Глава 5. Сравнительный подход к оценке недвижимости

5.1. Особенности применения сравнительного подхода

Сравнительный подход является одним из трех подходов к оцен­ке не-движимости и представлен в ней методом прямого сравнитель­ного ана-лиза продаж (Sales Comparison Approach) или короче – мето­дом сопо-ставимых продаж (МСП). Два других подхода – доходный и затратный – в значительной степени используют информацию рынка:

– в доходном подходе, исходя из данных рынка, определяются коэффи-циенты капитализации, ставки дисконтирования;

– в затратном подходе, требующем определения стоимости заме­щения или стоимости восстановления, оценщик основывается на ры­ночных ценах на стройматериалы и рабочую силу, рыночной информа­ции о накладных рас-ходах и уровне предпринимательской прибыли.

Однако, поскольку МСП основан на прямом сравнении оценивае­мого объекта (ОО) с другими, подобными ему объектами, которые были недавно проданы, именно сравнительный подход называют часто ры­ночным подхо-дом, а МСП – методом рыночной информации.

При использовании МСП оценщик рассматривает объекты срав­нения (ОС), которые недавно были проданы в определенном сегменте рынка, затем делает поправки на различия в характеристиках объектов сравнения и объ-екта оценки. В результате определяется цена продажи каждого объекта срав-нения, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и объект оценки. Откорректированная цена позволяет оценщику сделать вывод о том, сколько объект оценки, вероятнее всего, будет стоить на рынке. Вышесказанное можно отобразить формулой:

ЦПОС ± К = РСОО,

где ЦПОС – цена продажи объекта сравнения;

К – совокупная поправка (корректировка) к цене продажи объекта сравнения;

РСОО – рыночная стоимость объекта оценки.

Таким образом, этот подход к оценке рыночной стоимости предпола-гает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов-ана­логов, недавно проданных в определенном сегменте рынка. Однако ме­тод требует тщательного анализа сопоставимых продаж.

Основным условием применения сравнительного подхода при оценке недвижимости является активность рынка недвижимости и до­ступность качественной информации о сделках с аналогичными объек­тами – наличие активного рынка инвестиций для типа собственности, представленного на продажу, с большим количеством недавних и на­дежных сделок. Предпо-чтение ему отдается ввиду получения непосредственных ценовых характе-ристик при оценке: односемейных жилых домов; недвижимости малого част-ного бизнеса; незастроенных участков земли (при развитом рынке земли).

Применение сравнительного подхода нецелесообразно, когда:

– рынок недвижимости в регионе, к которому принадлежит оценивае-мый объект, недостаточно развит;

– информация о ценах сделок и характеристиках объектов-анало­гов недоступна для оценщика;

– объект несет экономические выгоды или обременения, редкие для этого рынка;

– нарушаются условия типичности рыночной сделки (объект недвижи-мости спецназначения либо оцениваемая недвижимость уникаль­на, при лик-видации, продажа родственникам или партнерам и т.п.).

Таким образом, сфера применения сравнительного подхода доста­точно широка. Он может применяться для оценки всех видов недви­жимости при условии, что аналогичные объекты активно обращаются на рынке в период, близкий к дате оценки. Более того, именно этот под­ход дает наиболее объек-тивную оценку, максимально учитывающую рыночную ситуацию. Как правило, сравнительный подход активно ис­пользуется для оценки жилой и коммерческой недвижимости, слож­нее его применять для оценки специали-зированных объектов и недви­жимости, функционирующей в составе имуще-ственного комплекса промышленных предприятий.

Помимо прямого назначения (оценка рыночной стоимости) сравнитель-ный подход может использоваться для оценки арендных ставок, износа улуч-шений или затрат на их создание, коэффициентов запол­няемости и других параметров, которые необходимы для оценки сто­имости недвижимости с использованием других подходов.

Поскольку метод опирается на данные о прошлых сделках, то показа-ния стоимости, основанные на них, могут быть дезориентирующи­ми, если рынок меняется очень быстро. Точность этого подхода зависит от качества собранных данных, однако, даже если МСП не используется, а дает лишь ориентировоч­ные результаты, оценщик должен все равно привести в своем отчете собранные данные по сравнительным продажам.

Этот подход базируется на принципах рыночной группы: соотноше­ния спроса и предложения, вклада, зависимости, изменения, пропор­циональности (сбалансированности), а также принципах замещения и ожидания. При по-купке объекта покупатель (инвестор) руководствуется принципом замеще-ния, который гласит, что стоимость объекта оценки не превышает минима-льной цены объекта-аналога, обладающего ана­логичными характеристиками (ценообразующими факторами).

Рыночная цена объектов недвижимости формируется в процессе взаи-модействия продавцов и покупателей, а также кредиторов, увеличивающих размер инвестиционных ресурсов и влияющих на ры­ночные цены при помо-щи устанавливаемых условий финансирова­ния. Соотношение спроса и пред-ложения определяет динамику рыночных цен на конкретные объекты недви-жимости. Опережение спроса приводит к росту цен, рост предложения со-провождается сни­жением цен.

Соотношение спроса и предложения на территориаль­ном рынке недви-жимости постоянно меняется, несмотря на то, что предложение стремится удовлетворить спрос. Основная причина дис­баланса – демографическая нестабильность, колебание покупатель­ной способности инвесторов, изменение предпочтений и требований к потребительским качествам недвижимости. Оценщик обязан про­анализировать тенденции рыночной конъюнктуры и их влияние на динамику цен конкурирующих объектов недвижимости.

Сравнительный подход при наличии достаточного количества дан­ных позволяет получить хорошие и, что очень важно, легко объясни­мые резуль-таты оценки стоимости. Именно поэтому его стараются ис­пользовать даже тогда, когда данных явно недостаточно, чтобы получить достоверные точеч-ные оценки. При ограниченном количестве данных этот подход позволяет получить диапазон, в котором может находить­ся оцениваемая стоимость. Такая информация также полезна в каче­стве проверочной при использовании других подходов к оценке. Применение сравнительного подхода предпола-гает определенную последовательность действий. Рассмотрим этапы приме-нения МСП.

1. Изучение рынка и выбор объектов недвижимости, которые наи­более сопоставимы с оцениваемым объектом и недавно проданы на соответствую-щем рынке. Следует проверить, в той ли рыночной зоне находится продан-ный объект, что и объект оценки, схожи ли они по возрасту и величине, насколько похожи экономические и финансовые условия на дату продажи и дату оценки.

2. Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каж­дому отобранному объекту. Данные о продажах сравнимых объектов должны быть подтверждены одним из основных участников сделки (покупателем или про-давцом) или уполномоченным агентом. Подозре­ние (в нетипичности сделки) должны вызывать поспешные продажи, сделки между тесно связанными сто-ронами (дети и родители, муж и же­на и т.п.).

3. Выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнитель­ного анализа по каждой единице. Сравнение отобранных сопостави­мых объектов (объектов-аналогов) с объектом оценки производится по ряду параметров, которые называются элементами сравнения.

4. Проведение корректировок (поправок) цен продаж по каждому сопо-ставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом, т.е. по элементам сравнения, учиты­вающим эти раз-личия. При этом поправки вносятся в цены продаж срав­нимых объектов. Должны быть сделаны временные поправки (на дату оценки), поправки на местоположение и имеющиеся различия в харак­теристиках (например, испо-льзование, размер, форма, физические харак­теристики, социальные факторы, экономические характеристики и пр.).

5. Согласование скорректированных цен продаж сопоставимых объек-тов для получения единого показателя (значения) рыночной сто­имости оце-ниваемого объекта.

Рассмотрим подробнее содержание каждого этапа.

5.2. Анализ рынка недвижимости. Определение сопоставимости сделок

Анализ рынка предполагает: определение особенностей национального рынка и степени его развития, определение особенностей регионального рынка, анализ особенностей городского рынка и анализ уровня развития микрорайона.

Если аналитику удалось собрать достаточно много данных о про-дажах, то возникает вопрос о сопоставимости сделок. Собранная ин-формация о сделках должна отвечать критериям, необходимым для проведения рыночной оценки. Это значит, что:

– объект сделки был продан на открытом (доступном) рынке;

– стороны руководствовались мотивацией, типичной для подоб­ного рода сделок;

– стороны были информированы о состоянии рынка;

– условия продажи были типичными для такого рода сделок.

Информация о сделках, которые не отвечают выше перечислен­ным условиям, не может быть использована при применении метода сравнитель-ного анализа продаж. Предварительно объекты сопоставимых сделок должны пройти тест на сравнимость. Это должны быть объекты собствен-ности:

– конкурирующие между собой на одном сегменте рынка;

– продажа которых состоялась сравнительно недавно;

– продажа осуществлялась в форме открытой рыночной сделки.

Если речь идет об участках под застройку, то следует обратить внима-ние на то, не является ли объект, проходящий тест на сравнимость, так назы-ваемым завершающим или последним участком в квартале, приобретение которого позволяет сформировать единый большой блок территории, необ-ходимый для реализации проекта застройки. Цены последних участков (по-следних лотов) не отражают типичные рыноч­ные цены на участки такого же размера. Следует отметить некоторые факторы, влияющие на цену объекта конкретной сделки и вызывающие отличие цены от рыночной стоимости: не-обычное финансирование; вынужденная продажа (случай банкротства) или продажа под сильным нажимом; вынужденная покупка; недостаточная ин-формированность сторон.

Помимо названных факторов оценщик должен с подозрением относи-ться к слишком поспешным продажам или к сделкам между сторонами, ко-торые тесно связаны между собой (между родственниками, между корпора-цией и ее дочерней компанией). Таким образом, при подборе сопоставимых продаж оценщик дол­жен исключить из рассмотрения сделки, заведомо не-подходящие для сравнения, если:

1) одна из сторон – участниц сделки – государство или муници­палитет;

2) сделка произведена по решению суда;

3) объект сопоставления – памятник архитектуры или историчес­кий объект;

4) сделка является актом приватизации;

5) в результате сделки произошла продажа частичных прав (сер­витут, аренда);

6) сделка проведена между тесно связанными сторонами (родствен-никами, партнерами);

7) сделка осуществлена с целью получения особых выгод (напри­мер, выкуплен последний участок);

8) сделка является продажей по завещанию;

9) сделка является вынужденной продажей при банкротстве;

10) сделка представляет собой акт благотворительности.