5.3. Сбор информации и проверка ее достоверности

В сравнительном подходе огромное значение имеет информация об аналогах. Начиная с описания объекта-аналога, она должна быть наилучшим и подробнейшим образом представлена в отчете. Желатель­но это делать в разрезе позиций, по которым будет осуществляться сравне­ние аналога с объектом оценки и проводиться соответствующая кор­ректировка цены. Целесообразно в отчете привести фотографии объекта-аналога, которые подчеркивали бы особенности его физичес­кого состояния, отражали окружение, а также выявляли отличия или сходства с объектом оценки. В качестве источников информации при создании информацион­ной базы сравнительного подхода можно рассматривать:

1. Архив оценщика (или компании, где он работает). Принципиально важно то, что оценщик формирует информационную базу заблаговремен­но, вне зависимости от того, имеется ли заказ на оценку конкретного типа объек-та недвижимости. Такой превентивный подход к формированию информаци-онной базы – предпосылка практической реализации сравнительного под-хода в российских условиях на рынке недвижимости.

2. Данные региональных риелторских структур, занимающихся сделками купли-продажи недвижимости. Условия работы на россий­ском рынке таковы, что доверительные отношения между оценщика­ми и риелто-рами представляют особое значение для оценщика, желаю­щего иметь досто-верную информацию о реальных сделках. Часто такие отношения складыва-ются при условии обмена информацией между риелтором и оценщиком.

3. Данные, предоставляемые участниками сделок – покупателями и продавцами. Следует иметь в виду, что у покупателя можно выяс­нить все мотивы сделки, однако он сложнее идет на контакт. У продав­ца легче полу-чить информацию ввиду отсутствия его заинтересован­ности в уже продан-ном (отчужденном) объекте.

4. Информационные службы (например, Банк градостроительных данных) или частные информационные агентства.

5. Публичные записи регистрационных служб и других государст-венных организаций (в России – комитеты по управлению государ­ственным имуществом, фонды имущества, бюро технической инвента­ризации, регио-нальные структуры Госкомстата, Роскомзема и др.), Поземельная книга, до-клады правительственных агентств, материалы судебных заседаний и т.п. Отметим, что в нашей стране традиция веде­ния кадастра и Поземельной кни-ги была прервана в годы советской власти, и только в последние годы нача-лась работа по созданию совре­менной системы регистрации недвижимости и земельных участков.

6. Данные страховых компаний, налоговых служб.

7. Периодические издания по недвижимости, а также бюллетени риелторских фирм и публикации в Интернете, в рекламных журна­лах и бук-летах и т.д.

8. Листинги (предложения о продаже), которые могут отражать по-следние изменения на рынке – подъем либо спад. Однако в листин­гах могут даваться завышенные (до 20%) цены предложения, поэтому при их анализе необходимо отслеживать также время экспозиции, от­ражающее чистоту сделки.

В условиях современной России на сбор информации уходит значите-льная часть усилий оценщика, т.к. информация не только конфиденциальна, но и часто закрыта.

При проверке данных о продажах требуют подтверждения:

– дата продажи (так называемые рыночные условия);

– описание объекта недвижимости и проверка его местоположе­ния (си-тус, доступ, связи);

– переданные права и их объем;

– чистота сделки – типичность мотивации покупателя и продав­ца (сделка проведена без излишней спешки, без давления, продуман­ная с обеих сторон, вне родственных связей);

– финансирование – типичное (оно таковое, если в оплате прини­мала участие только одна сторона, без рассрочки и кредита).

Для проверки достоверности информации и правомочности сдел-ки оценщик должен установить: 1) наличие документа о сделке; 2) юридическую правильность документа; 3) отсутствие финансового дав-ления на одну из сторон; 4) величину времени выставления на торгах (время экспозиции); 5) наличие у продавца и покупателя всей инфор-мации об объекте; 6) отсутствие связи между продавцом и покупате-лем; 7) отсутствие специальных уступок с каждой стороны; 8) приме-нялось ли нестандартное финансирование (с закладной); 9) продавалась одна недвижимость или вместе с движимым имуществом; 10) не име-лись ли правительственные программы, обеспечившие дотации или льготное финансирование.

Таким образом, только после проверки по всем пунктам этого спис­ка оценщик может сделать вывод: юридически сделка была корректна; продажа представляет собой открытую рыночную сделку, ти­пичную для изучаемого сегмента рынка.