2.2. Принципы оценки недвижимости

Оценка – сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориен­тации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах этого рынка. В основе форми­рования теории оценки как прикладной экономической дисциплины лежат принципы оценки.

Совокупность оценочных принципов представляет собой систему аксиом (фундаментальных постулатов, не требующих доказательств) оценки. При этом можно выделить их групповые особенности, взаимо­связи между группами принципов и общую цель.

На основе системы принципов оценки формируются базовые кон­цепции, составляющие идейную платформу подходов и методов оцен­ки. Они также позволяют дать определения фундаментальных поня­тий теории оценки и описать их свойства (например, таких как оценочная стоимость, сопоставимый объект или дата оценки), а так­же выявить взаимосвязи между ними. Таким образом, являясь отра­жением общих законов экономической теории, оценочные принципы представляют собой такое отражение и такую их интерпретацию, которые допускают эффективное решение собственных задач, возника­ющих в оценочной практике. В этом и состоит общая цель оценочных принципов.

Некий набор оценочных принципов лежит в основе оценки того или иного вида стоимости объектов недвижимости, в том числе и зе­мельных участков. Они определяют особенности оценочных процедур и позволяют обосновывать применяемые подходы и методы оценки не­движимости. Однако в реальной жизни существует целый ряд факто­ров, которые могут искажать их действие (например, государственное вмешательство, позиция муниципальных органов управления либо не­совершенство законодательных и нормативных актов). Ввиду этого они отражают лишь основные экономические закономерности, тенденции экономического поведения субъектов рыночных отношений, а не гарантируют определенного их поведения. Вместе с тем по мере развития и укрепления рыночных отношений влияние принципов оценки должно усиливаться. Эти принципы можно сгруппировать по следующим четырем ка­тегориям:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя, – принципы полезности, замещения, ожидания.

2. Принципы, связанные с землей и ее освоением, – принципы ос­таточной продуктивности, вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономического размера, экономическо­го разделения.

3. Принципы, связанные с рыночной средой, – принципы зависи­мости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения.

4. Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ).

I. Принципы, основанные на представлениях пользователя (собственника, инвестора) (Principles based on user perceptions). На основе принципов этой группы формируются базовые концепции и модели поведения субъекта (собственника/пользователя) по отношению к объекту оценки, поскольку в них заложены особенности восприя­тия субъектом основных стоимостных характеристик объекта, что, ес­тественно, носит субъективный характер. Эти базовые принципы и ана­лиз различных моделей поведения субъекта нашли свое дальнейшее развитие в теории полезности. В теории оценки эта группа принци­пов лежит в основе концепции доходности и соответственно доходного подхода, методы которого используются как для расчета рыночной сто­имости, так и для определения ряда стоимостей нерыночного типа (на­пример, инвестиционной стоимости). При этом уровень ожидаемого дохода от объекта закладывается оценщиком в прогноз в соответствии с представлениями инвестора (собственника). Эти представления фор­мируются на основе:

1) либо требований рынка к норме доходности для объектов дан­ного типа (на оценке полезности объекта рынком – при оценке ры­ночной стоимости);

2) либо персональных требований инвестора (собственника) к норме доходности на вложенный капитал (при оценке стоимостей в использовании).

Принцип полезности (Utility). Полезность – есть способность недвижимости удовлетворять потребности конкретного пользователя в определенном месте и в течение определенного периода времени. Недвижи­мость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику: производство промышленной продукции или выращивание урожая, получение арендной платы с тех, кто захочет временно владеть данной собственностью, и т.д. Собственность может быть полезна в том, что она:

– реализует определенную экономическую функцию;

– сдается в аренду и позволяет получать арендную плату;

– вызывает чувство гордости у владельца прав на недвижимость.

Для доходной недвижимости полезность измеряется величиной доходов от ее использования.

Принцип замещения (Substitution) заключается в том, что максималь­ная стоимость имущества ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с аналогичной (равнозначной) по­лезностью. Этот принцип предполагает наличие вариантов выбора для покупателя. Он показывает, что оцениваемому объекту всегда может быть найдена разумная замена либо в виде подобного существующего на рынке объекта, в том числе земельного участка, либо возможного нового строительства аналогичного объекта в приемлемые сроки. Этот универсальный принцип лежит в основе каждого из трех тра­диционных подходов к оценке стоимости – затратного, рыночного и до­ходного.

Принцип ожидания (Anticipation) означает, что стоимость создает­ся ожиданием будущих выгод, которые могут быть получены от владения этой недвижимостью. В соответствии с этим принципом стоимость определяется текущей стоимостью будущих доходов или других про­гнозируемых будущих выгод.

II. Принципы, связанные с землей и ее освоением (улучшения­ми) (Principles associated with land and improvement). Эта группа прин­ципов позволяет оценить производственные (эксплуатационные) ха­рактеристики объекта и факторы производства и их влияние на процесс формирования стоимости, причем не только по отдельности, но и че­рез характер их взаимных отношений. Здесь объект рассматривается как часть производственной сферы и на него действуют основные за­коны микроэкономики. Принципы этой группы позволяют оценщику наиболее полно отразить в расчетах свойства самого объекта оценки и той среды, в которой он функционирует.

Эти принципы ориентиро­ваны на полный анализ свойств недвижимого имущества и условий, в которых оно эксплуатируется, и без них невозможно применение зат­ратного подхода. При этом в основе затратного подхода лежит принцип замещения (первая группа), а расчет рыночной стоимости объектов не­движимости в рамках затратного подхода невозможен без использова­ния третьей группы принципов.

Принцип остаточной продуктивности (Surplus productivity). Стои-мость земельного участка определяется его продуктивностью (уров­нем отдачи на вложенный капитал). В основе продуктивности лежит доход, создаваемый каждым из факторов производства. Для каждого фактора производства имеет место своя форма компенсации (оплаты его привлечения): для земельного участка – рента, для труда – зара­ботная плата, для капитала – проценты, для предпринимательских уси­лий – прибыль. Поскольку земля физически недвижима, факторы тру­да, капитала и предпринимательской деятельности должны быть привлечены к ней. А это означает, что сначала должна быть произведе­на компенсация за использование этих факторов и только после этого возможна оплата ренты. В этом смысле и употребляется традицион­ный в западной экономике термин «остаточная стоимость» земли, т.е. земля стоит что-либо только тогда, когда есть остаток после оплаты других факторов производства.

Принцип остаточной продуктивности – это принцип, согласно которому чистый доход приписывается земле лишь после того, как оп­лачено привлечение остальных факторов производства. Например, застройщик на основании мониторинга недвижимо­сти устанавливает, что рыночная стоимость коттеджа будет равна 2,5 млн. руб. Подрядчик оценивает работы по строительству в 2 млн. руб. Установив, что предпринимательский доход застройщика должен быть не ниже 0,3 млн. руб., подрядчик определяет максимальную цену, кото­рую он может затратить за земельный участок, – 0,2 млн. руб.

Принцип вклада (предельной продуктивности) (Contribution). Сто­имость объекта недвижимости зависит от наличия или отсутствия какого-либо элемента улучшений земельного участка. Таким образом, каждый из элементов улучшений земельного участка вносит вклад в стоимость объекта недвижимости и соответственно самого земельно­го участка. Это дополнение к стоимости объекта (например, пристрой­ка дополнительных удобств – камина, бассейна, теннисного корта и др.) обеспечивается привнесением нового фактора, затраты на который могут быть больше или меньше величины вклада. Вклад – это сумма, на которую изменяется стоимость объекта недвижимости, вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного элемента улуч­шений земельного участка. Данный принцип показывает, насколько дополнительное вложение средств в улучшения объекта недвижимости (земельного участка) уве­личивает его стоимость.

Принцип изменяющейся (возрастающей и уменьшающейся) продук-тивности (Increasing and decreasing returns). Реализуемые пользовате­лем на земельном участке улучшения обладают свойством изменя­ющейся продук-тивности (отдачи). Это означает, что при прочих равных условиях, по мере добавления улучшений к земельному участку сто­имость объекта увеличивается растущими темпами вплоть до некото­рой определенной точки, начиная с которой стоимость хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами.

Согласно этому принципу, последующие улучшения экономичес­ки целесообразны до тех пор, пока прирост стоимости объекта не срав­няется с затратами на добавляемые улучшения. Этот принцип отвеча­ет па вопрос собственников: насколько интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю?

Принцип сбалансированности (пропорциональности) (Ва1апсе). Если к земле приложено недостаточно факторов производства, то она недозастроена. Если слишком много – перегружена застройкой. В обоих слу­чаях земля используется неэффективно и в соответствии с принципом остаточной продуктивности теряется стоимость земли. Все факторы про­изводства должны находиться в надлежащем соответствии, в гармонии друг с другом, чтобы общий доход от земли был максимальным. Принцип гласит: для любого вида землепользования стоимость недвижимости максимальна при оптимальной (сбалансированной) комбинации улучшений земельного участка.

Принцип экономического размера (Economic size). Стоимость недвижимости увеличивается при оптимальном размере земельного участка и наоборот. Приемлемый масштаб застройки земли определяется конкурентными условиями рынка и требованиями пользователей. Этот принцип определяет количество земли, пропорционально необходимое для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в определенном месте.

Принцип экономического размера – это тот же принцип сбалансиро-ванности, но взятый в ином масштабе и иной плоскости. Иллюс­трацией может служить приростная стоимость объединенного участ­ка земли. Предположим, что земельный участок на перекрестке дорог пла­нируется передать под автозаправочную станцию. Если участок мал, то возникнут проблемы со стоянкой машин, их обслуживанием и скла­дированием горюче-смазочных материалов. Если участок велик, то часть земли не будет использоваться и не принесет дополнительного дохода. В первом случае собственник заправочной станции должен при­обрести дополнительный земельный участок, во втором – отказаться от излишков земли.

Принцип экономического разделения прав (Economic division). Систе­мы имущественного права в ряде стран позволяют разделять и прода­вать по отдельности имущественные права по отношению к земле. Сто­имость недвижимости увеличивается при оптимальном разделении (или соединении) имущественных прав на объект недвижимости и наоборот. Данный принцип гласит, что имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости.

III. Принципы, связанные с рыночной средой (Principles associated with the market environment). Эти принципы связаны с рыночной инфра­структурой и являются интерпретацией для прикладной теории оцен­ки тех общих экономических закономерностей, которые характерны для рыночной среды. Они лежат в основе применения концепции рынка и со­ответственно сравнительного (рыночного) подхода в оценке. Без учета воздействия принципов этой группы невозможно корректное опреде­ление рыночной стоимости объекта недвижимости и любой из оценоч­ных стоимостей рыночного типа.

Принцип зависимости (от внешнего воздействия) (Dependency). Местоположение является одним из наиболее важных факторов, вли­яющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зави­сит от физического соотношения земли и принятого в округе типа землепользования, а также близости к определенной экономической среде. Вместе эти характеристики составляют ситус (situs), или эко­номическое местоположение землепользования. Если происходят из­менения в характере землепользования в округе либо меняется эко­номическая среда, то это обычно влияет на стоимость недвижимости. Например: возведение неподалеку торгового центра, создание искусственного озера, строительство школы или предприятия по перера­ботке отходов. Степень влияния связана с масштабами нового земле­пользования и связями между оцениваемым объектом и новым. В этом выражается принцип зависимости: стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию внешней среды и сама в свою очередь влияет на варианты использования и стоимость других земле-пользований в при­легающей местности.

Принцип соответствия (Conformity). Проект, не соответствующий рыночным стандартам, скорее всего, окажется несостоятельным в финансовом отношении. Этот принцип определяет, в какой степени архитектур­ный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемые застройщиком в конкретном объекте недвижимости, отвечают потребностям и ожи­даниям рынка. С принципом соответствия связаны принципы регрессии (пониже­ния) и прогрессии (повышения). Регрессия, скорее всего, произойдет тогда, когда примененный вариант использования земли отличается излишествами, чрезмерными для данного рынка. Например, постройка дома себестоимостью в 175 тыс. долл. в кварта­ле, где другие дома стоят от 70 тыс. до 80 тыс. долл., станет убыточной – за него на рынке не дадут цены, способной окупить даже затраты. И на­оборот, если в торговой зоне идет реконструкция нескольких магазинов, вероятна прогрессия: рост стоимости всех магазинов в этой зоне.

Принцип спроса и предложения (Supply and demand). Недвижимость обладает стоимостью, если она обладает полезностью для пользовате­ля или группы пользователей. При этом она должна быть относитель­но дефицитна. Предложение – это количество объектов недвижимос­ти, доступных на рынке по определенной цене. Спрос принято характеризовать количеством объектов, которые потенциальные поку­патели готовы или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся в это время рыночной цене. При избытке пред­ложения или падении спроса уровни цен и арендной платы будут сни­жаться. Если спрос возрастает или снижается предложение, то в усло­виях равновесной рыночной экономики и стабильных рыночных отношений стоимость объекта недвижимости повышается. Когда пред­ложение и спрос сбалансированы, рыночная цена имеет тенденцию от­ражать себестоимость. Превышение рыночных цен над себестоимос­тью стимулирует новое строительство, и, наоборот, если рыночные цены ниже, строительство замедлится или вовсе остановится до тех пор, пока оживившийся спрос не вызовет роста рыночных цен.

Предложение – это количество товаров, имеющихся в наличии по данной цене; спрос – это количество товаров, желаемых по данной цене. Предложение и спрос только во взаимодействии определяют сто­имость и цены на рынке. Спрос в целом более эластичен в отличие от предложения и сильнее реагирует на цены – это характерная черта рынка недвижимости.

Принцип конкуренции (Competition). Если обладатели свободных капиталов почувствуют избыточные или монопольные прибыли на рынке недвижимости, они постараются проникнуть на этот рынок. Из­быточные или монопольные прибыли – это величины, превышающие те, которые разумно необходимы для компенсации предприниматель­ской деятельности. Более высокие, чем обычно, прибыли стимулиру­ют обострение конкуренции.

Принцип конкуренции отражает регулирующее действие рыноч­ных механизмов: когда прибыль на рынке превышает уровень, необхо­димый для оплаты факторов производства, на этом рынке обостряется конкуренция, что в свою очередь приводит к снижению среднего уров­ня доходов. Сверхприбыль на определенном этапе развития рынка мо­жет играть стимулирующую роль по привлечению капиталов в этот сектор рынка и созданию на нем конкурентных условий. Однако в со­четании с монополизмом она ведет к разрушительной конкуренции и подрывает рынок, искажая реальную стоимость рыночных объектов.

Если оценщик сталкивается с потоком дохода, который выше ры­ночной нормы, он должен проявить осмотрительность: например, рас­сматривать сверх-прибыль как отдельный поток дохода (наряду с пото­ком дохода, соответствующим нормальному уровню прибыли), или же весь поток сверхдохода определить как более рискованный, чем нор­мальный, и капитализировать его по более высокой ставке.

Принцип изменения (Change). Стоимость недвижимости не посто­янна во времени. Объекты недвижимости изнашиваются. Новые пред­приятия открываются, старые – закрываются. Характер использова­ния земли меняется под влиянием частных лиц и общественных институтов. Колеблются объем денежной массы и процентные ставки. Экономические условия открывают новые возможности. На стоимость товаров влияют международные события. Новые технологии и новые социальные стандарты порождают новые требования к недвижимости. Демографические перемены диктуют потребности в различных типах жилья. Меняются вкусы и настроения людей. Эти и другие факторы могут менять полезность недвижимости в определенном месте. Также следует учитывать, в каком состоянии и стадии развития находится город, район, отрасль: в стадии развития, зрелости, упадка или возрож­дения. Стоимость объекта в стадии развития определенного района будет выше, чем тот же объект недвижи-мости и в том же районе, но в стадии упадка.

Принцип изменения предполагает учет при оценке объектов недвижи-мости возможных изменений природных и социально-экономи­ческих условий, в которых находится объект. Таким образом, изменение – это непременный атрибут стоимости объектов недвижимости во времени. Поэтому любая оценка недвижи­мости обязательно датируется конкретным числом.

IV. Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ) (Highest and The Best Use) является основополагающим в теории оцен­ки недвижимости. Этот принцип синтезирует принципы всех трех ка­тегорий и объединяет все принципы оценки стоимости. Он является принципом, определяющим выбор факторов и характеристик объекта, влияющих на его рыночную стоимость.

Принцип НЭИ позволяет определить такое использование предприятия, которое обеспечивает наивысшую стоимость объекту соб­ственности на дату оценки. Однако это не полная его формулировка. Об этом забывают те, кто утверждает, что принцип НЭИ вообще не нужен, поскольку иначе вместо детских садов и школ везде будут строиться казино и заводы алкогольной продукции. В действительности этот прин­цип утверждает, что наиболее эффективное использование – это использование, выбранное из ряда альтернативных вариантов, которое одновременно: 1) технически (физически) осуществимо; 2) юридичес­ки допустимо; 3) финансово обоснованно и 4) приводит оцениваемое имущество к его наивысшей стоимости (что относится и к земельному участку, на котором находятся улучшения). Эти четыре условия пред­ставляют собой критерии, через которые последовательно, как сквозь сито, должны быть пропущены (проверены) все альтернативные вари­анты, претендующие на «номинацию» – НЭИ.

Таким образом, наиболее эффективное использование определяет­ся как такое использование земельного участка, которое выбрано из достаточного числа альтернативных вариантов, рационально оправдан­ных и правомочных, физически возможно, юридически не противопо­казано, в финансовом отношении осуществимо и которое обеспечит наивысшую текущую стоимость объекту или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки. Обобщение приведенных принципов приведено на схеме 2.1.

Схема 2.1. Принципы оценки недвижимости

Как уже отмечено, выделяются четыре критерия, которые последовательно применяются в отношении каждого анализируемого варианта исполь­зования:

1) физическая осуществимость – возможность застройки свобод­ного земельного участка или реконструкция существующих улучше­ний участка с использованием современных технологий строительства в приемлемые сроки и с приемлемым качеством;

2) юридическая правомочность (разрешенность) – соответствие юридическим нормам, включая градостроительные ограничения, суще­ствующие нормы зонирования (разрешенные виды использования), требования по охране окружающей среды, памятников истории, архи­тектуры, благоустройству прилегающей территории и т.д.;

3) экономическая оправданность, обеспечивающая положительную конечную отдачу от проекта, соизмеримую с отдачами по альтернатив­ным инвестициям;

4) стоимостная оптимальность результата, ведущая к наивысшей стоимости участка земли или всего объекта недвижимости в целом.

Стоимость земли как условно свободной может равняться или даже быть выше стоимости всего объекта недвижимости, в составе которого она находится. Наиболее эффективное использование земельного участка позволяет оценить, насколько велик вклад улучшений в общую стоимость объекта недвижимости. Вклад улучшений оценивается вы­читанием стоимости земли из общей стоимости объекта недвижимо­сти. Другими словами, улучшения составляют разницу между стоимо­стью земли и общей рыночной стоимостью объекта недвижимости с учетом всех улучшений.

Факторы, определяющие НЭИ участка земли, следующие:

– местоположение и его потенциал (особенно доминирующее в ок­руге землепользование и доступность участка);

– рыночный спрос с анализом существующих и потенциальных конку-рентов, емкость рынка;

– юридические права по обустройству участка;

– ресурсное качество участка (прежде всего состояние почв, фи­зические ограничения на освоение);

– технологическая и финансовая осуществимость проекта.

В выработке стратегии НЭИ участка применяется метод рыночной цели, т.е. вычисления наиболее вероятных клиентов (статусная, профессиональная, демографическая группа). Затем выделяется и просчи­тывается окупаемость ряда дополнительных удобств, повышающих конкурентоспособность объекта в сравнении с уже имеющимися, его конкурентный дифференциал.

Предполагается, что в соответствии с принципом НЭИ как исполь­зуемые, так и неиспользуемые земельные участки должны были бы эксплуатироваться наиболее эффективным образом. Стоимость земель­ного участка всегда должна рассматриваться с позиций наиболее эффективного его использования вне зависимости от того, застроен он или свободен от каких-либо построек.

Этот принцип обязательно должен использоваться при определении рыночной стоимости объекта недвижимости. Использование принципа НЭИ позволяет оценить максимально воз­можную величину земельной ренты определенного земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какое здание или соору­жение на нем находится в момент оценки. Расчетная максимальная вели­чина земельной ренты, определенная на основе принципа НЭИ, должна использоваться и при определении земельных платежей, прежде всего арендной платы и стоимости права аренды земельных участков. Такой подход призван стимулировать землепользователя к рацио­нальному и наиболее эффективному использованию земли.

Итак, рассмотрен набор принципов, необходимый для оценки недвижимости. Однако ясно, что они должны использоваться при оцен­ке любых объектов оценки, не только недвижимости, но их состав при этом может несколько изменяться, что связано с наличием особенно­стей, характерных для различных типов имущества.

Свой отпечаток на характер воздействия принципов и их состав, который максимален при оценке рыночной стоимости, накладывают и специфика объекта оценки, и использование различных видов оце­ночных стоимостей. Так, при оценке движимого имущества (в частно­сти, машин и оборудования), не связанного непосредственно с землей, может не быть востребованной та часть принципов второй группы, от­носящаяся к земельному участку, например принцип остаточной про­дуктивности земли, тогда как принципы третьей группы, связанные с анализом воздействия внешней рыночной среды, могут не привлекаться к рассмотрению при оценке нематериальных активов (НМА), неотчуждаемых от предприятия.

Использование всех групп принципов позволяет всесторонне исследовать свойства объекта оценки. Он изучается оценщиком и как фактор производства и актив (в рамках затратной концепции с привлечением группы принципов, связанных с эксплуатацией объекта оценки), и как товар (в рамках концепции рынка и с использованием рыночной группы принципов). Оценщик анализирует его возможнос­ти и как объекта инвестирования (при изучении потенциала его доход­ности в рамках концепции дохода). Это взвешенная, идеальная (уни­версальная) позиция в работе оценщика.

2.3. Основные виды стоимости, используемые в оценке недвижимости

Точность и корректность оценки недвижимости существенно за­висит от установленных цели и функции оценки, поэтому в начале про­цесса оценки перед оценщиком стоит проблема выбора для расчетов того вида стоимости, который адекватен (соответствует) назначению (функ­ции) оценки. Вид стоимости в свою очередь обусловливает выбор ме­тодов оценки объекта недвижимости.

Таким образом, цель и функция оценки неразрывно связаны. Ког­да оценщиком определен интерес заказчика, его цель (функция оцен­ки), он уже может и должен определить вид стоимости, который по­служит базой оценки, а значит, он может затем сформулировать цель оценки и для себя, что поможет ему решить поставленную заказчиком задачу при проведении оценочного исследования. Так осуществляется воздействие функции оценки на ее цель.

Следует напомнить, что любой вид стоимости, рассчитываемый оценщиком, является не историческим фактом (который всегда отно­сится к определенному моменту времени и месту), а стоимостью конк­ретного объекта собственности на конкретный момент в соответствии с выбранной целью.

В ФСО-2 «Цель оценки и виды стоимости» представлены только четыре вида оценочных стоимостей к обязательному использованию: рыночная, ликвидационная, инвестиционная и кадастровая. Однако как это видно из табл. 2.1, решение большинства проблем в оценке недвижимос­ти достигается использованием именно этих видов стоимости, чего, конечно, не скажешь об оценке других типов имущества.

Можно выделить два типа оценочных стоимостей, что соответ­ствует общепринятым представлениям: 1) стоимости в обмене как выражение меновой стоимости; 2) стоимости в использовании как выражение разных вариантов стоимостей в потреблении.

Стоимости в обмене (Value in exchange) основываются на поддающихся рассмотрению экономических факторах и преобладают на сво­бодном, открытом и конкурентном рынке при уравновешивании спро­са и предложения. Характеризуют способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носят объективный ха­рактер и лежат в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог и т.д. К этому типу относятся следующие виды стоимостей: рыночная, ликвидационная, утилизационная и рассчитываемые на основе рыноч­ной стоимости – залоговая, страховая, а также стоимость аренды.

Таблица 2.1

Взаимосвязь между функцией оценки и видами стоимости,

используемыми в оценке недвижимости

Функция оценки	Вид стоимости
Продажа или покупка	Рыночная
Налогообложение при дарении или	Рыночная (или по налоговому ­
наследовании, имущественная оценка	законодательству)
Налогообложение недвижимого имущества	Кадастровая (на базе рыночной)
Отчуждение частной собственности государством (кроме национализации)	Рыночная (принцип «справедливой компенсации»)
Финансирование инвестиционных проек­тов в недвижимости, определение целесо­образности инвестиций	Инвестиционная
Определение суммы покрытия ущерба по страховому договору	Страховая (на базе рыночной)
Кредитование (под недвижимость)	Залоговая (на базе рыночной или ликвидационной)
Принятие обоснованных финансовых решений для повышения эффективности использования активов	Рыночная, потребительная
Продажа избыточных активов (при про­ведении реструктуризации предприятий)	Рыночная (нормативные документы по реструктуризации предприятий)
Распродажа (частичная или полная) акти­вов при ликвидации предприятия (плано­вой или ускоренной)	Ликвидационная (см. также Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»)
Определение стоимости недвижимости как вклада в уставный капитан	Рыночная (при оценке стоимости вклада свыше 200 МРОТ)
Оценка активов предприятия «как действующего» (за исключением избыточных)	Потребительная

Стоимости в пользовании (Value in use) обусловлены полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования для особого пользователя или группы пользователей и носят субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и другими рыночными операциями.

Оценка стоимости в пользовании объекта недвижимости произ­водится исходя из существующего профиля его использования, свойств и возможностей пользователя и тех финансово-экономических пара­метров, которые наблюдались в начальный период функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Видами стоимостей в пользовании являются: инвестиционная, балансо-вая, до недавнего времени стоимость для целей налогообложения (в РФ), по-требительная (при оценке активов предприятия как действующего) и др.