- •Глава 1. Рынок недвижимости и его составляющие
- •1.1. Понятие недвижимости
- •1.2. Место рынка недвижимости в рыночной экономике и его функции
- •Общие черты и различия рынка недвижимости и рынка капитала
- •1.3. Специфические черты и структура рынка недвижимости
- •1.4. Участники рынка недвижимости
- •Глава 2. Цели и принципы оценки недвижимости
- •2.2. Принципы оценки недвижимости
- •Рыночная стоимость как важнейший представитель стоимостей в обмене
- •Нормативные стоимости в оценке недвижимости
- •Факторы, влияющие на величину стоимости
- •2.5. Процесс оценки недвижимости и его этапы Процесс оценки и возникающие проблемы
- •Глава 3. Анализ наиболее эффективного использования (нэи)
- •3.1. Необходимость и суть анализа нэи
- •3.2. Факторы, определяющие нэи
- •3.3. Критерии нэи
- •Физическая осуществимость
- •Финансовая обоснованность
- •Максимальная продуктивность
- •3.4. Варианты анализа нэи земельного участка
- •3.5. Методы проведения анализа нэи
- •Глава 4. Затратный подход к оценке недвижимости
- •4.1. Общая характеристика затратного подхода
- •4.2. Оценка стоимости восстановления (замещения) улучшений
- •Структура сметной стоимости нового строительства
- •Полные затраты застройщика
- •4.3. Оценка износа в затратном подходе
- •4.4. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
- •Глава 5. Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •5.1. Особенности применения сравнительного подхода
- •5.3. Сбор информации и проверка ее достоверности
- •5.4. Выбор единиц сравнения, элементы сравнения и виды корректировок
- •5.5. Методы проведения корректировок Процесс проведения корректировок
- •Глава 6. Доходный подход к оценке недвижимости
- •6. 1. Общая характеристика доходного подхода
- •Прогнозирование будущих доходов
- •Капитализация будущих доходов в стоимость
- •6.2. Бюджет доходов и расходов. Виды денежных потоков
- •Бюджет доходов и расходов
- •6.3. Ставки капитализации
- •Коэффициенты, используемые в оценке недвижимости
- •Глава 7. Пример оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости
- •Характеристика земельного участка
- •Характеристика земельного участка
- •Характеристика здания
- •Характеристика здания
- •Износ и устаревание
- •Местоположение Объекта оценки
- •Описание локального положения
- •7.2. Расчет рыночной стоимости в рамках затратного подхода
- •Расчет рыночной стоимости прав на земельный участок
- •Расчет восстановительной стоимости улучшений
- •Расчет стоимости земельного участка для каждого из помещений
- •Определение относительной поправки на объем
- •Расчет величины прибыли предпринимателя
- •Параметры оцениваемых помещений
- •Расчет восстановительной стоимости здания
- •Расчет восстановительной стоимости помещений
- •Расчет величины накопленного износа
- •Определение физического износа здания
- •Расчет рыночной стоимости улучшений
- •Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости
- •Определение рыночной стоимости объекта оценки
- •7.3. Расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода Порядок расчета рыночной стоимости методом сравнения продаж
- •Выбор объектов-аналогов
- •Определение корректировок и порядок их внесения
- •Расчет рыночной стоимости оцениваемых помещений методом сравнения продаж
- •Определение величин поправок
- •7.4. Расчет рыночной стоимости в рамках доходного подхода Порядок расчета рыночной стоимости методом прямой капитализации
- •Определение размера рыночного уровня ставок арендной платы и условий аренды
- •Расчет рыночной ставки арендной платы
- •Определение поправки на наличие банковского хранилища
- •Определение потенциального валового дохода.
- •Определение действительного валового дохода.
- •Расчет действительного валового дохода
- •Определение чистого операционного дохода
- •Операционные расходы (Eо) включают следующие статьи:
- •Определение ставки капитализации
- •Расчет рыночной стоимости объекта оценки
- •Расчет рыночной стоимости Объекта оценки
- •Согласование результатов оценки и расчет итоговой рыночной стоимости
- •29 948 000 ( Двадцать девять миллионов девятьсот сорок восемь тысяч ) рублей.
Расчет рыночной стоимости улучшений
В соответствии с процедурой определения рыночной стоимости затратным подходом, искомая стоимость определяется по следующей формуле: РСз = ВС - НИ;
где: РСз – рыночная стоимость улучшения;
ВС – восстановительная стоимость улучшения на дату проведения оценки;
НИ – накопленный износ.
Результаты расчета рыночной стоимости объекта недвижимости представлены в таблице ниже.
Таблица 7.11.
Расчет рыночной стоимости объектов оценки по затратному подходу
Параметры |
Формула |
Нежилые помещения этаж 1 пом. II ком. 1,2, пом. III ком. 1, пом. IV ком. 1. |
Нежилые помещения этаж 1 пом. I ком. 12а, 21, подвал пом. II ком. 1,2 |
Восстановительная стоимость улучшения на дату проведения оценки, руб.: |
ВС д.о. = V * Ск |
12 985 520 |
14 354 264 |
Физический износ, руб.: |
ФИ |
10% |
10% |
Функциональный износ, руб.: |
Функц |
0% |
0% |
Экономический износ, руб.: |
ВИ |
0% |
0% |
Накопленный износ, руб.: |
НИ=ФИ+Функц+ВИ |
10% |
10% |
Рыночная стоимость улучшения, определенная в рамках затратного подхода округленно, руб.: |
РСу = ВС д.о - НИ |
11 686 968 |
12 918 838 |
Итого |
|
24 605 806 |
|
Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости
В соответствии с процедурой затратного подхода рыночная стоимость единого объекта недвижимости равна сумме рыночных стоимостей прав на земельный участок и улучшение. Расчет величины рыночной стоимости для каждого оцениваемого помещения приведен в таблице ниже.
Таблица 7.12.
Определение рыночной стоимости объекта оценки
Наименование помещения |
Рыночная стоимость улучшений, руб. |
Стоимость земельного участка, руб. |
Стоимость единого объекта недвижимости округленно, руб. |
Итого |
Нежилые помещения расположенные по адресу г. Москва, ул. Марксистская, д. 34, корп. 7 в составе: этаж 1 пом. II ком. 1,2, пом. III ком. 1, пом. IV ком. 1., общей площадью 165,4 кв.м. |
11 686 968 |
2 005 957 |
13 690 000 |
28 830 000 |
Нежилые помещения расположенные по адресу г. Москва, ул. Марксистская, д. 34, корп. 7 в составе: этаж 1 пом. I ком. 12а, 21, подвал пом. II ком. 1,2 , общей площадью 182,9 кв.м., в том числе подвал пом. II ком. 1,2., общей площадью 163,5 кв.м. |
12 918 838 |
2 217 774 |
15 140 000 |
Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого недвижимого имущества, полученная в рамках затратного подхода, без учета НДС составит: 28 830 000 (Двадцать восемь миллионов восемьсот тридцать тысяч) рублей.