Определение потенциального валового дохода.

Расчет величины потенциального валового дохода осуществляется по формуле: I _пвд = L × S +Дд,

где: - потенциальный валовой доход от объекта, руб.;

L - арендная ставка на помещения, руб.;

S - величина арендуемой площади, кв. м. (в рамках данной работы, учитывая аренду здания в целом, расчет производился по общей площади здания).

Дд – дополнительные доходы. Дополнительные доходы у оцениваемого объекта недвижимости отсутствуют

Потенциальный валовой доход равен 348,3*9539 = 3 322 434 руб.

Определение действительного валового дохода.

Действительный валовой доход представляет собой предполагаемый доход с учетом потерь от незанятости площадей и неплатежей арендной платы, всех скидок в арендной плате, а также с учетом прочих доходов от недвижимости.

Потери от незанятости принимаются либо исходя из рыночных прогнозов, либо рассчитываются для конкретного объекта недвижимости по формуле:

Kn =	nf	,
	no

где:

K_n - оборачиваемость арендных площадей, отражающий долю арендных площадей, на которых в течении определенного периода происходит смена арендаторов, %;

n_f - число арендных периодов в течение рассматриваемого срока, которые необходимы для поиска новых арендаторов после ухода старых, мес.;

n_o - общее число арендных периодов в течение рассматриваемого срока, мес.

Арендаторы подобных объектов меняются 1 раз в 3 года. Для поиска новых арендаторов на высвобождаемые площади необходимо порядка 1 месяца. Таким образом, потери от незанятости составляют округленно:

Kn =1/36=2,78%.

Так как типичным условием договоров аренды является практика авансовых расчетов, мы принимаем потери от неплатежей арендной платы 0%.

Таблица 7.17.

Расчет действительного валового дохода

Площадь, сдаваемая в аренду, кв.м	348,30
Среднее по рынку, руб./кв. м в год	9 539
Коэффициент сдаваемой площади	1,00
Потенциальный валовой доход, руб./год	3 322 434
Коэффициент возможных потерь, %	2,78%
Действительный валовой доход, руб./год	3 230 070

Определение чистого операционного дохода

Чистый операционный доход рассчитывается как действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов по эксплуатации оцениваемого объекта (операционных расходов) и резерва на замещение

Операционные расходы (Eо) включают следующие статьи:

• постоянные расходы – расходы, которые не зависят от степени занятости объекта арендаторами. Обычно сюда включают налог на имущество, платежи за землю, расходы на страхование объекта и другие;

• переменные расходы – расходы, которые связаны с интенсивностью загрузки площадей арендаторами и уровнем предоставляемых услуг. Состав переменных расходов зависит от особенностей оцениваемого объекта.

Резерв на замещение – величина средств, необходимых для замены и ремонта элементов с коротким сроком службы. Поскольку это обычно крупные единовременные суммы, для стабилизации расходов следует открыть специальный счет, на который затем ежегодно переводить часть средств на покрытие предстоящих затрат. Причина создания подобного счета состоит в том, что с износом элементов собственник несет скрытые потери в доходе. Если эти потери не учитываются, то чистый операционный доход оказывается завышенным.

В разных источниках и у разных операторов заявленная цена аренды может, как включать операционные (эксплуатационные) расходы, так и не включать их. Как правило, офисные помещения сдаются в аренду по ставке арендной платы, которая не включает в себя все виды эксплуатационных расходов. Исходя из сложившихся условий арендных отношений по помещениям, аналогичным оцениваемым, все виды эксплуатационных расходов не включены в арендную ставку.

При оценке таких объектов, считается целесообразным учесть статьи расходов, которые несет собственник оцениваемых помещений и которые необходимо вычесть из действительного валового дохода. Расходы включают:

• постоянные:

1. налог на имущество;

2. аренда земельного участка/налог на землю;

3. расходы на страхование объекта.

• переменные:

1. затраты на управление объектом (операционные расходы);

• резерв на замещение.

По нашим данным, общие расходы составляют 20947420 руб. в год по зданию в целом. Таким образом, на 1 кв.м приходится 937,08 руб., что для оцениваемы помещений составляет 326385 руб. в год.

Налог на имущество составляет 2,2% от остаточной стоимости, что составляет : 739002,34*0,022= 16258 руб.