Определение относительной поправки на объем

Разница в площади
So/Sспр	Ко
≤0,25	1,25
0,49 – 0,25	1,20
0,86 – 0,50	1,10
0,85 – 1,15	1,00
1,16 – 1,5	0,95
≥1,50	0,93
Разница в объеме
Vо / Vспр.	Ко
≤0,1	1,24
0,10 - 0,29	1,22
0,30 - 0,49	1,20
0,50 - 0,69	1,16
0,70 - 1,30	1,00
1,31 - 2,00	0,87
Разница в объеме
≥2,00	0,86

Где:

Vо/So -	строительный объем, площадь объекта оценки, куб м.;
Vспр./Sспр. -	строительный объем, площадь объекта-аналога по справочнику, куб. м

Прибыль предпринимателя, учитываемая при расчете стоимости зданий, сооружений и передаточных устройство в рамках затратного подхода к оценке, принимается на уровне платы за финансирования строительства аналогичного объекта (имущественного комплекса). Плата за финансирование должны бать учтена, поскольку для строительства должны быть привлечены финансовые средства, которые могут быть как из собственных источников (отвлеченные от бизнеса), либо может быть использовано заемное финансирование.

Срок строительства аналогичных объектов определяется на основании сложившейся практики и на основе нормативных документов. Срок строительства определяется на основании СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений. Часть 6 «Научные учреждения»" (утв. Постановлением Госстроя СССР и Госплана СССР от 17.04.1985 N 51/90) (ред. от 17.07.1989) и составляет 40 месяцев для строительства административных зданий площадью 20 тыс. кв.м.

Обычно при реализации подобных проектов их строительство осуществляется с привлечением заемных средств. Ставка привлечения заемных средств определяется как сложившаяся к дате оценке величина платы за привлеченные кредиты на срок, необходимый для строительства аналогичного комплекса. На основании информации Бюллетеня банковской статистики ставка по кредитам на срок более 1 года нефинансовым организациям в рублях составляет 10,7%(http://www.cbr.ru/publ/BBS/).

Плата за финансирование строительства рассчитывается на основе будущей стоимости аннуитета пренумерандо (с начислением процентов в начале периода)

На практике инвестирование строительства идет периодически в течение срока строительства, согласно технологической необходимости, и формула расчета прибыли предпринимателя примет вид:

• ПП – норма прибыли предпринимателя = плата за финансирование строительства

• СС – стоимость (затраты) на строительство (общие, на основе расчета по Сборникам Ко-Инвест)

• n – количество периодов осуществления строительства (например, месяцев);

• y – ставка процента (платы за финансирование) за период (при периоде равном 1 месяцу – процентов в месяц).

• yeff – эффективная ставка процента (платы за финансирование) при годовом начислении процентов (APY – annual percentage yield).

Таблица 7.6.