64.­ ­Разрешительный порядок пользования земель­ным участком, находящимся в государственн­ой или муниципальной собственности без пр­едоставления и установления сервитута

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬ ИЛИ ЗУ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОС ИЛИ МУН СОБСВТЕННОСТИ БЕЗ ПРОЦЕДУРЫ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ И УСТАНОВЛЕНИЯ СЕРВИТУТА.

Глава 5.6 зк. Зу находятся в гос или мун собсвтенности. Субъеткы права- граждане или юл, коренные народы.

Случаи и сроки:

1. инженерные изыскания и капитальный ремонт линейного объекта - не более 1 года.

2. строительство временных сооружений ( оргаждения, мутовки, навесы), складирование строительных материалов и техники - на срок строительства.

3. для геологического изучения недр - на срок действия лицензии.

4. для обеспечения деятельности общин малочисленных народов - без ограничения срока.

5. для размещения рекламных конструкция и не стационарных торговых объектов в соответствии с ФЗ о рекламе и ФЗ об основах гос регулирования торговой деятельности.

Юр основание - разрешение органа власти. Оно не требует гос регистрации, необходимо только уведомить регистрирующий орган. Действие разрешения прекращается досрочно, если ЗУ будет предоставлен на каком-либо праве гражданину или ЮЛ.

65.­ ­Купля-продажа и другие сделки с землей по­ гражданскому и земельному законодательст­ву.

Купля — продажа. Ст 37 ЗК РФ

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

• устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

• ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

• ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Ипотека - залог земельных участков. Ипотека земельных участков регулируется Федеральным законом № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Следует отметить, что ипотека земель сельскохозяйственного назначения запрещена, как и земель, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Согласно п.2 ст 11 данного ФЗ ипотека возникает как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, с момента заключения этого договора. При ипотеке в силу закона она как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, если иное не предусмотрено договором. Ипотека не препятствует отчуждению земельного участка, если иное не предусмотрено договором, но лицо, приобретшее имущество, встает на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая те, которые не были надлежащим образом выполнены первоначальным залогодателем.

Проанализировав ст. 62 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», можно сделать вывод, что по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений и юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального строительства и т.д.

Наследование — это односторонняя сделка, для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны, в данном случае наследодателя.

Наследование земельных участков производится в соответствии с нормами ГК РФ и ЗК РФ. Несмотря на то, что ГК РФ устанавливает общий порядок наследования, земельные участки могут переходить к наследникам только в той мере, в которой это закреплено в законе (п.3 ст.129 ЗК РФ).

Для принятия земельного участка в наследство никаких дополнительных разрешений, кроме предоставления права не требуется. В земельном кодексе указывается, что земельные участки, ограниченные в гражданском обороте и изъятые из гражданского оборота, не могут предоставляться в собственность. В состав наследства могут входить участки, находящиеся в собственности или на праве пожизненного наследуемого владения. При наследовании данных участков по наследству переходят также находящиеся на границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, лес и растения.

Земельным кодексом установлены ограничения по субъекту наследования. Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица не могут обладать земельными участками на праве собственности. К таким изъятиям относятся земли сельскохозяйственного назначения. В случае, если к наследованию призываются несколько наследников, то земельный участок переходит к ним на правах общей долевой собственности. 

Договор дарения

Предусмотрен гл. 32 ГК РФ. По договору дарения (в частности, земельного участка), в соответствии со ст. 572 ГК РФ, даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому земельный участок в собственность (см.п.1.ст.572 ГК РФ). Одариваемый вправе отказаться от дара до его получения. Сам даритель вправе отказаться от исполнения договора дарения либо вправе отменить дарение (ст. ст. 573, 577, 578 ГК РФ).

Договор мены (земельного участка)

Предусмотрен гл. 31 ГК РФ. Согласно п.1.ст.567 ГК РФ каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне товар в обмен на другой. Существует 2 вида мены земельного участка: либо обмен одного земельного участка на другой либо обмен земельного участка на иную (движимую/недвижимую) вещь. При заключении договора стороны должны сойтись в цене. Для этого стороны могут прибегнуть к услугам профессионального оценщика, либо установить цену самим в договоре. В случае, если обмениваемые вещи не равноценны, то сторона, вещь которой стоит меньше, должна оплатить разницу в ценах (п.2 ст.568 ГК РФ).

Отношения ренты земельных участков Земельным Кодексом не урегулированы. К ней применяются правила гл. 33 ГК РФ.

В соответствии со ст. 583 ГК РФ, по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Рента может быть постоянной либо пожизненной. В последнем случае рента выплачивается в течение всей жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина (ст. ст. 583, 596 ГК РФ).

При передаче под выплату ренты земельного участка получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на этот участок (п. 1 ст.587 ГК Ф).

Пожизненная рента выплачивается в деньгах (ст.597 ГК РФ), а постоянная рента может выплачиваться как в деньгах, так и путем предоставления вещей, выполнения работ и оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты (п. 1 ст. 590 ГК РФ).

Получателями ренты по договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением могут быть только граждане. Плательщик ренты вправе распоряжаться земельным участком, переданным ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты (п.1 ст.604 ГК).

Субъекты и объекты купли-продажи и других сделок с землей

 Субъектами (участниками) сделок с земельными участками выступают субъекты гражданского права, обладающие право- и дееспособностью.

   Гражданин для совершения сделок с земельными участками должен быть полностью дееспособным. ГК РФ определяет дееспособность как способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности (п. 1 ст. 21 ГК РФ). Дееспособность предполагает способность лица к юридически значимому поведению. В отличие от правоспособности, дееспособностью обладают не все граждане, поскольку по состоянию здоровья или в силу несоответствующего возраста не все способны к юридически значимому поведению.

Юридические лица вправе совершать сделки с земельными участками в соответствии со своей правоспособностью. От имени и в интересах юридических лиц сделки совершают их исполнительные органы, уполномоченные на то учредительными документами.

Субъектами сделок с земельными участками могут также быть уполномоченные на то органы государственной власти Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, ОМСУ.

К объектам сделок с землей относятся земельный участок и земельная доля.

Аренда - это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды.

Основными признаками аренды земель являются:

- срочность, т.е. аренда - право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре (в отличие, например, от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное) пользование и др.);

- платность, т.е. возмездность арендных отношений, проявляющаяся в арендной плате, выплачиваемой арендатором арендодателю;

- возвратность, т.е. по истечении срока аренды арендованное имущество - земля - подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка.

Действующим федеральным земельным законодательством сроки договора аренды не установлены.

Арендные отношения оформляются договором аренды. Данный договор составляется в письменной форме, за исключением краткосрочной аренды на срок до одного года, который может быть заключен в устной форме и не подлежит государственной регистрации.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В соответствии с законодательством земельные участки в Российской Федерации могут предоставляться гражданам, юридическим лицам, иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства и иностранным государствам.

Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. В договоре должны быть четко указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок. Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

Арендная плата может взиматься в денежной или натуральной форме, отдельно или в составе общей аренды за все арендуемое имущество, когда, кроме земли, в аренду переданы строения, сооружения и другие материальные и природные ресурсы.

Сдача земельного участка в аренду не прекращает и не отменяет прав третьих лиц на него (права залога, права сервитута, преимущественных прав перед другими лицами т.п.).

Договор аренды земельного участка прекращается:

- по соглашению сторон;

- по решению суда;

- по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя.

Статья 46 ЗК РФ предусматривает основания прекращения аренды земельного участка.

Прекращение аренды земельного участка не допускается:

1) в период полевых сельскохозяйственных работ;

2) в иных установленных федеральными законами случаях.

66.­ ­Переход права на земельный участок при пе­реходе права собственности на здание, соо­ружение. Ст 35

67.­ ­Безвозмездная передача земельного участка­, находящегося в федеральной собственност­и, в собственность субъекта РФ или в муни­ципальную собственность ст. 39.30-..

68.­ ­Обмен государственного или муниципального­ земельного участка на частный земельный ­участок. Статья 39.21-39.22

69.­ ­Права и обязанности лиц, не являющихся со­бственниками земли.

ЗК РФ Статья 41. Права на использование земельных участков землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков

Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, имеют право:

1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды,

2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка (ИЗМЕНЕНО)

3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культурно-технические и другие мелиоративные работы,

4) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Статья 42. Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: (ИЗМЕНЕНО)

1. использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель

2. сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

3. осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности;

4. своевременно производить платежи за землю;

5. не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий;

6. выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.