Определение ставки капитализации

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации. Наиболее часто применяются следующие:

• метод сравнения продаж (метод рыночной экстракции);

• кумулятивный метод.

Мы провели анализ возможности применения указанных методов. Анализ рынка недвижимости показал достаточное количество информации для объективной оценки ставки капитализации. Этот факт позволил воспользоваться методом рыночной экстракции.

Согласно исследованию рынка недвижимости Москвы, проведенного компанией RRG по итогам 2011 г. (http://www.r-r-g.ru/files/analytics/rrg_year_summary_2011.rar), ставки капитализации при продаже для качественных объектов в центре с прогнозируемым арендным доходом составляют 9-11%. Нами было принято решение использовать среднее значение ставки 10%.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации осуществляется по следующей формуле:

,

где: C_кап – текущая стоимость недвижимого имущества,

I_чод – чистый операционный доход от недвижимого имущества,

R – ставка капитализации.

Таблица 7.18.

Расчет рыночной стоимости Объекта оценки

Площадь, сдаваемая в аренду, кв.м	348,30
Среднее по рынку, руб./кв. м в год	9 539
Коэффициент сдаваемой площади	1,00
Потенциальный валовой доход, руб./год	3 322 434
Коэффициент возможных потерь, %	2,78%
Действительный валовой доход, руб./год	3 230 070
Операционные расходы	326 385
Денежный поток до уплаты налогов, руб./год	2 903 685
Налог на имущество (2,2%), руб.	16 258
Чистый операционный доход, руб.	2 887 427
Ставка капитализации	10,00%
Рыночная стоимость объекта оценки, определенная методом капитализации, округленно, руб.	28 870 000

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого недвижимого имущества, определенная в рамках доходного подхода, без учета НДС составит: 28 870 000 (Двадцать восемь миллионов восемьсот семьдесят тысяч) рублей.

Краткие выводы:

Используемые при оценке рыночной стоимости Объекта оценки подходы характеризуются следующими особенностями, которые определяют точность результата, полученного каждым из них, и по-разному влияют на формирование рыночной стоимости.

Основным преимуществом доходного подхода является то, что это единственный подход, который учитывает будущие ожидания относительно доходов. Оцениваемый объект недвижимости является объектом инвестиционного имущества, и будет рассматриваться в основном с точки зрения доходов, которые он способен приносить от сдачи в аренду, хотя большая часть помещения и имеет вспомогательный характер. Также необходимо отметить, что ставки аренды реагируют более оперативно на изменение рыночной ситуации, чем цены продаж, что повышает достоверность доходного подхода. Расчеты показали, что использование оцениваемого недвижимого имущества как источника доходов, является эффективным. Нами принято решение присвоить подходу вес 0,3.

Сравнительный подход использует информацию по объектам, сходным с оцениваемым. Его преимущество состоит в способности учитывать через реакцию продавцов и покупателей на спрос и предложение почти все факторы, определяющие цену. Надежность данного метода увеличивается с ростом числа объектов сравнения и степени их соответствия оцениваемому объекту. В данном случае схожесть объектов сравнения по многим параметрам с объектом оценки и определенность корректировок была максимальной и в достаточном количестве. Поэтому результаты сравнительного подхода решено учитывать при согласовании результатов с присвоением веса 0,4.

При расчетах затратным подходом были использованы данные о затратах на строительство в текущем уровне цен, что дает точное представление о стоимости улучшения. Однако в современных условиях экономики при остановке девелоперских проектов, результаты данного подхода в меньшей степени отражают реальную рыночную ситуацию. Данному подходу присвоен вес 0,3.

Расчет рыночной стоимости объекта, как взвешенной по принятым для каждого подхода коэффициентам, выполнен в таблице ниже.

Веса, присвоенные результатам различных подходов, а так же взвешивание стоимостей, полученных тремя подходами, указаны в таблице:

Таблица 7.19.