на гостиничный номер. Однако при использовании данного метода необходимо обеспечить объективную значимость базового ориентира в плане принадлежности к категории, местоположения, условий осуществления коммерческой деятельности и т.д.

7. Новая конкуренция может серьезно отразиться на уровне прибыльности, а значит и на стоимости. Оценщик должен учитывать фактор воздействия текущего и прогнозируемого уровня конкуренции, и если ожидается его дальнейшее увеличение, то это необходимо отразить в отчете и дать заключение о комплексном влиянии данного фактора на уровень прибыльности и стоимость.

СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ RICS 88

P 1 Оценка связанного с торговлей имущества

13. На стоимость имущества, оцениваемого с учетом торгового потенциала, могут оказывать весьма существенное влияние и внешние факторы, в частности, строительство новой дороги или изменения в действующем законодательстве.

13. С особой тщательностью следует подходить к вопросам оценки, когда она проводится с целью формирования финансовой отчетности – необходимо убедиться, что другие компоненты финансовой отчетности ранее не были включены в оценку.

Лицензии, разрешения, сертификаты, свидетельства и согласования

15. случае отчуждения объектов имущества - полностью укомплектованных оборудованием функциональных единиц - покупателю, как правило, необходимо переоформить лицензии или другие установленные нормативными положениями разрешения, а также использовать преимущества ранее достигнутых согласований, действующих сертификатов и разрешительных свидетельств. При

оценке связанного с торговлей имущества обычно предусматривается передача или переуступка всех лицензий и разрешений на момент передачи имущественных прав, так что если оценщик руководствуется другим допущением, его нужно четко обозначить в качестве

специального допущения.

15. ценщик по возможности осуществляет проверку связанных с имуществом лицензий, полученных согласований, разрешений, сертификатов и свидетельств. Если это не представляется возможным, принятые допущения фиксируются в отчете, в который также необходимо включить рекомендацию о целесообразности проверки наличия указанных документов юристами заказчика.