Определение величин поправок

Параметры сравнения	1-я пара аналогов		2-я пара аналогов		3-я пара аналогов
Тип объекта (субрынок)	Нежилые помещения на 1-м этаже и в подвале ж/д	Нежилые помещения на 1-м этаже ж/д	Нежилые помещения на 1-м этаже и в подвале ж/д	Нежилые помещения на 1-м этаже ж/д	Нежилые помещения на 1-м этаже и в подвале ж/д	Нежилые помещения на 1-м этаже ж/д
Функциональное использование	Офис	Офис	Банк	Банк	Офис	офис
Передаваемые права	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Округ, ближайшее метро	ЦАО, м. Красные Ворота	ЦАО, м. Красные Ворота	ЦАО, м. Смоленская	ЦАО, м. Красные Ворота	ЦАО, м. Таганская	ЦАО, м. Таганская
Дата предложения	Февраль 2012	Февраль 2012	Февраль 2012	Февраль 2012	Февраль 2012	Февраль 2012
Площадь, кв. м	250	216	260	374,50	300	296
Стоимость1 м2 объекта, не включая НДС, руб.	254 237	355 423	391 134	479 078	220 339	269 122
Соотношение общей площади объекта к площади подвального помещения	2,7		3,7
Корректиров-ка, %		28,47%		18,36%		18,13%
Среднее значение корректировки округленно, %	20%

Соотношение общей площади оцениваемого помещения к площади подвала составляет 3, у рассматриваемых аналогов выше приведенной таблицы от 2,7 до 3,7.

Разница в цене парных аналогов в процентном выражении составила величины округленно от 18% до 28%. Принятая к расчету величина корректировки выводилась как среднее арифметическое полученных величин и составила округленно 20%. Таким образом, для аналогов 1 и 2 применялась корректировка 20%.

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого недвижимого имущества, полученная в рамках сравнительного подхода, без учета НДС составит: 31 596 000 (Тридцать один миллион пятьсот девяносто шесть тысяч) рублей.

7.4. Расчет рыночной стоимости в рамках доходного подхода Порядок расчета рыночной стоимости методом прямой капитализации

В рамках доходного подхода стоимость объекта недвижимости была рассчитана с методом прямой капитализации.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации осуществляется по следующей формуле: ,

где: C_кап – текущая стоимость объекта оценки,

I_чод – чистый операционный доход от объекта оценки,

R – коэффициент капитализации.

Таким образом, определение стоимости объекта оценки методом прямой капитализации включает в себя следующие этапы:

• определение размера рыночного уровня ставок арендной платы и условий аренды;

• определение потенциального валового дохода;

• определение действительного валового дохода;

• определение операционных расходов;

• определение чистого операционного дохода;

• определение ставки капитализации;

• расчет рыночной стоимости объекта оценки.