Глава 2. Цели и принципы оценки недвижимости

2.1. Цели и функции оценки недвижимости

В проведении работ по оценке недвижимости могут быть заинте­ресованы различные стороны: продавцы и покупатели, владельцы объектов недвижимости различного назначения, инвесторы, кредитные организации (банки), государственные структуры (контрольно-ревизионные и на­логовые), управленческие структуры муниципальных образований, страховые компании и пр.

Все они, реализуя свои экономические интересы, могут заказать оценку и тем самым становятся заказчиками. Следует отметить, что потребности собственника в оценке могут быть результатом требований третьей стороны. На практике третья сторона может сама выступать в качестве заказчика, например:

– страховые компании хотят знать величину риска, которую они берут на себя, или подтвердить соблюдение договора о разделении риска между страховщиком и страхователем;

– кредитные институты хотят знать, какие суммы они могут безо­пасно предоставить в кредит за объект недвижимости и получить об­ратно в случае банкротства заемщика;

– государственные агентства хотят знать обоснованную рыночную стоимость для покупки недвижимости в государственную собственность.

Третьей стороной могут выступать производители и посредники (дилеры и брокеры), покупатели и продавцы, кадастровые оценщики и страховщики, кредиторы (банки) и суды, арендаторы и арендодатели, бухгалтеры и управляющие, адвокаты и консультанты, финансо­вые и лизинговые компании, партнеры и супруги.

Следует отметить, что иногда у собственника (заказчика оценки) может быть несколько причин для проведения оценки. Например, соб­ственник хочет определить страховую стоимость для оформления стра­ховки от пожара и ликвидационную стоимость для получения кредита в ипотечном банке. Такая ситуация вполне возможна, и в этом случае оценка является многоцелевой.

Таким образом, цель может устанавливаться с точки зрения оцен­щика, собственника или третьих лиц, например банка или государствен­ного агент-ства. С точки зрения такого субъекта, как оценщик, есть единственная цель, а именно – установить требуемый вид стоимости и подготовить заказчику отчет о той или иной величине стоимости, действуя при этом как независимая незаинтересованная сторона в выработке беспристра­стного заключения о стоимости оцениваемого объекта.

Однако прежде чем любая оценка приобретет смысл с точки зрения ее содержания или зна­чения результата, она должна иметь причину своего появ-ления, сформу­лированную цель заказчика. Основная причина, побуждающая клиен­та заказать отчет об оценке, – это удовлетворение деловых или личных потребностей собственника в оценке стоимости недвижимости в соот­ветствии с целями предполагаемого использования. Потребность соб­ственника в достижении определенной цели воплощается в истинной и легитимной причине выполнения оценки.

Цель, которую преследует заказчик, очень важна для содержательной части отчета, ограничивающих условий или любых других параметров, со-действующих проведе­нию адекватного анализа стоимости. Оценщик должен быть знаком с предполагаемым использованием отчета по оценке, т.к. от этого за­висит, какие соответствующие назначению оценки теоретические зна­ния и практические приемы он должен применить в своем иссле­довании для получения обоснованного заключения. Хотя оценщик и может выбирать определенный вид стоимости (например, рыночную стоимость, инвестиционную и др.) и применять различные методы ис­следования, этот выбор должен быть обусловлен знанием того, как от­чет по оценке будет использоваться в дальнейшем, т.е. тем, для чего собственнику нужно знать стоимость своей недвижимости.

Таким образом, если в формулировке цели оценки определяется вид стоимости, которую необходимо определить, а также оцениваемый пакет прав, то в формулировке функции оценки – ее последующее использование.

Цель, для которой выполняется оценка (ее функция, назначение), является определяющим фактором при выборе адекватной базы оцен­ки (вида стоимости) и соответственно при выборе конкретных подхо­дов и методов оценки. В ФСО-2 цель и функция оценки задаются следующим образом:

«3. Целью оценки является определение стоимости объекта оцен­ки, вид которой определяется в задании на оценку.

4. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при опреде­лении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки...».

В соответствии со ст. 6 Закона об оценочной деятельности субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Это право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгал­терского учета и составления отчетности. Ситуации, в которых проведе­ние оценки обязательно, определены в ст. 8 указанного Закона. Проведение оцен­ки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям. Необхо­димость определения рыночной стоимости этой недвижимости возникает:

- при приватизации;

- передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;

- использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;

- продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;

- переуступке долговых обязательств;

- передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

- возникновении спора о стоимости объекта недвижимости при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе иму­щества разводящихся супругов, выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а так­же в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчисления налогооблагаемой базы.

Эти случаи определения рыночной стоимости недвижимости от­носятся к объектам оценки, представляющим государственную соб­ственность, выраженную различными формами.

Полный перечень всех причин, по которым необходима оценка недвижимости, достаточно велик. Можно указать наиболее часто встре­чающиеся. Необходимость оценки недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает при:

- купле-продаже объектов недвижимости;

- акционировании предприятий и перераспределении имуще­ственных долей;

- реорганизации предприятий; внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

- в случае дополнительной эмиссии акций или привлечении но­вых пайщиков;

- ликвидации объектов недвижимости;

- сдаче недвижимости в аренду;

- уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости: зда­ний и земельных участков;

- страховании объектов недвижимости;

- кредитовании под залог объектов недвижимости;

- разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

- принятии управленческих решений;

- составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности;

- исполнении прав наследования, судебного приговора, разреше­нии имущественных споров и др.

Поскольку вид стоимости зависит от назначения (цели проведения) оценки, оценщику следует детально объяснить заказчику особенности выбираемого вида оцениваемой стоимости и необходимость использо­вания в конкретном случае именно этого вида стоимости. То есть при выполнении оценки оценщик должен согласовать цель оценки с заказ­чиком, а если она нестандартна и не определена законом или действу­ющими нормативными документами, то ее специальная формулировка должна быть отражена в договоре на оценку.

В зависимости от цели и функции проводимой оценки, количества и подбора учитываемых факторов оценщик рассчитывает различные виды стоимости. В международной практике возможно формулирование цели оценки в соответствии с предполагаемым ее использованием (функцией), на­пример:

«Целью оценки является определение обоснованной рыночной сто­имости объекта недвижимости (например, незадействованного произ­водственного корпуса), находящегося в собственности ЗАО «АВС» для принятия решения о продаже этого недвижимого имущества».

Такое уточнение цели оценки бывает не только уместным, но и обеспе-чивает некоторую гарантию против неправильного использо­вания отчета об оценке. Однако отечественная оценочная практика в от­чете, договоре на оценку и задании на оценку, которые должны соот­ветствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, требует раздельных формулировок цели и назначения оценки.

Например, цель оценки – определение рыночной стоимости квар­тиры, находящейся в собственности заказчика. Назначение оценки – оценка выполняется для принятия решения о продаже этого объекта недвижимости.