Расчет восстановительной стоимости помещений

Наименование помещения	Площадь помещений кв.м.	Площадь всего здания, кв.м.	Соотношение площадей	Восстановительная стоимость всего здания, руб.	Полная восстановительная стоимость помещений
Нежилые помещения расположенные по адресу г. Москва, ул. Марксистская, д. 34.	165,4	22 353,9	0,0074	1 754 800 000	12 985 520
Нежилые помещения расположенные по адресу г. Москва, ул. Марксистская, д. 34.	182,9		0,0082		14 354 264

Расчет величины накопленного износа

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов со временем. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность улучшений (зданий и сооружений), а также их функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему использованию, связанных с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

Накопленным износом называется общая потеря имуществом стоимости в процентном (долевом) или стоимостном выражении на дату оценки. Существует три составляющих накопленного износа: физический, функциональный и внешний (экономический).

Определение величины накопленного износа производится по следующей формуле:

,

где: НИ - накопленный износ в процентном выражении;

ФИ – физический износ в процентном выражении;

Функц – моральный износ в процентном выражении;

ВИ – внешний износ в процентном выражении.

Физический износ отражает утрату первоначальных технических и конструктивных свойств объекта в процессе эксплуатации вследствие ухудшения технического состояния.

Физический износ зданий и сооружений определяется с использованием инструкции ВСН 53 - 86(р) в результате визуального осмотра.

Данные по состоянию конструктивных элементов и соответствующие им значения типа технологического состояния и физического износа приведены в таблице ниже.

Таблица 7.10.

Определение физического износа здания

Физичес-кий износ, %	Состояние несменяемых конструкций зданий	Состояние внутренних конструктивных элементов	Индекс состоя-ния	Тип техничес-кого состояния здания	Среднее значение физичес-кого износа
0			1	Новое	0%
0-20	Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов	Полы и потолки ровные, горизонтальные, трещины в покрытиях и отделке отсутствуют	2	Хорошее	10%
21-40	Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках	Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием	3	Удовлетворительное	30%
41-60	Имеется много следов ремонтов, трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками	Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число поврежденных ступеней	4	неудовлетворительное	50%
61-80	Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали	Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость. Массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели межд	5	Ветхое	70%
81-100	Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен	Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена	6	Негодное	90%

В данной таблице произведена оценка состояния внутренних конструктивных элементов и определен их физический износ в соответствии с ВСН 53-86(р). В соответствии с проведенным осмотром оцениваемым помещениям был присвоен тип технического состояния «хорошее», что согласно приведенной выше таблице соответствует среднему значению износа в размере 10%.

Функциональный износ – это уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Нами не выявлено существенных признаков функционального износа у Объектов оценки.

Внешний износ – это уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

Мы не выявили существенных признаков внешнего износа у Объектов оценки.