Нормативные стоимости в оценке недвижимости

Существуют также нормативные виды стоимости, часть которых заимствована оценкой из сферы бухгалтерской отчетности.

Балансовая стоимость – стоимость объекта, отраженная в балан­се предприятия или организации. Она состоит из первоначальной сто­имости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректиро­ванной на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, а также за вычетом стоимости произве­денных улучшений за период эксплуатации.

Налогооблагаемая стоимость (или стоимость для целей налогообложения), определяемая для исчисления налоговой базы, рассчитывалась раньше в соответствии с положениями нормативных правовых актов на базе то остаточной (балансовой) стоимости недвижимого имущества, то восстановительной стоимости с учетом амортизации, то как инвентариза­ционная стоимость. В настоящее время она замещается кадастровой стоимостью, определение которой дается в ФСО-2. Кадастровая стоимость определяется как рыночная, но реализуемая методами массовой оценки.

Стоимость восстановления (Reconstraction cons new) объекта недвижимости – это по существу затраты в текущих ценах (как правило, на начало года) на строительство его точной копии, с использованием точ­но таких же материалов и конструкций, строительных стандартов и ди­зайна и с тем же качеством строительно-монтажных работ (которые воплощают в себе все недостатки архитектурных решений, «несоответ­ствия» и тем самым определяют наличие функционального устарева­ния), что и у объекта оценки. Физический износ при этом не учитыва­ется, объект гипотетически восстанавливается как новый.

Этот вид стоимости используется при проведении переоценки, от­ражается в бухгалтерском учете, причем расчет оценочного износа на следующем этапе замещается процедурой начисления бухгалтерской амортизации. При использовании затратного подхода в оценке приме­няется стоимость воспроизводства – коррелирующий со стоимостью восстановления вид оценочной стоимости, однако в отличие от ситуа­ции с переоценкой здесь процедуру начисления износа выполняет не бухгалтер, а оценщик оценочными методами. При расчете стоимости восстановления (воспроизводства) дополнительно учитываются не уч­тенные при составлении сметы нового строительства косвенные затра­ты (на предпродажную подготовку или на «доведение» объекта до на­чала исполь-зования по назначению) и предпринимательская прибыль (прибыль внешнего инвестора).

Стоимость замещения (Replacement cost new) (затраты на замеще­ние) – это расходы в текущих ценах на строительство здания, имею­щего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых современных материалов, в соответствии с нынешними стан­дартами, в новом архитектурном стиле и с новой планировкой, новым оборудованием и дизайном помещений. Это гипотетическая замена оцениваемого объекта для проведения расчетов на его новый функцио­нальный аналог с последующим начислением износов и устареваний в соответствии с алгоритмом затратного подхода.

Следует иметь в виду, что стоимость замещения, как правило, исполь-зуется в оценке, если она меньше стоимости восстановления (от­ражает наличие одного из видов функционального устаревания), или невозможно восстановить документацию (информацию), которая бы обеспечила воспроизведение точной копии оцениваемого объекта, или по экономическим соображениям, – когда восстановление такой ин­формации слишком дорого.