12.5.3. Рынок земли. Цена земли. Ипотека. Земельный кадастр

Земельная рента в условиях капиталистической системы хозяйство­вания выступает в форме арендной платы, процента по ипотечной задол­женности и цены земли.

Арендная плата помимо собственно ренты включает в себя процент на вложенный в землю и принадлежащий земельному собственнику капи­тал и амортизационные начисления на этот капитал.

Часть земельной ренты в форме процента по ипотечной задолженно­сти присваивается банками и страховыми компаниями.

Говоря о цене земли, следует различать цену земли как продукта труда и цену земли как продукта природы. В земледелии земля выступает не только как средство труда, но и как предмет труда. Земледелец обраба­тывает, «делает» землю. Как продукт труда земледельца земля в условиях товарного производства становится вещественным носителем стоимости. Цена земли как продукт труда является, таким образом, денежным выра­жением стоимости. Цена земли как продукт природы есть выражение ир­рациональное.

В условиях капитализма земля, используемая как средство производ­ства, обладающая стоимостью, выступает в качестве земли-капитала. Соб­ственность на землю-капитал находит свою экономическую реализацию в форме ссудного процента.

Для земельного собственника в условиях капитализма рента есть процент на тот капитал, который вложен им в землю или мог быть выру­чен при ее продаже. Цена земли определяется капитализацией земельной ренты на основе ссудного процента по формуле:

земельная рента

Цена земли = --------------------- * 100%.

норма процента

Таким образом, чем большую ренту приносит участок, тем он дороже (при данной величине ссудного процента).

Ипотека (гр. Hypotheka - залог, заклад) - представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора - залого­держателя к должнику (залогодателю). Существует и другое понятие ипо­теки. Ипотека - это кредит, полученный под залог недвижимости.

Ипотека, как специфические экономические залоговые отношения претерпела изменения в связи с развитием общества. Первые отношения, связанные с ипотекой (появление первых ипотечных банков) были реали­зованы в XVIII в. в Германии.

Ипотечные банки представляли собой специфический банковский институт, возникший в Западной Европе в конце XVIII в. Особое развитие они получили в Германии, где первый ипотечный банк был создан в 1770 г. в Силезии. Это был государственный ипотечный банк, который осуще­ствлял финансовую поддержку в основном крупных коммерческих хо­зяйств.

История банковского дела в России неразрывно связана с развитием ипотечного кредитования населения. Первые банки, выдававшие долго­срочные кредиты под залог недвижимости, появились в России в 50-х гг. XVIII в. Это были государственные дворянские банки, которые функцио­нировали следующим образом. Помещик, нуждавшийся в деньгах, обра­щался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стои­мость недвижимости вместе с крепостными душами оценивалась специ­альными комиссиями, и банк выдавал ссуды на 15, 28 или 33 года. Чаще всего кредит составлял 60-70% стоимости имущества.

После реформы 1861 г. были созданы новые дворянские банки, вы­дававшие долгосрочные кредиты, под залог помещичьих имений исходя из цены земельного участка. К таким банкам относился Государственный Дворянский земельный банк (основан в 1885 г.), который выдавал дворя­нам ипотечные ссуды

на льготных условиях в размере 60% стоимости их имений сроком до 66 лет из низкого процента (75%, а с 1897 г. - 3,5%) и предоставлял отсрочки платежей без взимания процентов. Кроме государственных в России действовали и местные дворянские банки.

В России развитие ипотечных банков происходило только до 1917 г. Советская власть отменила собственность на землю, что прекратило суще­ствование ипотеки.

Новый виток в развитии ипотеки был дан в начале 90-х г.г. ХХ в. после принятия «Закона об ипотеке». Стали появляться первые ипотечные банки. Развитие ипотечной системы в России продолжается.

В нашей стране порядок осуществления ипотеки до 1997 г. регули­ровался законом РФ «О залоге». Согласно статье 42 Закона РФ «О залоге» ипотекой признавался залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соот­ветствующим земельным участком или право пользования им, а, с выхо­дом в .1998 г. Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» он является основой осуществления ипотеки. Гражданским кодексом РФ (ст. 340) закреплена особая, уникальная роль земли как объекта залога. Ус­тановлено, что ипотека зданий и сооружений допускается только с едино­временным залогом по тому же договору земельного участка на котором находятся эти здания и сооружения, либо части участка, функционально обеспечивающие закладываемый объект, либо права его аренды.

Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной.

Ипотека может быть установлена на:

• земельные участки;

• предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской практике;

• жилые дома, квартиры;

• дачи, садовые дома, гараж и другие строения;

• иное недвижимое имущество.

Для ипотечного кредитования нужна информация о земельных участках. Такую информацию дает земельный кадастр.

Земельный кадастр - это систематизированный свод достоверных сведений о земле как главном средстве производства в сельском хозяйстве. Земельный кадастр включает в себя 5 составных частей:

• юридическое оформление прав пользования землей;

• количественный учет земель;

• учет качества земель (по рельефу почвы, растительности, мелиоративному состоянию и Т.П.);

• бонитировку почв (классификацию почв по природным свойст­вам);

• экономическую оценку земли - определение ее сравнительной ценности как средства производства.

Каждому земельному участку присваивается уникальный када­стровый номер - числовой код, позволяющий однозначно опреде­лить его местонахождение на местности по шести позициям (субъект РФ, административный район, сельская администрация, поселок, ка­дастровый квартал, земельный участок) или субъект РФ, город, када­стровый массив, кадастровый квартал, земельный участок.

При составлении земельного кадастра участки земли в разных районах страны приравниваются к той или иной категории, для ко­торой определяется ставка налога с единицы площади.

Земельные кадастры составляются фискальными органами са­мостоятельно или с участием земельных собственников. Различают парцилярный кадастр, отражающий доходность каждой отдельной части земельного участка (пашни, леса, луга), принадлежащего юри­дическому или физическому лицу, и реальный кадастр, определяю­щий доходность всей земли данного собственника.