Коэффициенты, используемые в оценке недвижимости

№ п/ п	Коэффициент	Обозна-чение	Учет дохода
			(on)	(of)
1	Общий коэффициент капитализации		+	+
2	Коэффициент капитализации для здания	Rn	+	+
3	Коэффициент капитализации для земли	R,	+	-
4	Общая ставка дохода (отдачи)	У0	+
5	Коэффициент капитализации собственного капитала	Re	+	+
6	Доход на собственный капитал	Ye	+	-
7	Коэффициент капитализации по закладной	Rm	+	+
8	Доход по закладной (ставка ссудного процента)	Ум	+	-

где В —для зданий (building)-, L — для земли (kind); Е —для собственного капитала (equity), М — для заемного капитала (mortgage).

Структура общего коэффициента капитализации:

Ro = Ron + Rof

где R_qn — компонента, называемая ставкой дохода на капитал, нормой при­были или ставкой дисконта и обозначаемая в дальнейшем У₀;

R_of —коэффициент рекапитализации (или норма возврата капитала), определяемый по фактору фонда возмещения, но, как мы выяс­ним позднее, не обязательно формируемый по ставке дохода на первоначально вложенные инвестиции.

Коэффициент капитализации Ro и ставка дохода Yo всегда различа­ются амортизационной составляющей там, где есть улучшения, создан­ные человеческими руками. На фондовом рынке, где товаром являются ценные бумаги (акции, облигации и т.п.), и при оценке земли (а земля, как известно, не подвержена износу, неистощаема), коэффициент капи­тализации равен ставке дохода на инвестиции, то есть Ro = Yo?,гак как амортизация в этих случаях отсутствует.

Таким образом, многообразие видов дохода и ставок доходности позволяет оценщику моделировать базовые методы доходного подхо­да в зависимости от конкретных обстоятельств, таких как характер имеющейся информации, возможность использования данных по на­логам, тип объекта недвижимости, цель оценки, вид стоимости и т.д. Однако необходимо соблюдать правило адекватности (соответ­ствия) используемых видов дохода и ставок доходности.

Глава 7. Пример оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости

7.1. Описание объекта оценки

Характеристика земельного участка

Характеристики земельного участка представлены в таблице ниже.

Таблица 7.1.

Характеристика земельного участка

Наименование	Значение
Адрес объекта	г. Москва, Марксистская ул., вл. 34, корп. 7
Вид права	Аренда до 06 мая 2045 г.
Правообладатели, основание	Юридические лица по договору аренды
Целевое назначение участка	Для эксплуатации здания в административных целях
Форма участка	Многоугольная
Рельеф	В натуре – пятно застройки здания
Площадь общая, кв.м.	4 334 кв.м.
Благоустройство	Является пятном застройки здания по адресу г. Москва, Марксистская ул., д. 34, корп. 7. Все коммуникации центральные.
Основание	Договор аренды земельного участка
Целевое назначение участка	Для эксплуатации части здания в административных целях
Типичное использование окружающей недвижимости:	Административная и жилая застройка
Транспортная доступность средствами автотранспорта:	Подъездные пути в хорошем состоянии. Район характеризуется развитой транспортной сетью.
Состояние участка:	Территория находится в рабочем состоянии. Оцениваемый участок огорожен. Имеется асфальтовое покрытие и автостоянка.

На рисунке ниже представлен план границ земельного участка.

Рисунок 7.1. План границ земельного участка