Износ и устаревание

Нами был проведен расчет накопленного износа в соответствии с ведомственными строительными нормами, применяемыми для оценки физического износа жилых зданий - ВСН 53-86(р).

В результате осмотра объекта оценки мы определили тип технического состояния здания как «хорошее», что соответствует среднему значению физического износа в 10%.

Местоположение Объекта оценки

Оцениваемые помещения располагаются в здании по адресу: г. Москва, ул. Марксистская, д. 34, корп. 7. Здание расположено в шаговой доступности от станций метро Марксистская (759 м.), Крестьянская застава (384 м.) (по данным (http://maps.yandex.ru/).

Рисунок 7.2. Местоположение Объекта оценки

Таблица 7.3.

Описание локального положения

Факторы, характеризующие местоположение объекта	Характеристика факторов
Общая характеристика местоположения
1. Местоположение	Объект оценки расположен в Центральном административном округе города Москвы, район «Таганский», на границе территории, ранее принадлежащей Первому московскому часовому заводу, в квартале, ограниченном улицами: Марксистской, Воронцовская, Гвоздева и внутриквартальным проездом по южной границе квартала. Здание фасадной частью располагается на первой линии домов улицы Марксистской
2. Полнота застройки	Менее 50%.
3. объекты Окружения застройки	Объектами окружения являются здания нежилого и жилого назначения, в которых размещаются банковские учреждения, торговые предприятия (автосалоны, торговые центры, магазины), предприятия сферы услуг, рестораны, общественные учреждения и организации (Международная высшая школа бизнеса МИРБИС), жилые квартиры. В глубине квартала имеются здания Первого московского часового завода производственного назначения.
Описание непосредственного окружения
1. тип застройки окружения	Район расположения объекта оценки характеризуется преимущественно многоэтажной застройкой. Наряду с зданиями постройки 19-ого века имеются здания современной постройки. Состояние объектов застройки – удовлетворительное и хорошее.
Транспортная доступность
1. Характеристика доступности	Местоположение объекта характеризуется хорошей транспортной доступностью: объект располагается на Марксистской улице, невдалеке от Таганской площади (Садового кольца), имеет хороший выход по Волгоградскому проспекту на Третье транспортное кольцо и далее на Московскую кольцевую автомобильную дорогу. Основные ближайшие улицы и магистрали: Волгоградский проспект, Воронцовская ул., Таганская ул., Абельмановская ул., ул. Большие Каменщики, Садовое кольцо. Ближайшие станции метрополитена: Таганская, Марксистская, Пролетарская, Крестьянская застава находятся в пешей доступности (7-10 минут пешком).
2. Виды транспорта	Доступ к объекту оценки осуществляется на общественном транспорте (троллейбус, автобус) и индивидуальном транспорте по Марксистской улице. Остановки общественного транспорта находятся рядом со зданием. В 7 – 10-ти минутах пешком от объекта оценки находятся станция метро Таганская, Марксистская, Пролетарская, Крестьянская застава. Вокзалы города находятся в 0,5 часа, аэропорты – в 1 – 1,5 часах езды при отсутствии значительной загруженности магистралей.
Состояние окружающей среды
1. Запыленность и загазованность воздуха	В пределах нормы, основным источником загрязнения является автотранспорт, предприятий с вредными выбросами в ближайшем окружении нет.
2. Интенсивность движения транспорта	Высокая.
3. Благоустройство территории: ОЗЕЛЕНЕНИЕ ПОДЪЕЗДНЫЕ ПУТИ АВТОСТОЯНКИ	Озеленение соответствует норме. Подъезд соответствует норме, асфальтовое покрытие хорошее; Парковка вдоль проезжей части улицы, во дворе – весьма ограничена, по договору аренды может быть предоставлена – на территории часового завода.
Основные выводы
1. Помещения объекта оценки по конструктивному решению и инженерному обеспечению соответствует своему назначению.
2. Объект оценки расположен в Центральном административном округе столицы, район «Таганский».
3. Объект оценки имеет хорошую транспортную доступность с точки зрения общественного и индивидуального транспорта.
4. Инженерное обеспечение соответствует СНиПам. Район не имеет значительных отклонений показателей экологической обстановки от среднегородской.
5. Местоположение привлекательно для размещения офисных и торговых объектов.

На основании выше изложенного, можно сделать вывод о том, что объект оценки обладает высокой степенью привлекательности для потенциальных покупателей.

Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ)

Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной:

• быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;

• быть законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действие правовых ограничений, существующих либо потенциальных;

• быть финансово состоятельным, т.е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

• быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.

АНЭИ незастроенного земельного участка признается его использование, приводящее к максимальной остаточной стоимости.

Использование земельного участка как свободного

Для определения наилучшего и наиболее эффективного способа использования земельного участка как условно свободного необходимо провести анализ объекта в соответствии с четырьмя вышеперечисленными критериями.

Но учитывая, что земельный участок объекта оценки представляет собой долю в общем земельном участке, не выделенную в натуре, а объект оценки - встроенные помещения в здании, рассматривать различные варианты использования земельного участка как условно свободного не представляется логичным.

Использование земельного участка с улучшениями

Для определения наилучшего и наиболее эффективного способа использования земельных участков с улучшениями необходимо провести анализ объекта в соответствии с четырьмя вышеперечисленными критериями.

Допустимость с точки зрения законодательства. Объект оценки представляет собой помещения в административном здании с соответствующей назначению инфраструктурой. Законодательных ограничений для различных вариантов его использования нет.

Физическая возможность. Архитектурно-строительные характеристики улучшений предполагают использование объекта под административные цели. Перепрофилирование объекта под иной вариант использования, отличный от указанного, повлечёт за собой дополнительные затраты, выгода от которых, без подробного анализа, под которым оценщики понимают детально проработанный и обоснованный проект альтернативного использования объекта оценки, не является очевидной. На этом основании сделан вывод о соответствии текущего использования объекта оценки данному критерию, как наименее затратному и, следовательно, наиболее финансово осуществимому.

Финансовая целесообразность - рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать владельцу недвижимости приемлемый доход, превышающий расходы на содержание недвижимости. Выгодное расположение объекта оценки в городском районе, имеющем соответствующую инфраструктуру, с учетом характеристики окружения объекта – офисные, торговые здания, - все эти факторы в совокупности дают основание считать, что офисная и торговая недвижимость будет приносить доходы, превышающие расходы.

Максимальная продуктивность - выбор того из выявленных экономически оправданных видов использования, который будет приносить максимальный чистый доход или приводить к максимальной текущей стоимости объекта.

Вывод: Проведенный анализ НЭИ участка как условно свободного и как занятого улучшениями позволяет утверждать, что наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является застройка земельного участка зданием офисного назначения, что соответствует текущей эксплуатации земельного участка и улучшений, расположенных на нем.