6.2. Бюджет доходов и расходов. Виды денежных потоков

Рассмотрим второй вид финансового отчета собственника – это бухгал-терский отчет о доходах. Для целей оценки он реконструиру­ется оценщи-ком в документ, содержащий несколько уровней дохода, с которыми следует ознакомиться. Он может быть назван «бюджет доходов и расходов» от экс-плуатации объекта недвижимости, и в него сводятся результаты прогнози-рования. Структура бюджета, перечень и последовательность определения доходов и расходов представлены в табл. 6.1. Основные понятия, исполь-зуемые оценщиком при составлении отчета о доходах, выделены в таблице курсивом.

Таблица 6.1.

Бюджет доходов и расходов

Потенциальный валовой доход (ПВД или PGI), в том числе: контрактная годовая арендная плата (плановая аренда) скользящий доход рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда) Прочие доходы, связанные с нормальным функционированием объекта недвижимости
Потери дохода (ПД или V&L), в том числе: потери от недогрузки потери при сборе арендной платы
Действительный валовой доход (ДВД или EGI) Операционные (эксплуатационные) расходы (ОР или ОЕ), в том числе: текущие операционные расходы: условно-постоянные условно-переменные резерв на замещение
Чистый операционный доход (ЧОД или NОI) Выплаты по обслуживанию долга (ОД или DS)
Чистый валовой доход (ЧВД или PTCF) Налог на прибыль (НПП или Tax)
	Чистый доход (ЧД или ATCF) Доход от продажи объекта (ДПО или Rev)

Потенциальный валовой доход (Potential gross income) (ПВД или PGI) – наивысший уровень дохода – определяет валовые поступления, кото-рые были бы получены, если бы все имеющиеся в наличии арендные пло-щади были сданы в аренду (при 100% занятости) без учета всех потерь и рас-ходов и арендаторы выплатили бы всю сумму арендной платы. ПВД обра-зуется за счет четырех составляющих:

– контактная годовая арендная плата (плановая аренда – РС) – часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий аренд-ного договора. При расчете данного показателя необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов; такие по-зиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для них прерывать договор, использование репутации здания и т.д.;

– скользящий доход (PH) – часть потенциального валового дохо­да, ко-торая образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополните-льную оплату арендаторами тех расходов, которые превы­шают значения, отмеченные в договоре;

– рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда – РМ) – часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади и определяется на основе рыночных ставок арендной платы;

– прочие доходы (РА) – доходы, получаемые за счет функциониро­вания объекта недвижимости и не включаемые в арендную плату. Пред­ставляют собой доходы от бизнеса, неразрывно связанного с объектом не-движимости, а также доходы от аренды земельных участков и каркаса зда-ния, неосновных помещений (вспомогательных и технических). Источни-ками прочих видов доходов могут быть: доход от прачечной; выручка от сдачи в аренду стоянки для автомашин или склада; установка факс-мо-демной связи, электронной почты, кабельно­го ТВ и прочее.

Это любые доходы, получение которых может быть связано с нормаль-ным использованием объекта недвижимости, отличным от арен­ды квартир (доходы от оказания любых услуг, связанных с нормаль­ным функциони-рованием объекта недвижимости). В эти доходы не входят денежные сред-ства, являющиеся результа­том личной предпринимательской деятельности собственника недви­жимости или управляющего имуществом.

Потери дохода (ПД) – потери, обусловленные недогрузкой вслед­ствие ограниченного спроса или потери времени на смену арендатора, при посте-пенном вводе объекта недвижимости, и потери, связанные с задержкой или прекращением очередных платежей арендной платы арендаторами в связи с утратой ими платежеспособности. Размеры по­терь для прогнозируемого года определяются на основании обработки информации по местному рынку за предшествующие годы.

Из суммы ПВД следует вычесть потери, связанные с ожидаемой сред­ней недозагрузкой площадей, а также внести поправку на безнадежные долги.

Действительный валовой (эффективный) доход (Effective gross in-come) (ДВД или EGI) – определяет валовые денежные поступления от собст-венности, приносящей доход, за вычетом потерь от недозагруз­ки и невне-сения арендной платы:

EGI = PGI – V&L.

Операционные расходы (Operating expenses) (OP или ОЕ) – это рас-ходы, связанные с эксплуатацией недвижимости, иные, чем обслу­живание долга и подоходные налоги. Это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизвод­ства потенциального валового дохода. Операционные расходы (ОР) имеют следующую структуру:

А. Текущие операционные расхода (ТОР) – расходы, связанные с по-вседневной эксплуатацией объекта недвижимости. Они делятся на два вида расходов:

Постоянные расходы (fixed expenses) – расходы, величина кото­рых не зависит от уровня загрузки объекта, например: земельные платежи, налоги на имущество, лицензионные платежи, сборы за выдачу разрешений, оплата управленческих услуг (величина которых зависит от типа объекта недвижи-мости), страховка и пр.

Переменные расходы (variable expenses) – расходы, изменяющиеся в зависимости от загрузки объекта (напрямую зависят от коэффици­ента за-грузки): оплата коммунальных услуг (электричество, отопление, водоснаб-жение и пр.); расходы на управление; расходы на рекламу; закупка мате-риалов (запасы); оплата юридических и бухгалтерских услуг; уборка поме-щений, вывоз мусора; обеспечение безопасности, охрана; услуги по заклю-чению договора на аренду; заработная плата персонала и налоги на нее; ежегодные затраты на обустройство территории и пр.

В статье «Текущие операционные расходы» аналитиком сводятся во-едино все расходы из бухгалтерского отчета о доходах, за исключением про-центных платежей по кредиту и отчислений на амортизацию, т.к. про-центные платежи учитываются вместе с выплатами основ­ной части долга и они объединены в статье «Обслуживание долга». Они относятся к финан-совым затратам, а не к операционным издержкам. Бухгалтерская статья «Амортизация» должна быть исключена из ТОР, т.к. она не предусматривает движения наличности. В действи­тельности это доход, перенесенный на вели-чину арендной платы.

В. Резерв на замещение (РЗ) – расходы на периодическую заме­ну быстроизнашивающихся элементов здания (сооружения), средства, ежегодно отчисляемые в специальный фонд замещения, создаваемый для стабилиза-ции крупных единовременных затрат, связанных с эксп­луатацией объекта недвижимости (не носящих капитальный характер): ремонт крыши, пере-стилка полов и ковровых покрытий, замена различных приборов, в т.ч. на-гревательных, кондиционеров и других быстроизнашивающихся предметов.

Если РЗ не учитывать, то ЧОД может оказаться завышенным. При фор-мировании резерва на замещение оценщик должен учитывать: стоимость быстроизнашивающихся элементов, продолжительность срока их полезной службы, процентную ставку по средствам, аккумулируемым на резерв­ном счете.

Чистый операционный доход (Net operation income) (ЧОД или NОI или I_о) – третий уровень доходов – это чистый годовой доход на весь капитал (собственный и заемный), инвестированный в объект оценки, рассчитывае-мый как действительный валовой доход за вычетом операционных расходов:

NOI = EGI – ОЕ.

Этот показатель особенно полезен для анализа собственности, не обре-мененной кредитом. Однако в общем виде ЧОД включает в себя две состав-ляющие: часть, приходящуюся на заемные средства (выплаты по обслужи-ванию долга, ОД или DS – платежи по обслуживанию ипотеч­ных кредитов), и часть, приходящуюся на собственные средства.

Чистый валовой доход (Pre-tax Cash Flow) (ЧВД или PTCF) – это чет-вертый уровень доходов – чистый операционный доход минус рас­ходы на обслуживание долга (процент и выплаты основной суммы дол­га). Это доход на собственный капитал (ДСК):

PTCF = NOI – DS.

Чистый доход от эксплуатации объекта (After-tax Cash Flow) (ЧД или ATCF) представляет собой разницу ЧВД и налога на прибыль (НПП или Tax) и содержит в себе чистую прибыль (ЧП) и сумму, заре­зервированную для обеспечения простого воспроизводства изнашива­емого объекта по исте-чении срока его полезного использования (капи­тальные затраты, КЗ):

ATCF = PTCF – Tax.

Доход от продажи объекта – реверсия (Reversion) определяется как денежный поток, поступающий инвестору по окончании проекта (прогноз-ного периода). Величина дохода от реверсии прогнозируется:

– непосредственным назначением абсолютной величины реверсии;

– назначением относительного изменения стоимости недвижимо­сти за период владения;

– назначением (расчетом) терминального (конечного) коэффици­ента капитализации (R_t).

Реконструированный и откорректированный финансовый отчет может быть теперь использован: для оценки рассматриваемого объекта недвижи-мости, сравнения его с другими объектами недвижимости, вычисления ряда финансовых коэффициентов для оцениваемо­го объекта недвижимости.