4. Достаточно эффективный управляющий

Рыночная концепция, в соответствии с которой потенциальный покупатель, а, следовательно , и сам оценщик, определяют устойчивый уровень торговли и будущей прибыльности, которого может достичь эффективно действующий квалифицированный управляющий бизнеса, осуществляемого на базе оцениваемого объекта имущества. Эта концепция опирается на торговый потенциал, а не на фактический уровень торговли, характерный для существующего владельца, поэтому какой-либо персональный гудвилл исключается из рассмотрения.

© Руководство МСО МР- 12, § 3.4

5. Гудвилл

Передаваемый гудвилл. Такой нематериальный актив, который возникает благодаря особому наименованию, репутации имущества (бизнеса), лояльности его клиентов, месторасположению и аналогичным факторам, приносящим экономические выгоды. Этот актив присущ специализированному торговому имуществу и будет передан новому владельцу в результате продажи [такого имущества].

© Руководство МКСО МР-12, § 3.3.3

СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ RICS 84

P 1 Оценка связанного с торговлей имущества

1. В изданных ранее руководствах RICS для передаваемого гудвилла также использовалось определение внутреннего гудвилла. В контексте оценки данные понятийные категории являются идентичными. Другие профессиональные консультанты могут оперировать иными определениями видов гудвилла, – в частности, термином «свободный гудвилл», – которые к имущественной оценке отношения не имеют. Что касается оценки связанного с торговлей имущества, гудвилл либо может, либо не может быть передан с имущественным правом.

Персональный гудвилл. Величина избыточной прибыли сверх рыночных ожиданий, которая исчезнет при передаче специализированного торгового имущества, рассматриваемая во взаимосвязи с теми финансовыми факторами, которые конкретно относятся к нынешней организации, эксплуатирующей бизнес, например, особенностями налогообложения, амортизационной политикой, издержками привлечения займов и инвестированным в бизнес капиталом.

© Руководство МКСО МР-12, § 3.3.2

2. Персональный гудвилл– если его можно установить – остается у субъекта управления предприятием и, в принципе, может быть включен в состав другого имущества. Замечание, касающееся «аннулирования»

персонального гудвилла, относится к тому компоненту персонального гудвилла, который не учитывается при оценке поддерживаемого объема коммерческих операций, осуществляемых на базе оцениваемого

имущества, а не к самому персональному гудвиллу, который по определению является нематериальным активом.

3. Используемые при проведении оценки допущения

1. При оценке связанного с торговлей имущества, как правило,

используются определенные допущения.

2. В случаях, когда имущество имеет коммерческое целевое назначение и коммерческие операции будут осуществляться и в дальнейшем, в качестве стандартного допущения используется:

Рыночная стоимость полностью укомплектованной оборудованием функциональной единицы с учетом торгового потенциала.

3. Когда имущество представляет собой пустующий объект в результате прекращения коммерческих операций, либо когда объектом оценки является новое имущество, на котором коммерческие операции еще не ведутся и не могут быть переданы, используются иные допущения. Например, не исключено, что торговое оборудование было даже полностью или по большей части вывезено с пустующих объектов имущества (либо на новых объектах имущества торговое оборудование еще не было установлено), но их оценку можно все же проводить с учетом торгового потенциала.

СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ RICS 85

P 1 Оценка связанного с торговлей имущества

4. Кроме того, на стоимость имущества может существенно повлиять факт расформирования предприятия, а также вывоз – полный или частичный

– торгового оборудования. Поэтому во многих случаях представляется целесообразным отражать стоимость на основе одного или нескольких специальных допущений, а также с учетом базовых параметров, отражающих текущую ситуацию. Данное требование часто используется при консультировании кредитора по вопросам стоимости

связанного с торговлей имущества в связи с необходимостью получения гарантий обеспечения кредита. Из этого не следует, что разница между таким специальным допущением и значением параметра стоимости, отражающего текущую ситуацию, представляет собой стоимость передаваемого гудвилла, и оценщики не должны указывать на такое соотношение. Например, указанная разница в коэффициентах может отражать временные затраты и фактические издержки, связанные с вывозом хозяйственного инвентаря и закупкой нового оборудования. Другие примеры применения специальных допущений приводятся в приложении 2.3.

4. В таких случаях, как правило, используется следующее допущение:

Рыночная стоимость пустующего имущества с учетом торгового потенциала [рассчитываемая на основе следующих специальных допущений …]