1.4. Участники рынка недвижимости

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

– продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью;

– покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган госу­дарственного управления, имеющий право осуществлять эти операции по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государ­ственных органов);

– профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется переч­нем процессов, осуществляемых на рынке с участием государства, и пе­речнем видов деятельности коммерческих структур.

Различают институциональных и неинституциональных профессиональных участников рынка недвижимости.

Институциональные участники рынка недвижимости – субъек­ты, представляющие интересы государства и действующие от его име­ни. К ним относятся организации следующего профиля:

– организации, регулирующие градостроительное развитие, землеуст-ройство и землепользование;

– федеральные и территориальные земельные органы, занима­ющиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зо­нированием территорий, оформлением землеотвода;

– федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроите-льства, занимающиеся утверждением и согласованием градо­строительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;

– органы экспертизы градостроительной и проектной документа­ции, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

– органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

– органы технической, пожарной и иной инспекции, занима­ющиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и со­оружений;

– проектные, строительные и занимающиеся технической эксплу­атацией организации, финансируемые из бюджета;

– органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ней;

– государственные нотариусы.

Неинституциональные участники рынка недвижимости – субъек­ты, работающие на коммерческой основе. К ним относятся:

– брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;

– оценщики недвижимости, оказывающие услуги по независимой оценке стоимости объектов собственникам, инвесторам, продавцам и покупателям;

– финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием опера­ций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

– девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвес­тиционных проектов, проектированием и строительством, продажей объектов полностью или по частям, либо сдачей в аренду (самостоя­тельно или с привлечением ранее перечисленных участников в каче­стве подрядчиков и соинвесторов);

– редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;

– управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объектов;

– проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе;

– юристы, занимающиеся юридическим сопровождением опера­ций на рынке недвижимости;

– страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профес-сиональной ответственности;

– участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся со­зданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью;

– аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимос­ти и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;

– финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;

– маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рек­ламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;

– информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;

– специалисты по информационным технологиям, обслужива­ющие рынок недвижимости;

– специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

– сотрудники и члены национальных и международных профессиональ-ных объединений рынка недвижимости.

Особенность рынка недвижимости состоит в сохранении значи­тельной роли государства даже при сделках с объектами, находящи­мися в частной собственности. Опыт развитых капиталистических стран показывает, что на этом рынке за государством и муниципальны­ми органами остаются такие важные функции, как: проведение или контроль регистрации собственности и сделок, зонирование территорий, архитектурно-строительный контроль, лицензирование деятельности профессиональных субъектов рынка недвижимости.

1.5. Классификация объектов недвижимости

Оценка недвижимости представляет интерес в первую очередь для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоя­тельные товары. В настоящее время в России это: квартиры и комнаты, помещения и здания под офисы или магазины, пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи), свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе), складские и производственные объекты.

Предлагаемая классификация объектов недвижимости имеет целью способствовать дифференцированному подходу к их оценке с учетом наиболее существенных признаков, присущих каждой группе объек­тов, особенностей их товарооборота, структуры и масштабов рынков, в рамках которых происходят процессы купли-продажи. На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания, поэтому для проведения группировки использован метод «дерева признаков». Та­кая группировка – многоуровневая; на каждом уровне она проводится по своему основанию с возможными их различиями на одном уровне, но по разным «ветвям». При этом глубина (количество уровней) клас­сификации больше по тем «ветвям», на которых расположены более представительные объекты (с точки зрения масштабов рынка).

Ниже приведены наименование и набор рекомендуемых значений каждого признака классификации (вторая цифра в числовом индексе классификации указывает на происхождение объекта, третья – на на­значение, четвертая – на масштаб и характеристику объекта).

1. ПРОИСХОЖДЕНИЕ

1.1. Естественные (природные) объекты.

1.2. Искусственные объекты (постройки).

2. НАЗНАЧЕНИЕ

1.1.1. Свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли).

1.1.2. Природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксп­луатации.

1.2. Постройки

1.2.1. Для жилья.

1.2.2. Для офисов.

1.2.3. Для торговли и сферы платных услуг.

1.2.4. Для промышленности.

1.2.5. Прочие.

3. МАСШТАБ

1.1.1.1. Земельные массивы.

1.1.1.2. Отдельные земельные участки.

1.2.1.1. Комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микро­район, гостиница, санаторий, мотель и т.п.).

1.2.1.2. Жилой дом многоквартирный.

1.2.1.3. Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж).

1.2.1.4. Секция (подъезд).

1.2.1.5. Этаж в секции.

1.2.1.6. Квартира.

1.2.1.7. Комната.

1.2.1.8. Летняя дача.

1.2.2.1. Комплекс административных зданий.

1.2.2.2. Здание.

1.2.2.3. Помещения или части зданий (секции, этажи).

4. ГОТОВНОСТЬ К ИСПОЛЬЗОВАНИЮ

1. Готовые объекты.

2. Требующие реконструкции или капитального ремонта.

3. Требующие завершения строительства («незавершенка»).

Деление на подгруппы по признакам группы 4 может быть приме­нено для всех групп (от 1.2.1 до 1.2.5).

Наиболее развитым сектором рынка недвижимости в России в на­стоящее время является рынок квартир. Рынки коммерческой и осо­бенно промышленной недвижимости, а также рынок земли развиты значительно слабее.

Для оценки наиболее значима классификация недвижимости, в ко­торой земля, здания и сооружения делятся на два класса: 1) специализированная не-движимость; 2) неспециализированная недвижимость.

Специализированная недвижимость – это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко продается на открытом рынке, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости обычно обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером, мес­том расположения или сочетанием этих факторов.

Неспециализированная недвижимость – это недвижимость, на ко­торую существует общий спрос и которая обычно покупается, продает­ся или арендуется на открытом рынке с целью использования ее в ка­честве инвестиции или для развития и освоения.

Для различных оценок в зависимости от целей владения недвижи­мость делится на категории:

– недвижимость, занимаемая владельцем, для использования в деятель-ности предприятия;

– инвестиционная недвижимость, используемая владельцем для получе-ния арендного дохода, для сохранения или увеличения стоимо­сти капитала;

– недвижимость, избыточная для потребностей производства (бизнеса);

– недвижимость, которой владеют для целей освоения и развития;

– недвижимость, которой владеют в качестве товарных запасов.

По своему функциональному назначению для ведения конкретного

бизнеса недвижимость делится на типы: жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная.

Для оценок в зависимости от целей использования улучшений объек­ты недвижимости делятся на следующие виды:

– жилые здания и вторичные жилые объекты (квартиры, комнаты);

– административные здания;

– промышленные здания;

– части здания, встроенные помещения (помещения офисов, предприя-тий);

– особняки, коттеджи, дачи, садовые домики;

– сооружения;

– комплексы зданий и сооружений.

Порядок отнесения объекта недвижимости к конкретному классу, типу, виду и категории должен быть согласован с клиентом, если иное не преду-смотрено действующими нормативными актами.

Для земельных участков, как особых объектов оценки, существу­ет своя классификация. Законодательством России уста­новлено деление земельных ресурсов (земельного фонда) на следующие категории в соответствии с целевым назначением и правовым режимом использования и охраны:

– земли населенных пунктов (поселений);

– земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения;

– земли природоохранного, заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

– земли сельскохозяйственного назначения;

– земли лесного фонда;

– земли водного фонда;

– земли запаса.

Земли населенных пунктов – земли, расположенные в пределах административных границ различных поселений, подразделяются с точки зрения их функционального назначения на две группы: сель­ские и городские населенные пункты. При оценке земель населенных пунктов следует учитывать их разделение в соответствии с целевым назначением и градостроительным регламентом по следующим тер­риториальным зонам:

– земли городской или сельской застройки, в том числе жилой и общественной, промышленной и коммунально-складской;

– земли общего пользования, предназначенные для удовлетворе­ния нужд населения (занятые площадями, улицами, дорогами, набе­режными, парками, лесопарками, скверами, водоемами, пляжами и др.);

– земли сельскохозяйственного использования;

– земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

– земли транспорта, связи, инженерных коммуникаций;

– земли водоемов и акваторий;

– земли военных объектов и режимные зоны;

– резервные земли – не вовлеченные в градостроительную деятельность и иные.