3.4. Варианты анализа нэи земельного участка

Вариант наиболее эффективного использования улучшенной недвижи-мости может достигаться либо на основе уже существующих стро­ений, либо предполагать сооружение принципиально новых улучше­ний, что требует рассмотрения земельного участка как условно свободного. Теория оценки недвижимости предполагает проведение анализа участка земли исходя из допущения, что на нем нет строений, даже если площадка застроена. Прием определения наиболее эффек­тивного использования оцениваемой застроенной недвижимости как незастроенного земельного участка базируется на допущении, что участок не имеет строений либо может быть освобожден от строений в результате их сноса. В итоге определяется стоимость земли на основе выбора возможных вариантов использования, обеспечивающих доход­ность недвижимости, и подбора параметров объектов недвижимости в соответствии с конкретным назначением. Исходя из этого, оценщики исследуют при анализе наиболее эф­фективного использования недвижимости две ситуации:

1) участок рассматривается как незастроенный, свободный от улуч­шений;

2) участок рассматривается как застроенный.

Для исчисления стоимости участка как незастроенного и годного к ос­воению по схеме наиболее эффективного использования оценщик должен не принимать в расчет любые существующие постройки и определить иде­альный тип сооружений, которые могут быть построены. Затем наиболее подходящим способом оценивается земля как незастроенная. Существуют три основные причины для определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной:

– выделение в стоимости недвижимости отдельно стоимости земельного участка (например, при применении затратного подхода);

– для установления аналогов при оценке незастроенных участков мето-дом сопоставимых продаж (МСП);

– расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания.

Для уже застроенного участка суждение о наиболее эффективном использовании может свестись к одному из следующих выводов:

а) участок должен быть освобожден от имеющейся застройки с вычетом затрат на снос из расчетных доходов от его более выгодного использования;

б) объект должен быть реконструирован (отремонтирован) с целью получения больших доходов;

в) здания (сооружения) должны использоваться по другому назначению;

г) объект должен использоваться по своему нынешнему назначе­нию без какой-либо переделки.

Так как снос построек – это все же крайняя мера, к которой может быть вынужден прибегнуть инвестор, ибо путь этот предполагает, как правило, большие расходы и больший риск (обычно не сносят объек­ты, приносящие доход), оценщику необходимо рассчитать оптималь­ное использование участка с сохранением имеющихся построек. При этом, изучив рыночные тенденции, оценщик может рекомендовать перепланировать, перепрофилировать, надстроить здание или продолжить использовать в прежнем виде.

Оценщик, сравнивая существующий вариант использования расположенных на земельном участке построек с оптимальным вариан­том здания, должен получить ответ на следующие вопросы:

1. Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынеш-нем состоянии?

2. Какой вариант постройки здания выбрать: реконструкцию, расшире-ние, частичный снос?

3. Каким образом и в какие сроки окупятся расходы?

Анализ наиболее эффективного использования застроенного участ­ка проводят по двум причинам:

– установление вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал;

– выявление на рынке объектов недвижимости одинакового на­значения с сопоставимым уровнем эффективности использования, в том числе установление аналогов для проведения оценки застроен­ных объектов недвижимости методом сопоставимых продаж (МСП).

Наиболее оптимальный вариант использования строений обеспе­чит максимальную стоимость инвестиционно привлекательной недви­жимости с учетом ставки доходности, определяемой в соответствии с риском выбранного варианта. Совершенно очевидно, что риски со­хранения существующего способа использования недвижимости и раз­личных вариантов перестройки будут неодинаковы.

В отчете об оценке необходимо разграничить выводы о наиболее эффективном использовании участка как незастроенного от его НЭИ как за-строенного. Отчет должен четко идентифицировать, объяснять и обосновывать цель анализа и заключение по каждому виду выявлен­ного использования.