Финансовая обоснованность

Следующий этап отбора видов использования заключается в ана­лизе финансовой обоснованности. Исследование этого вопроса сводит­ся к выяснению наличия рыночного спроса на объект такого рода – для продажи или сдачи в аренду. Оценщик обращается к основопола­гающим принципам рынка недвижимости – спроса и предложения, за­мещения, соответствия и т.д.

Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатаци­онных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Таким образом, все виды использования, которые могут обес­печить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в фи­нансовом отношении.

Проведенный анализ возможностей рынка принять определенный вариант использования земельного участка позволит определить, на­сколько тот или иной вариант его использования «разумно вписывает­ся» в характер спроса и предложения на рынке. Выявленные оценщи­ком на предыдущем этапе негативные моменты затрудняют застройку участка или увеличивают затраты на освоение.

Поскольку все представленные на рынке участки конкурируют друг с другом, то оцениваемый участок может быть непригодным для наи­более эф-фективного использования, если уступает другим участкам, типичным для определенного района.

Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превыша­ющую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого вида использования. Оценщик должен сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с понесенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или превышает их лишь незна­чительно, то такой вид использования признается невыполнимым в фи­нансовом отношении.

Для оценки видов использования, приносящих регулярный доход от эксплуатации, по каждому из них оценщик рассчитывает общий чистый операционный доход, индивидуальную ставку дохода на инве­стированный капитал, сумму дохода, относимую к земле. Если чистый доход соответствует необходимой доходности инвестиций и обеспечи­вает требуемую доходность земельного участка, то этот вид использо­вания является выполнимым в финансовом отношении.

Все юридически правомочные и физически возможные варианты использования, при которых отдача больше затрат, считаются эконо­мически допустимыми. Однако в связи с тем, что рыночные условия меняются, экономи­чески оправданное использование может стать неоправданным в буду­щем, и наоборот.

Максимальная продуктивность

Максимальная продуктивность – это наибольшая стоимость земельного участка независимо от того, является ли он свободным (фактически или условно) или застроенным. Реализация этого кри­терия предполагает из всех юридически разрешенных, физически ре­ализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода ва­риантов выбор того вида использования, который обеспечивает в первую очередь максимальную стоимость основы не-движимости – земельного участка.

Потенциальный вариант наиболее эффективного использования земли отражает долгосрочную, тщательно разработанную и достаточ­но конкретную программу землепользования, связанную с нормальным сроком эксплуатации зданий и сооружений. Срок эксплуатации зави­сит от типа здания, качества строительных работ и других факторов.

Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, тре­буемой рынком для этого вида использования. Однако в зависимости от выбранного варианта использования недвижимости метод опреде­ления стоимости зем-ли может быть различным. Выбор метода зависит от степени переориентации фактического назначения оцениваемой не­движимости, уровня риска рассматриваемого варианта, требуемой став­ки доходности и периода возмещения капитала, сроков реализации предполагаемого варианта использования недвижимости.

Из юриди­чески правомочных, физически возможных и экономически оправдан­ных вариантов анализ НЭИ требует выбрать тот, который при про­чих равных способен принести оцениваемому участку наибольший чис-тый доход или наибольшую остаточную стоимость земли.

Хотя оцениваемый объект может больше всего подходить для какого-то определенного варианта использования, оценщик должен тщатель­но проанализировать рыночные тенденции конкурирующих объектов – как действующих, так и перспективных. И здесь важно правильно рас­считать отдачу на вложенный капитал с определением рисковых коэф­фициентов, используемых при капитализации финансовых потоков.

Принятый вариант должен быть детализирован. Не просто жилой дом или офисное здание, а если офисное здание, то сколько этажей? Сколько офисных помещений, какой площади? Какая внутренняя от­делка, какое оборудование? Какими должны быть арендные платежи, операционные расходы? Какова стоимость строительства? То есть дол­жна быть определена четкая адресность конкретному сегменту рынка.

Если НЭИ рассчитывается, например, для 30-летнего здания, используемого как гостиница, то для выявления использования, приносящего максимальный доход, нужно проработать различные варианты и решить вопросы о возможном сносе здания или его дальнейшем использовании по назначению, перестройке, надстройке, возведении пристройки, частич­ном сносе, перепрофилировании, изменении характера или интенсивно­сти использования. Сократить ли убыточный ресторан до размеров кафетерия-бара? Продать (или купить) прилежащий паркинг?

На практике исследование НЭИ земельного участка состоит из сопоставления различных вариантов его освоения и выбора оптималь­ного из них, т.е. представляет собой сравнительный анализ эффектив­ности нескольких гипотетических инвестиционных проектов менеджмента, что является весьма трудоемким и ответственным этапом процесса оценки рыночной стоимости недвижимости.