Глава 4. Затратный подход к оценке недвижимости

4.1. Общая характеристика затратного подхода

Так сложилось исторически, что в период плановой экономики в на­шей стране именно затратный подход был основным способом оценки объектов капиталовложений. Прежде всего, следует ознакомиться с понятием затратного подхо­да, его местом в оценочной деятельности, с областью его применения и ограничениями в использовании.

Затратный подход (The Cost Approach) (ЗП) является одним из трех основных подходов в оценке недвижимости. При применении затрат­ного подхода стоимость объекта недвижимости определяется сумми­рованием рыночной стоимости (свободного) земельного участка и пол­ных затрат застройщика (девелопера) на его благоустройство и строительство на нем улучшений объекта недвижимости на дату оцен­ки. При этом учитывается (добавляется) предпринимательская при­быль инвестора (застройщика) и вычитается накопленный за время эксплуатации совокупный износ улучшений.

В основу затратного подхода положен принцип замещения, соглас­но которому стоимость объекта недвижимости не должна превышать наимень-шей цены, по которой может быть приобретен другой объект недвижимости эквивалентной полезности. Кроме того, в ЗП используются принципы спроса и предложения, ожидания, зависимости от внешней среды, а также принцип изменения (учитывающий, и частности, воздействие инфляции, зонирования, демографических изменений и другие факторы).

В условиях рыночных отношений недвижимость часто приобре­тается для того, чтобы получить доход или какие-либо удобства от владения ею. Поэтому, казалось бы, для целей оценки недвижимости луч­ше подходит доходный подход. Однако даже в странах с развитой рыночной экономикой оценщики часто применяют затратный подход.

В Российской Федерации затратный подход использовался при переоценке основных фондов по состоянию на 1 января 1992–2000 гг. (пря­мой пересчет), но без оценки реального совокупного износа средствами оценки. В современных условиях применение затратного подхода явля­ется по-прежнему определяющим, т.к. часто для применения других подходов требуется обширная рыночная информация. Из-за неразвитос­ти ряда сегментов рынка недвижимости отсутствует или недоступны (вви­ду непрозрачности информационного поля) необходимые сведения. Применение затратного подхода необходимо в следующих случаях:

– для определения стоимости нового строительства;

– для оценки объектов, не завершенных строительством;

– в инвестиционных проектах – для проведения технико-экономического анализа затрат на реконструкцию существующего объекта или строительство нового;

– для определения варианта НЭИ свободного участка земли (в ана­лизе наиболее эффективного использования земельного участка как свободного);

– при оценке земельного участка методами соотнесения, извлече­ния и физического остатка;

– для оценки недвижимости в условиях пассивного рынка (когда нет аналогичных продаж и другие подходы неприменимы);

– для оценки объектов недвижимости уникального назначении, по которым нет аналогичных продаж;

– в оценке объектов специального назначения (интернаты, боль­ницы, поликлиники, здания государственных учреждений и др.);

– при оценке объекта доходным подходом, если требуется опреде­ление стоимости реконструкции или различных видов ремонта здания;

– в оценке капитала при создании новых фирм (при формирова­нии уставного капитала);

– для получения «стартовой» цены на аукционах (рыночная или ликвидационная стоимость недвижимости);

– в оценке для целей налогообложения (по правилам, установлен­ным государственными органами);

– в оценке для целей страхования (единственный подход, в кото­ром стоимость земли рассчитывается отдельно от улучшений);

– в целях получения кредита в банке (залоговая стоимость);

– в оценке последствий стихийных бедствий и иного вида ущербов;

– для проведения согласования результатов оценки, полученных применением наряду с затратным подходом и других подходов, для выведения итогового значения стоимости.

Затратный подход целесообразно применять в совокупности с дру­гими подходами при оценке объектов недвижимости, принадлежащих развивающимся, формирующимся сегментам рынка недвижимости. Од­нако он выручает оценщика в условиях неприменимости сравнительно­го подхода (определение рыночной стоимости объектов, с которыми ред­ко заключаются рыночные сделки, пассивный рынок) и для определения стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода (некоммерческие объекты спецназначения).

Данный подход не рекомендуется применять в случаях, когда нельзя сделать самостоятельную оценку земельного участка или дос­товерно определить все виды износов и устареваний (когда отсутству­ет надежная информация для расчета износа). Он ограничен в исполь­зовании при оценке объектов недвижимости: приносящих доход (не учитывает доходный потенциал); с чрезмерным износом (дает значительную погрешность); имеющих историческую ценность (здания-памятники); при отсутствии в составе объекта недвижимости земельного участка (квартиры, помещения и пр.).

Затратный подход сложно использовать, если для оценки предпринимательской прибыли полностью отсутствуют данные или они нео­днородны. Если оценка объектов недвижимости проводится в целях инвес­тирования, то применимость затратного подхода осложняется тем, что он не учитывает временной лаг (разрыв) в получении законченного перестроенного здания, поскольку в отличие от строительного проек­тирования срок строительства считается пренебрежительно малым. Чтобы его учесть, привлекается также и доходный подход.

Рассматриваемый подход не обеспечит необходимой надежности резуль­тата оценки рыночной стоимости, если промежуточные расчеты не подкрепляются рыночными данными, однако при оценке новых объек­тов затратный подход является весьма надежным.

Затратный подход дает результат стоимости объекта недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить недвижимость, сданную в аренду или на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на конкретные имуще­ственные права, подлежащие оценке, ограничения прав, а также на до­полнительные расходы, возникающие при простое помещений.

Этаны оценки недвижимости затратным подходом. После обследования района, участков и строений, а также сбора необходимой информации и анализа представленной заказчиком документации оцен­щик выполняет последовательность следующих процедур (алгоритм) оценки рыночной стоимости затратным подходом:

1. Оценку рыночной стоимости земельного участка как незастроен­ного с учетом варианта его наиболее эффективного использования (НЭИ).

2. Оценку прямых и косвенных затрат на строительство здания (в общем виде – улучшений) на дату оценки.

3. Оценку величины предпринимательской прибыли, соответству­ющей требованиям рынка.

4. Расчет восстановительной стоимости (стоимости замещения) улучшений как суммы прямых и косвенных затрат и предприниматель­ской прибыли.

5. Оценку общего накопленного износа здания как суммы оценен­ного физического износа, функционального и внешнего устареваний.

6. Расчет рыночной стоимости здания (улучшений) как разницы между восстановительной стоимостью и рассчитанной величиной об­щего накопленного износа.

7. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости как суммы рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимости строе­ний улучшений.

8. Корректировку рыночной стоимости объекта недвижимости:

– на стоимость элементов фикстуры (изначально бывших движи­мым имуществом, но жестко прикрепленных к оцениваемым строени­ям – обору-дования, встроенной мебели, аппаратуры управления и др.);

– стоимость безусловного права собственности относительно оценивае-мого имущественного права, чтобы получить показатель стоимо­сти конкрет-ного имущественного права на недвижимость.

Для определения рыночной стоимости недвижимости затратным подходом важным этапом является оценка затрат на строительство улучшений объекта. Однако следует помнить, что затраты на строи­тельство являются лишь базисом рыночной стоимости и часто бывают больше или меньше ее, поскольку затраты не всегда создают стоимость, а созданная стоимость не всегда адекватна затратам. Применение только затратного подхода приве­дет к неправильной ориентации потенциальных покупателей относи­тельно рыночной стоимости этих объектов. Процесс оценки стоимости недвижимости затратным подходом приведен на схеме 4.1.

Схема 4.1. Оценка недвижимости затратным подходом