7.2. Расчет рыночной стоимости в рамках затратного подхода

Порядок расчета рыночной стоимости объекта в рамках затратного подхода

Этапы расчета рыночной стоимости объекта недвижимости:

• Расчет рыночной стоимости прав на земельный участок;

• Расчет восстановительной стоимости (стоимости нового строительства) улучшений методом сравнительной единицы;

• Расчет рыночной стоимости улучшений путем вычитания полученной величины накопленного износа из восстановительной стоимости;

• Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости как суммы рыночных стоимостей прав на земельный участок и улучшения.

Процедура оценки рыночной стоимости затратным подходом определяется формулой: РСз = ВС - НИ + ЗУ

РСз - рыночная стоимость объекта в рамках затратного подхода;

ВС - восстановительная стоимость;

НИ - накопленный износ;

ЗУ – рыночная стоимость прав на земельный участок.

Подробное описание осуществленных расчетов в рамках каждого из этапов приведено ниже.

Расчет рыночной стоимости прав на земельный участок

Земельный участок, общей площадью 4 334 кв.м. является пятном застройки здания по адресу г. Москва, Марксистская ул., д. 34, корп. 7., на основании договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, срок действия договора до 06 мая 2045 г.

В связи с отсутствием достаточной проработки регламента получения выделенной земельной доли в договорах аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, в рамках данной работы было принято решение о принятии стоимости земельного участка согласно кадастровой оценке земельных участков города Москвы. Данный расчет принимается исходя из того, что после истечения срока аренды земельного участка будет заключен новый договор аренды с собственником помещения. В данной ситуации право аренды эквивалентно праву собственности.

Стоимость земельного участка под каждое из оцениваемых помещений рассчитывался исходя из доли, приходящейся на занимаемую площадь. Кадастровая стоимость земельного участка принята в соответствии с постановлением правительства Москвы от 3 июня 2003 г. № 417-ПП «О результатах государственной кадастровой оценки земель города Москвы».

Согласно вышеуказанному постановлению кадастровая стоимость земельного участка составляет 63 040,77 руб./кв.м. для разрешенного использования: земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта и связи. В таблице 7.4. приведен расчет стоимости земельного участка для каждого из оцениваемых помещений.

Расчет восстановительной стоимости улучшений

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства единицы замещающего объекта с внесением корректировок на отличия в сравниваемых объектах.

Для определения стоимости замещения с использованием УПСС подбирается замещающий объект, в наибольшей степени соответствующий оцениваемому. По коду в сборнике, для аналога, по таблицам находится удельная стоимость строительства и корректировки на конструктивные отличия. При этом учитываются территориальный пояс, климатический район, класс конструктивной системы здания.

В справочных показателях стоимости учтены затраты:

1. прямые затраты (стоимость материалов, стоимость эксплуатации машин, оплата труда рабочих);

2. накладные расходы (по нормативам Госстроя России – в процентах от фонда оплаты труда рабочих-строителей и механизаторов, дифференцированных по видам работ);

3. прибыль в строительство в % от фонда оплаты труда рабочих;

4. усредненная величина доначислений к стоимости в размере 20% от суммы вышеперечисленных составляющих, учитывающая затраты, непредвиденные работы и ряд местных налогов.

В справочных показателях стоимости в составе доначислений к стоимости прямых затрат, накладных расходов и прибыли подрядчика

Таблица 7.4.