3.2. Факторы, определяющие нэи

1. Потенциал местоположения. В связи с уникальностью и неиз-менностью топографического положения участка земли местоположе­ние – основной фактор, определяющий его стоимость. В США оцен­щики говорят: существует три главных фактора, влияющие на стоимость объекта недвижимости, – это местоположение, местоположение и ме­стоположение. Выявить то использование участка, которое наиболее выгодно, – для оценщика ответственная задача. В определении местоположения участка следует рассматривать: как он соотносится с преобладающим в определенном районе типом землепользования, а также его доступность.

Потенциал местоположения одного и того же участка в зависимо­сти от варианта землепользования может быть как высоким, так и дос­таточно низким.

2. Ресурсное качество участка. Исследование этого вопроса позволяет определить потенциал физических качеств территории, т.е. тех возможностей, которые могут быть реализованы при застройке участ­ка. Ресурсное качество участка может позволить оценщику рекомен­довать построить на нем десятиэтажный пятизвездочный отель, склад­ской комплекс или предприятие по переработке мусора. Для принятия решения оценщик должен выяснить все ограничения на различные ва­рианты застройки, связанные, как с топографией и составом почв (под­верженность затоплению, уровень грунтовых вод и т.д.), так и с зони­рованием и местными ограничениями. Ресурсное качество участка, его ресурсный потенциал зависит и от прилегающих землепользований, перспектив региона и микрорайона. Зависит это, конечно, и от ситуа­ции в стране – ситуация и перспективы ее развития могут побудить оценщика в качестве оптимального использования участка порекомен­довать построить бункер, выдерживающий прямое попадание атомной бомбы, а не стеклянно-алюминиевый пятизвездочный отель.

3. Рыночный спрос. Для выработки концепции наиболее эффектив-ного использования важнейшим является анализ рыночного поведе­ния. Рынок, соединяя спрос и предложение, создает рыночную сто­имость. Когда задачей оценки выступает определение рыночной стоимости, анализ НЭИ позволяет выявить наиболее выгодное и наи­более конкурентоспособное использование оцениваемого объекта. Кроме рассмотрения очевидных общих вопросов спроса – пред­ложения на рынке определяется целевой рынок, те пользователи, кото­рые могут купить или арендовать эту недвижимость.

Рассматривается инфраструктура самого земельного участка и при-легающих к нему районов (степень развития дорожной сети, ин­тенсивность транспортных и пешеходных потоков, наличие железно­дорожных и подъезд-ных путей, удаленность от торговых центров) для изучения экономического местоположения участка – его ситуса. В это понятие входит также анализ демографической ситуации в районе, в ко­тором расположен земельный участок (возрастной состав населения, его платежеспособность), возможные конкуренты и конкурирующие объекты и т.п. В ходе анализа выявляются и оцениваются их удобства и другие характеристики. Конкурирующие объекты увеличивают пред­ложение и способны отвлечь на себя часть спроса. Кроме того, важно выявить строящиеся и проектируемые конкурирующие объекты, кото­рые будут соперничать с оцениваемым объектом в будущем.

После определения целевого рынка анализ ситуса позволяет выя­вить дополнительные удобства, которые способны обеспечить конкурент­ный дифференциал между оцениваемым объектом и теми, что предлага­ются на рынке недвижимости. Конкурентный дифференциал – это то дополнительное качество, которое дает объекту сравнительное преиму­щество. В качестве конкурентного дифференциала жилого объекта могут выступать сауна, кладовки, мастерские, спортзал, гараж в цокольном этаже, солярий на крыше, камины в квартирах, лод­жии, живописный вид из окон, охраняемая автостоянка и т.д. Таким образом, на основе анализа рынка определяются:

а) целевой рынок (потенциальные пользователи);

б) имеющиеся конкурирующие объекты;

в) строящиеся и проектируемые конкурирующие объекты;

г)конкурентный дифференциал.

4. Технологическая и финансовая обоснованность. Технологическая обоснованность застройки земельного участка заключается в ответе на вопрос, возможно ли осуществить планируемый вариант строительства в заданные сроки при соответствующем графике фи­нансирования и проекте организации строительно-монтажных работ (CMP). Ограничительными условиями проекта являются численность необходимых квалифицированных рабочих кадров и управляющих, обеспеченность стройматериалами и оборудованием, а также норма­тивы техники безопасности при ведении СМР, противопожарной бе­зопасности, санэпиднадзора и т.д.

Таким образом, должен быть решен вопрос достаточности и дос­тупности финансовых, временных, трудовых и прочих привлекаемых ресурсов. Недостаточная квалификация строительных рабочих, отсут­ствие или неоправданно завышенная цена необходимых отделочных материалов, невозможность организации требуемого потока платежей (кредитной линии) и т.д., – все это может стать причиной технологи­ческой несостоятельности проекта конкретной застройки.

При рассмотрении предполагаемого проекта инвестирования по рассматриваемому варианту использования финансовая обоснован­ность – один из основных факторов реализации принципа НЭИ зе­мельного участка. На этой стадии решаются задачи финансирова­ния проекта недвижимости, определяются денежные потоки и ставки дисконта, удовлетворяющие требованиям инвестора. Осо­бое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, затратам на эксплуатацию оборудования, платежам по об­служиванию долга, выручке от продажи объекта и рефинансирова­нию денежных средств. Таким образом, при принятии решения о НЭИ объекта необходи­мо проанализировать следующие основные факторы (рис. 3.1):

1) потенциал местоположения;

2) ресурсное качество участка;

3) рыночный спрос;

4) технологическая и финансовая обоснованность.

Первые два фактора ориентированы на землю, а два последних – на улучшения.

Факторы, анализируемые при принятии решения о НЭИ

Потенциал местоположения

Ресурсное качество участка

Рыночный спрос

Технологическая обоснованность

Соотношения с преоблада­ющими с районе землеполь­зованиями Доступность

Физические характеристики территории, форма, раз­меры, топо­графия Качество грунтов Оснащенность и разитие инфраструк­туры Местные ограничения Зонирование

Потенциаль­ные пользо­ватели (целевой рынок) Конкуриру­ющие объекты Будущие (строящиеся) объекты Конкурентный дифференциал

Достаточность ресурсов Наличие противо­показаний Квалифици­рованность кадров

Рисунок 3.1. Факторы, анализируемые при принятии решения о НЭИ