- •Глава 1. Рынок недвижимости и его составляющие
- •1.1. Понятие недвижимости
- •1.2. Место рынка недвижимости в рыночной экономике и его функции
- •Общие черты и различия рынка недвижимости и рынка капитала
- •1.3. Специфические черты и структура рынка недвижимости
- •1.4. Участники рынка недвижимости
- •Глава 2. Цели и принципы оценки недвижимости
- •2.2. Принципы оценки недвижимости
- •Рыночная стоимость как важнейший представитель стоимостей в обмене
- •Нормативные стоимости в оценке недвижимости
- •Факторы, влияющие на величину стоимости
- •2.5. Процесс оценки недвижимости и его этапы Процесс оценки и возникающие проблемы
- •Глава 3. Анализ наиболее эффективного использования (нэи)
- •3.1. Необходимость и суть анализа нэи
- •3.2. Факторы, определяющие нэи
- •3.3. Критерии нэи
- •Физическая осуществимость
- •Финансовая обоснованность
- •Максимальная продуктивность
- •3.4. Варианты анализа нэи земельного участка
- •3.5. Методы проведения анализа нэи
- •Глава 4. Затратный подход к оценке недвижимости
- •4.1. Общая характеристика затратного подхода
- •4.2. Оценка стоимости восстановления (замещения) улучшений
- •Структура сметной стоимости нового строительства
- •Полные затраты застройщика
- •4.3. Оценка износа в затратном подходе
- •4.4. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
- •Глава 5. Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •5.1. Особенности применения сравнительного подхода
- •5.3. Сбор информации и проверка ее достоверности
- •5.4. Выбор единиц сравнения, элементы сравнения и виды корректировок
- •5.5. Методы проведения корректировок Процесс проведения корректировок
- •Глава 6. Доходный подход к оценке недвижимости
- •6. 1. Общая характеристика доходного подхода
- •Прогнозирование будущих доходов
- •Капитализация будущих доходов в стоимость
- •6.2. Бюджет доходов и расходов. Виды денежных потоков
- •Бюджет доходов и расходов
- •6.3. Ставки капитализации
- •Коэффициенты, используемые в оценке недвижимости
- •Глава 7. Пример оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости
- •Характеристика земельного участка
- •Характеристика земельного участка
- •Характеристика здания
- •Характеристика здания
- •Износ и устаревание
- •Местоположение Объекта оценки
- •Описание локального положения
- •7.2. Расчет рыночной стоимости в рамках затратного подхода
- •Расчет рыночной стоимости прав на земельный участок
- •Расчет восстановительной стоимости улучшений
- •Расчет стоимости земельного участка для каждого из помещений
- •Определение относительной поправки на объем
- •Расчет величины прибыли предпринимателя
- •Параметры оцениваемых помещений
- •Расчет восстановительной стоимости здания
- •Расчет восстановительной стоимости помещений
- •Расчет величины накопленного износа
- •Определение физического износа здания
- •Расчет рыночной стоимости улучшений
- •Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости
- •Определение рыночной стоимости объекта оценки
- •7.3. Расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода Порядок расчета рыночной стоимости методом сравнения продаж
- •Выбор объектов-аналогов
- •Определение корректировок и порядок их внесения
- •Расчет рыночной стоимости оцениваемых помещений методом сравнения продаж
- •Определение величин поправок
- •7.4. Расчет рыночной стоимости в рамках доходного подхода Порядок расчета рыночной стоимости методом прямой капитализации
- •Определение размера рыночного уровня ставок арендной платы и условий аренды
- •Расчет рыночной ставки арендной платы
- •Определение поправки на наличие банковского хранилища
- •Определение потенциального валового дохода.
- •Определение действительного валового дохода.
- •Расчет действительного валового дохода
- •Определение чистого операционного дохода
- •Операционные расходы (Eо) включают следующие статьи:
- •Определение ставки капитализации
- •Расчет рыночной стоимости объекта оценки
- •Расчет рыночной стоимости Объекта оценки
- •Согласование результатов оценки и расчет итоговой рыночной стоимости
- •29 948 000 ( Двадцать девять миллионов девятьсот сорок восемь тысяч ) рублей.
Определение поправки на наличие банковского хранилища
Параметры сравнения |
Аналог №1 |
Аналог №1а |
Аналог №2 |
Аналог №2а |
Аналог №3 |
Аналог №3а |
|
Тип объекта (субрынок) |
Нежилое помещение |
Нежилое помещение |
Нежилое помещение |
Нежилое помещение |
Нежилое помещение |
Нежилое встроенно-пристроенное |
|
Функция |
Банк |
Офис |
Банк |
Офис |
Банк |
Офис |
|
Передаваемые права |
Собственность |
Собственность |
Собственность |
Собствен-ность |
Собствен-ность |
Собствен-ность |
|
Район |
Центр |
Центр |
Центр |
Центр |
Центр |
Центр |
|
Сертифицированные банковские помещения |
Тexничecкaя укpeплeн-нocть и ocнaщeннocть пo тpeбoвaниям ЦБ |
Отсутствуют, помещение имеет черновую отделку |
Помещение Союз АКБ ОАО, оснащено в соответствии с требованиями ЦБ |
Отсутст-вуют |
В помещении размещается банк с хранилищем и кассовым узлом |
Отсутст-вуют |
|
Техническое состояние |
Стандартная офисная отделка |
Черновая отделка |
Стандартная офисная отделка |
Стандартная офисная отделка |
Стандартная офисная отделка |
Стандартная офисная отделка |
|
Дата предложения |
февраль 2012 |
февраль 2012 |
февраль 2012 |
февраль 2012 |
февраль 2012 |
февраль 2012 |
|
Площадь, кв. м |
40 |
45 |
80 |
70 |
614 |
1 122 |
|
Стоимость1 м2 объекта , руб. |
70 000 |
49 000 |
80 000 |
71 400 |
89 577 |
70 000 |
|
Техническое состояние (абсолютная поправка, руб./кв.м) |
0 |
8 500 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
Скорректированная цена предложения, руб./ кв.м |
70 000 |
57 500 |
80 000 |
71 400 |
89 577 |
70 000 |
|
Абсолютная разница в цене, руб./м2 |
12 500 |
8 600 |
19 577 |
||||
Корректировка |
21.74% |
12.04% |
27.97% |
||||
Среднее значение |
21% |
||||||
Данная корректировка применяется для всех помещений с аналогичными отличиями, поскольку данное соотношение не зависит ни от местоположения объектов, ни от даты оценки. Полученные данные подтверждаются информацией, содержащейся в Справочнике оценщика «Общественные здания», где для банковских зданий графа «прочие работы» включает затраты на устройство согласно действующим ГОСТам депозитария, кассовых узлов, системы скрытого видеонаблюдения. Такие дополнительные затраты на банковские укрепления в процентном отношении составляют 10 - 15% от величины единичной расценки – СМР объекта, к которым необходимо также добавить величины прибыли девелопера и прибыли предпринимателя для формирования рыночной стоимости проданного объекта.
Разница в стоимости в процентном выражении составляет 21%. Данная корректировка со знаком минус введена к стоимостям аналогов – банковским помещениям для выравнивания их с объектом оценки по данному критерию.
Таким образом, рыночная ставка арендной платы составит 9539 руб. за 1 кв.м. общей площади в год без НДС.