6.3. Ставки капитализации

Ожидаемый инвестором доход от объекта, относящийся к недви­жимости, включает две основные составляющие — он предусматривает полное возмещение инвестированных средств (возврат капитала) и по­лучение прибыли или вознаграждения (дохода на капитал):

• доход на капитал (return ON investment) и

• возврат капитала (return OF investment), т.е. I = Ion + I of

Доход на капитал (Return on Investment) является необходимой ком­пенсацией, получаемой инвестором за ценность денег с учетом фактора времени, рисков и других факторов. Это процент, который платится за использование денежных средств. Его называют также отдачей (yield). Тер­мин «доход на капитал» относится к дополнительному количеству денег, полученных как компенсация за использование капитала инвестора до тех пор, пока он рекапитализируется. Инвестированный в недвижимость ка­питал может быть рекапитализирован несколькими путями (например, через текущие годовые доходы или перепродажу собственности). Соб­ственник может использовать эту часть дохода по своему усмотрению.

Возврат капитала (Return of Investment) означает получение ин­вестором всей суммы первоначально вложенных средств (инвестиций) в объект недвижимости за определенный период времени. Это также называется рекапитализацией (capital recovery). Предполагается, что инвестору возмещается та часть его капитала, которая в течение перио­да владения будет потеряна из-за износа улучшений.

Ставки возврата капитала и дохода на капитал могут быть опреде­лены либо как ставки дохода (Income Rates), либо как ставки отдачи (Yield Rates). Ставка дохода (Income Rate) - это отношение годового дохода к стоимости; она может быть использована как коэффициент капитализации для приведения дохода в стоимость. Ставка отдачи (Yield Rate) применима к серии индивидуальных доходов с целью оп­ределения текущей стоимости каждого. Оба показателя могут быть ис­пользованы для анализа стоимости недвижимой собственности и фи­зического состояния собственности при применении техник остатка в процедуре капитализации.

Принятый для оценки коэффициент капитализации может быть ставкой дохода (Income Rate) или ставкой отдачи ( Yield Rate), но он должен представлять собой годовую ставку возврата, необходимую для привлечения инвестируемого капитала. Поскольку ставки возвра­та — перспективные, рыночное понимание риска и изменений в поку­пательной способности, которые находят отражение в инфляции и деф­ляции, — важные составляющие, которые необходимо принимать во внимание. Выбранные коэффициенты капитализации должны отра­жать рыночные ожидания.

Рассмотрим основные виды ставок, которые включают общий ко­эффициент капитализации, коэффициент капитализации для собствен­ного капитала, процентную ставку по кредиту, ставку дисконтирова­ния, внутреннюю ставку доходности и ставку доходности собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации (Overall Capitalization Rate или Overall Rate of Return — R₀) — это ставка дохода для всего объекта соб­ственности, которая отражает отношение между его ожидаемым годо­вым чистым доходом и общей стоимостью. Он используется для конвер­тации (приведения) чистого операционного дохода к показателю общей стоимости собственности. Общий коэффициент капитализации не ха­рактеризует эффективность инвестиций в недвижимость и не является индикатором доходности капитала. Он может быть больше, меньше или равен ожидаемой доходности вложенного в недвижимость капитала.

Коэффициент капитализации собственного капитала (Equity Capitalization Rate — R_E) — ставка дохода, которая отражает отношение между ожидаемым годовым денежным потоком до налогообложения и вложениями собственного капитала. Этот показатель также не явля­ется индикатором доходности собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации и коэффициент капитализа­ции собственного капитала являются ставками дохода (Income Rates). Они не являются ставками дохода на капитал и не отражают конечный коэффициент отдачи на собственный капитал.

Коэффициент капитализации по закладной (Mortgage Rate) — R_M

Ставка процента (Interest Rate) — ставка, используемая для при­ведения денежных потоков к их будущей стоимости или для дисконти­рования ожидаемых будущих сумм к текущей стоимости. Она не учи­тывает возврат капитала.

Ставка дисконта (Discount Rate) — это ставка, которая использу­ется для пересчета будущих доходов в значение текущей стоимости. Полученный результат отражает величину капитала, который следует вложить, чтобы ожидаемая инвестором доходность равнялась указан­ной ставке дисконтирования.

Коэффициент отдачи (Yield Rate) — ставка дохода на капитал. Она обычно выражена как ставка сложного годового процента. Коэф­фициент отдачи (Yield Rate) принимает во внимание все ожидаемые доходы, включая полученные от продажи недвижимости по истечении срока владения объектом инвестиций.

Внутренняя норма рентабельности (Internal Rate of Return — IRR) (внутренняя ставка доходности) соотносится со ставкой отдачи, ко­торая действует или ожидается для данных капитальных инвестиций в течение прогнозного периода (предполагаемого периода владения до перепродажи объекта недвижимости). IRR приравнивает текущую сто­имость будущих доходов or инвестиций, включая доход от продажи в конце периода владения, к сумме инвестированного капитала. Пока­затель IRR может использоваться для опредетения нормы доходности инвестированного капитала до или после вычета налогов. Он исполь­зуется при оценке инвестиционных проектов.

Общая ставка отдачи (Overall Yield Rate — Y_Q) — это ставка воз­врата на весь капитал. Она представляет собой средневзвешенную став­ку отдачи на собственный капитал и ставку отдачи по ипотечному зай­му (ставки процента).

Ставка отдачи на собственный капитал (Equity Yield Rate — Y_F) — (доходность собственного капитала) — это ставка возврата на собствен­ный капитал, вложенный собственником.

Ставка ссудного процента Y_M — это ставка отдачи (Mortgage Yield Rate) для заемного капитала.

При капитализации дохода по методу дисконтирования денежных потоков (МДДП) всегда проводятся четкие различия между возвратом на капитал (on) и возвратом капитала (of), а ставка дисконтирования выбирается для обеспечения требуемого дохода на капитал (on). При пряной капитализации используемые ставки дохода должны обеспечи­вать обе составляющие: и возврат на капитан (on), и возврат капитала (of), при этом четкого разграничения не проводится. Оценка стоимости, полученная при применении общего коэффициента капитализации к до­ходу от собственности, отражает обе составляющие: и доход на капитал, и рекапитализации) инвестированных средств. Общий коэффициент ка- питачизации генерируется на основе рыночной информации и предпо­лагает наличие как возврата на капитал, так и возврата капитала.

В оценке недвижимости могут использоваться разные коэффици­енты в зависимости от того, какие компоненты собственности оцени­ваются (земля или улучшения) и какие права на объекты недвижимой собственности принимаются во внимание. В таблице 6.2. в последних двух колонках указано, учитывается ли в этом коэффициенте только составляющая дохода на капитал (on) или учитывается и составляющая возмещения капитала (of) (обозначено: учи тывается (+), не учитыва­ется (-)).

Таблица 6.2.