2.5. Процесс оценки недвижимости и его этапы Процесс оценки и возникающие проблемы

Процесс оценки – это систематический подход к решению постав­ленной, четко сформулированной задачи определения требуемого вида стоимости с учетом всех необходимых факторов, влияющих на ее вели­чину, опирающийся на ясное понимание функции и цели оценки и состо­ящий из нескольких этапов (шагов), ведущих к получению задокументи­рованного, обоснованного и надежного, базирующегося на подробном исследовании заключения о стоимости данного оцениваемого объекта. В процессе оценки оценщик сталкивается со следующими наибо­лее типичными проблемами, которые ему приходится решать:

1. Неравномерный поток платежей (Uneven cash flow).

В стадии разработки строительства – затраты, в ходе сдачи вна­ем – переход от затрат к доходам; при этом преимущественно в доход­ном бюджете сохраняются расходы на ремонт и отчисления на рекон­струкцию; наконец, значительную сумму можно ожидать от продажи объекта. В процессе эксплуатации доходного объекта можно выделить пять основных периодов, характеризующихся преимущественно доход­ной или расходной позициями.

I период – строительство, затраты капитального характера, доход отсутствует;

II период – эксплуатация, преимущественно доходные статьи, эксплуатационные затраты малы;

III период – реконструкция (реновация), статьи расходов, возмож­ны незначительные доходы при частичной эксплуатации объекта;

IV период – эксплуатация после реконструкции, стабильный до­ход на новом уровне;

V период – продажа объекта (реверсия), единовременное поступле­ние дохода владельцу недвижимости после реализации объекта на рынке.

2. Потенциальный рост стоимости земли (Potential appreciation of land).

Этот рост может быть связан:

– с изменением способа использования земли (расширение разре­шенных видов землепользования, изменение условий зонирования);

– относительным дефицитом участков с аналогичными условиями;

– инфляцией;

– активным освоением района (рост спроса на участки и его несбалан-сированностью с предложением и др.).

3. Снижение стоимости улучшений (Depreciation of improvement).

Оно может быть связано с физическим износом; функциональным и внешним устареваниями объектов недвижимости (в том числе тех­нологическим устареванием оборудования; ухудшением экологической обстановки; деградацией района; в частности, со снижением деловой активности и др.). Снижение стоимости улучшений по всем возмож­ным причинам оценивается совокупным износом. Различают устрани­мый (который физически возможно и экономически целесообразно устранять) и неустранимый износ; устранимое и неустранимое функциональное устаревание.

4. Гибкость финансирования (Flexible financial agreement). Собствен-ность, приносящая доход, может иметь несколько уровней финансирования собственной и заемной долей. Это финансирование может быть усложнено временными условиями, методами расчета став­ки процента, долями участников и различными интересами сторон.

5. Разделенные правовые интересы (Divided legal interests). Любое имущество может состоять из сложного сочетания юриди­ческих прав и интересов. Например, один объект недвижимости может сдаваться внаем без прав на участок и его минеральные ресурсы, меж­ду тем как другой – при отсутствии каких-либо ограничений; аренда у собственника отлична от субаренды и т.д. Оценщик должен рассмот­реть все договоры и соглашения, касающиеся объекта недвижимости; формулировки их должны исключать двойное толкование. Часто в та­ком случае необходима помощь юриста.

6. Налоговые соображения. Центральные и местные системы налоговых законов и правил пре­доставляют как возможности, гак и препятствия для инвестиций в не­движимость. Подчас именно налоговые выгоды или убытки предопре­деляют судьбу сделки, и их надо учитывать.

7. Риск и неопределенность (Risk & uncertainty). Из-за физической невозможности переместить недвижимость она подвержена большей степени рисков, чем большинство прочих видов инвестирования. Рассмотрение и определение их требует исследова­ния как самого объекта, гак и окружающей среды в процессе оценки стоимости. В российских условиях необходимо исследование полити­ческой ситуации и процесса законотворчества.

8. Стратифицированность рынка (Stratified markets). Рынок недвижимости предстает локализованным, сегментирован­ным (сегменты очень узкие) и персонализированным. Данные по сравнимым объектам трудно собирать и проверять. Цены заключаемых сде­лок обычно складываются не через взаимодействие большого числа покупателей и продавцов, а согласовываются в конфиденциальных переговорах.

Основные этапы процесса оценки

Процесс оценки недвижимости можно условно разделить на восемь этапов:

1. Постановка задачи и заключение договора на оценку объекта; разра-ботка плана оценки.

2. Составление плана работ (график работы по оценке, источники и способы сбора информации, затраты на сбор и обработку информации, оценочная методология, вознаграждение оценщика )

3. Сбор данных (общих, специальных, сравнительных) и верифи­кация информации на полноту и достоверность.

4. Анализ наиболее эффективного использования конкретного объекта недвижимости.

5. В случае невозможности оценки земельного участка в рамках затратного подхода – оценка земли различными подходами

6. Выбор подходов и методов оценки и непосредственное проведе­ние оценочных расчетов с применением методов оценки: затратного, срав­нения продаж, капитализации дохода.

7. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов, и установление итоговой величины стоимости.

8. Составление отчета о результатах оценки недвижимости.

Оценка объекта начинается с определения проблемы – постанов­ки задачи. Ее можно разбить на шесть основных моментов:

1) идентификация объекта недвижимости, состоящего в общем случае из земельного участка и улучшений (определение границ оце­ниваемого имущества, что именно должно быть оценено);

2) определение объема оцениваемых имущественных прав, связан­ных с конкретным объектом недвижимости (заказчик может иметь лишь право на аренду или определенную долю в партнерстве, собственность может быть обременена закладной и т.д.);

3) определение даты оценки (весь процесс анализа информации дол­жен быть привязан по времени к конкретной дате, поскольку рынки и ры­ночные условия, а следовательно, и факторы, влияющие на величину стоимости, могут меняться. Вычисленное значение стоимости для дру­гого момента времени может не соответствовать действительности);

4) определение цели оценки для заказчика (заказчик, как правило, ставит перед оценщиком конкретную цель – выполнить оценку объек­та недвижимости, которая необходима ему для реализации какого-то его плана, – страхования объекта, его продажи или получения кредита под его залог, – это есть назначение оценки, ее функция);

5) выбор вида (стандарта) стоимости, соответствующего установ­ленной функции оценки. В каждом случае оценщик должен выбрать конкретный вид оценочной стоимости, который соответствует установлен­ному назначению оценки. В случае использования сто­имостей нерыночного типа особое внимание необходимо уделить их яс­ному и недвусмысленному разграничению с рыночной стоимостью;

6) выявление ограничительных условий (они могут касаться объе­ма и характера предоставленной заказчиком информации, возможнос­тей оценщика самостоятельно выполнить весь объем оценочных работ, возможности тщательного визуального осмотра объекта оценки и пр.).

Все эти шаги должны быть оговорены и согласованы с клиентом в целях устранения возможного взаимного непонимания.

Оценка объектов недвижимости проводится на основании дого­вора (включающего задание на оценку) между оценщиком и заказчи­ком. В статье 10 Закона об оценочной деятельности требования к дого­вору сформулированы следующим образом:

1. Договор на проведение оценки заключается в простой письмен­ной форме.

2. Договор на проведение оценки должен содержать:

– объект оценки;

– вид стоимости имущества (способ оценки);

– размер денежного вознаграждения за проведение оценки;

– сведения об обязательном страховании гражданской ответствен­ности оценщика в соответствии с Законом об оценочной деятельности;

– наименование саморегулируемой организации оценщиков, чле­ном которой является оценщик, и место нахождения этой организации;

– указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;

– указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установ­ленной гражданским законодательством и ст. 24 Закона об оценочной деятельности, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

3. В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

4. Договор на проведение оценки как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов.

5. В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, дого­вор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, упол­номоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством РФ.

В договоре может также оговариваться право оценщика высту­пать от имени заказчика при сборе информации о зонировании, усло­виях окружающей среды, право оценщика и его помощников на об­следование объекта собственности и проведение, если это необходимо, дополнительных исследований и т.д. Оценщик осуществляет предва­рительный осмотр объекта и составляет календарный план оценки с оп­ределением количества необходимого персонала, графика работ, что необходимо для установления размера оплаты работы оценщика. Воз­награждение оценщика не должно основываться на размере опреде­ленной оценщиком стоимости недвижимости.

После того как договор подписан, оценщик разрабатывает деталь­ный рабочий план оценки, предусматривающий реализацию процесса профессионального стоимостного оценивания в отношении конкрет­ного объекта недвижимости и в соответствии с поставленной задачей.

Сбор данных. Оценка стоимости недвижимости представляет со­бой задачу прикладного экономического анализа, в основе которой ле­жат систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения обоснованных результатов. Характер объек­тов собственности определяет объем работ по сбору необходимых све­дений и их вид.

Разработка точных оценочных моделей как при массовой, так и при индивидуальной оценке зависит от адекватного сбора и анализа рыноч­ной информации, вынесения суждения относительно варианта наиболее эффективного использования собственности, изучения факторов спроса и предложения. Обычно эта информация разбивается на три основные категории: общая информация о факторах, воздействующих на стоимость объекта недвижимости на региональном уровне; специальная информа­ция о факторах, воздействующих на стоимость объекта на местном и сег­ментном уровнях, включающая информацию сравнительную по сопоста­вимым объектам; конкретная информация об особенностях оцениваемого участка и находящихся на нем улучшений, влияющих на стоимость.

Эти данные включаются в основную часть отчета. В этой части от­чета необходимо приводить три типа общих данных: региональные, го­родские и по ближайшему окружению. Для крупных городских цент­ров может быть достаточно данных по городу. Региональные, городские и районные данные дают экономическую основу для оценки и анализа окружения, в котором объект оценки дол­жен быть конкурентоспособным. Информация должна включать: гео­графические данные, социальные и экономические условия и тенден­ции развития. Из этой информации складывается мнение оценщика.

Региональные данные включают:

– расположение объекта недвижимости относительно близлежа­щих городов, рынков и городских центров;

– экономические тенденции развития региона;

– характеристики населения региона на основании имеющейся статис-тики;

– тенденции в изменении показателей состава и занятости насе­ления и товарных рынков;

– транспортные коммуникации, включая дорожную сеть, желез­ные дороги и их влияние на оцениваемый объект недвижимости;

– услуги, включая коммунальные, доступные в регионе;

– карты (топопланы), позволяющие определить местонахождение объекта.

Региональные данные наиболее важны при оценке сельскохозяйственной недвижимости и недвижимости, расположенной в небольших городах (поселках). Если объект находится в крупной городской агломерации, то дан­ные региональные и по городу могут часто перекрываться. Когда дан­ные по городу приводятся отдельно от региональных, то они включают в себя следующую информацию: краткую историю города и тип управления; структуру населения, образовательную структуру и систему управления; климат и характер местности, природные ресурсы; основные типы застройки, возможности для отдыха, парки; систему коммуникаций, транспортную систему; рынок труда и профессиональную структуру населения; налоги; карту города с указанием объекта оценки.

Данные по ближайшему окружению должны быть детализированы до такой степени, чтобы читатель отчета об оценке смог судить о ходе проводи-мого анализа. Эти данные для жилых объектов должны иметь следующие характеристики: карту с четко очерченными границами землепользователей и указанием местоположения объекта; физические характеристики; близость к объектам социальной и транспортной инфраструкту­ры (школам, торговым центрам, центрам занятости, остановкам обще­ственного транспорта, паркам и т.д.); доступные общественные услуги; типичные здания в окрестностях, их общее состояние, возраст и пределы стоимости; выявленные тенденции развития; средний размер семьи, средний доход жителей.

Кроме большинства из перечисленных данных сведения по окру­жению для нежилой недвижимости включают также следующие спе­циальные данные: рынок офисных зданий, их доступность, потенциальный спрос; торговые услуги и структура спроса; пассажиропотоки; торговая конкуренция и возможность проникновения на рынок; тенденции в развитии и застройке района, изменении использо­вания недвижимости, налогообложении; стоимость электроэнергии; возможности для работников (транспорт, кафе, рестораны, тор­говые центры, банки).

Специальные данные могут быть самыми разнообразными. В каче­стве примера приведем типичное описание земельного участка, описа­ние зданий и сооружений. Типичное описание земельного участка включает:

– размеры, форму, площадь, топографические характеристики;

– состояние почвы и подпочвенного пласта, дренажные характеристики;

– наличие подъезда, коммуникационных линий и коммунальных соору-жений, включая затраты на их строительство;

– работы по благоустройству вне пределов участка (устройство улиц, тротуаров, бордюров, кюветов);

– благоустройство самой территории земельного участка (работы по парковой архитектуре, устройство внутренних подъездных путей, прогулочных дорожек, водопровода, канализации);

– общий вид, близость к непривлекательным и опасным объектам;

– согласованный вариант использования (зонирование), ограни­чения, сервитуты, обязательства и т.д.;

– факторы местоположения, которые будут оказывать влияние на рыночную стоимость.

Типичное описание зданий и сооружений в зависимости от типа собст-венности включает следующие характеристики:

– качество и тип постройки, количество помещений;

– площадь застройки, размеры, общая (полезная) площадь здания, размеры и площадь отдельных комнат и помещений внутри здания;

– год первоначальной постройки, время проведения ремонта, реконст-рукции и пристройки новых сооружений;

– стиль, дизайн, планировка;

– наружные конструкции, фундамент, кровля, двери, окна, фона­ри, проемы;

– наружная отделка, внутренняя отделка (полы, стены, перегород­ки, потолки, встроенные шкафы, кладовые);

– сантехнические системы и сооружения, электропроводка, сис­темы кондиционирования и отопления, встроенное оборудование (со­стояние и пригодность);

– расположение сооружений на участке и их характеристика (га­ражи, бани, хозяйственные постройки, площадки, портики и другие структуры);

– разделение конструкций и элементов здания на долговременные и с коротким сроком службы (фактический возраст и реальный срок эксплуатации, остаточный срок экономической эксплуатации, состояние);

– функциональное устаревание (функциональная пригодность или непригодность).

Сравнительные данные это в основном данные рынка. В услови­ях формирования рынка недвижимости и земельного рынка основны­ми источниками получения информации о рыночных ценах могут быть:

– договоры купли-продажи земельных участков и иных объектов недвижимости;

– данные о предложениях по продаже объектов недвижимости и земельных участков по информационным риелторским и иным бюллете­ням, объявлениям и сообщениям о намерениях продать недвижимость в средствах массовой информации;

– данные государственной статистики.

Все собранные данные используются для двух типов анализа рын­ка недвижимости: общего и специального.

Анализ данных на полноту и достоверность (верификация). Та­кой анализ должен проводиться в соответствии с требованиями к ин­формации, изложенными в ФСО. При появлении сомнений в отноше­нии каких-либо данных они отбрасываются. После того как оценщик выбрал методы нескольких классичес­ких подходов и применил их в оценке стоимости конкретного объекта недвижимости, возникает необходимость проанализировать и согласо­вать результаты, полученные при их использовании. Для получения окон­чательного заключения встает вопрос о выведении итогового значения стоимости. Поскольку всегда имеется некий разброс в численных зна­чениях стоимостей, определенных разными подходами, то задача оценщика – дать объяснения этому разбросу, проанализировав его при­чины. Если какой-либо из подходов не исполь-зовался, то необходимо объяснить причину этого.

Согласование результатов и установление итоговой величины стоимости. В ФСО-3 в п. 8 раздела III «Требования к содержанию от­вета об оценке» указывается, что «вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должен содержаться» раздел «Согласование результатов». Следует помнить, что окончательная величина стоимос­ти обычно не является средним значением стоимостей, полученных тремя подходами.

Составление отчета об оценке. Требования к отчету представле­ны в Законе об оценочной деятельности и ФСО-3. Кратко отметим особенности составления отчета об оценке, характерные для междуна­родной оценочной практики. Отчет об оценке составляется в письменном виде. Содержание это­го документа может быть различным в зависимости от назначения. Существуют три основных типа отчета: в форме письма (краткий), ча­сто называемый экспертным заключением; отчет стандартной формы и полный повествовательный отчет.

Процесс оценки стоимости недвижимости приведен на схеме 2.3.

Схема 2.3. Процесс оценки стоимости недвижимости