Глава 6. Доходный подход к оценке недвижимости

6. 1. Общая характеристика доходного подхода

Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполага­ет, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использова­ния объ-екта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повыше-ния такого использования. При этом учитывается, что критерии эффектив-ности для доходных объектов должны основывать­ся на параметрах доход-ности объекта.

Инвесторы вкладывают свой капитал в объекты недвижимости для то-го, чтобы они обеспечивали ожидаемый ими уровень дохода. Поэтому, при-нимая решение о покупке доходного объекта недвижимости, инвес­тор дол-жен основываться на результатах оценки по доходному подходу.

Доходный подход (Income Approach) – один из трех известных под-ходов к оценке недвижимости – представляет собой совокупность мето­дов оценки, основанных на капитализации ожидаемых доходов от объекта оцен-ки, всех будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплу­атация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.

Капитализация дохода – процесс приведения (пересчета) ожида­емого потока будущих доходов к единой величине, равной их суммар­ной текущей (сегодняшней) стоимости, которая учитывает: величину будущего дохода; время, когда должен быть получен доход; продолжительность периода полу-чения дохода.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижи-мости, т.е. такой недвижимости, единственной целью которой является полу-чение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недви-жимости:

– принцип ожидания (на величину стоимости недвижимости в настоя-щий момент влияет ожидание будущих доходов);

– принцип замещения (максимальная стоимость объекта недви­жимости ограничена сверху минимальной ценой, по которой может быть приобретен другой идентичный объект эквивалентной полезнос­ти, характеризующийся той же степенью риска получения будущих доходов в данной рыночной зоне).

При этом следует учесть, что доходность капитала в других сферах влияет на требования доходности в сфере недвижимости.

Определение стоимости недвижимости доходным подходом происхо-дит в два этапа: прогнозирование будущих доходов; капитализация буду-щих доходов в текущую стоимость.

Прогнозирование будущих доходов

Принципы прогнозирования финансовых потоков при оценке рыноч­ной стоимости недвижимости:

I. При оценке недвижимости финансовые потоки обычно опреде­ляются за годовой отрезок времени (при анализе периода реконструк­ции или строи-тельства возможно рассмотрение и ежеквартальных финансовых потоков).

II. Доход от объекта недвижимости – это доход от сдачи объекта в аренду, т.е. доход арендодателя (как если бы объект недвижимости был сдан в аренду).

III. Это доход от объекта, целиком сданного в аренду.

IV. Это стабильный доход, т.е. доход за типичный год.

V. Этот доход должен соответствовать типичным условиям рынка в данном районе.

На рисунке 6.1 отражены ожидаемые денежные потоки на различ-ных этапах инвестиционного цикла объекта. Прогнозный период А, начи-нающийся с момента оценки, обычно составляет 3–5 лет. В конце прогноз-ного периода, когда рост дохода стабилизируется, происходит перепродажа (реверсия), причем будущую стоимость перепродажи позволяют установить предположения о постпрогнозном периоде В, для которого характерен ста-билизированный (т.е. постоянный, постоянно убывающий или постоянно рас-тущий) доход.

Рис. 6.1. Общая схема жизнедеятельности объекта недвижимости

Существует пять основных источников информации для анализа фи-нансовых потоков: 1) договор аренды; 2) финансовые отчеты собственника объекта недвижимости; 3) рыночная информация; 4) аналитические материа-лы; 5) архив оценщика. Рассмотрим источники информации подробнее.

Аренда может быть: краткосрочной, со сроком не более трех лет; дол-госрочной, со сроком более трех лет, возможно, с правом последующего выкупа объекта недвижимости (по опциону). В договоре аренды выясняется тип арендной платы. Это может быть:

– договор с постоянной арендной платой, когда фиксирована и аренд-ная плата, и даты выплаты (такая форма характерна для стабильного разви-вающегося рынка);

– по переменным арендным ставкам (используется при нестабильном рынке для уменьшения срока аренды арендодателем);

– с индексированной арендной платой, когда производится корректи-ровка удорожания стоимости жизни, например, привязкой рубля к долла-ровому эквиваленту;

– с переоцениваемой арендной платой (ее переоценка происходит вмес-те с переоценкой объекта недвижимости один раз в год);

– с процентной арендной платой, когда определяется ее постоян­ный минимальный уровень плюс процент от дохода, приносимого объек­том не-движимости (например, для объектов розничной торговли).

Из договора об аренде следует выяснить, является ли эта аренда на основе: валовой ренты, когда все расходы несет владелец недвижимости; чистой ренты, когда все расходы (или часть их) несет арендатор. При нали-чии абсолютно чистой аренды операционные расходы равны нулю для собст-венника объекта недвижимости (арендодателя).

Оценщики делают различия между контрактной рентой и рыноч­ной рентой при анализе дохода. Контрактная рента (Contract rent) – размер арендной платы, оп­ределяемой договором об аренде, согласованный между собственником и каждым арендатором. Экономическая рента (Economic rent) (рыночная) – величина арендной платы, которую можно ожидать от не-движимости на рынке в настоящее время. Это преобладающая на сегменте рынка ставка аренд­ной платы для схожего имущества.

Рыночная рента используется для оценки права собственности на не-движимость. При оценке стоимости арендных прав на недвижимость оцен-щик принимает во внимание контрактную ренту для существу­ющих аренд-ных отношений и рыночную ренту для вновь устанавливае­мых арендных отношений. При долгосрочной аренде рекомендуется учитывать контракт-ную, а не рыночную (экономическую) ренту.

Финансовые отчеты собственника объекта недвижимости: упро-щенный баланс; отчет о движении денежных средств, реконструируемый оцен­щиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов (в России не предусмотрен законодательством); другая информация, предостав-ляемая собственником.

Когда приносящий доход объект недвижимости покупается с це­лью ин-вестирования средств, его новый владелец ожидает выгоды, ко­торые долж-ны быть получены в будущем и которые классифицируют­ся следующим об-разом:

1 – поток денежных средств;

2 – экономия подоходного налога;

3 – повышение стоимости объекта недвижимости (во времени на рынке недвижимости и за счет так называемых вкладов);

4 – снижение ипотечного долга (а следовательно, повышение стои-мости объекта недвижимости на рынке).

Именно на эти четыре типа финансовых выгод ориентируются собст-венники. Общепринятые же принципы бухгалтерского учета признают чет­ко определенные понятия: чистого дохода; дохода от прироста капитала при перепродаже (реверсии).

Однако характер дохода, получаемый от объекта недвижимости, не обязательно соответствует бухгалтерскому определению чистого дохо­да и повышению стоимости актива, получаемому при перепродаже объек­та недвижимости. Поэтому аналитики рынка недвижимости должны реконст-руировать финансовые отчеты таким образом, чтобы в них была приведена рыночная стоимость наиболее важных статей баланса.

Покажем на примере гипотетического объекта недвижимости, как ин-формация, содержащаяся в бухгалтерских отчетах, используется собствен-никами недвижимости, оценщиками и аналитиками в своих це­лях, почему и как адаптируются эти финансовые отчеты.

Баланс – это форма финансового отчета, отражающая финансовое положение компании на определенный момент времени (дату). Упрощенная структура баланса:

Активы – сумма средств, находящихся в распоряжении предпри­ятия (собственника) на дату составления баланса, включает: основные средства (в том числе недвижимость); оборотные средства (материалы, произведенные и складирован­ные товары, закупленное сырье и т.д.).

Пассивы – источники основных и оборотных средств (обязатель­ства и собственный капитал, собственные и заемные средства).

Стоимость АКТИВОВ всегда равна стоимости ПАССИВОВ.

Отчет о движении денежных средств, реконструируемый оценщи­ком для задач экономического анализа, излагаются виды денежных потоков, испо-льзуемых в оценке недвижимости.

Рыночная информация:

– рыночные данные по сделкам купли-продажи по другим сопостави-мым или конкурирующим объектам (для определения коэффици­ента капита-лизации исходя из рыночной ситуации);

– рыночные ставки арендной платы;

– рыночные коэффициенты загрузки и типичные для данного рын­ка коэффициенты затрат и т.п.

Аналитические материалы:

– государственные титульные регистры, плановые документы;

– доклады правительственных агентств, университетов, торговых ассо-циаций, общенациональных и местных организаций, оказывающих информа-ционные услуги, информационные бюллетени риелторских фирм, листинги продаж в специализированной прессе, специализиро­ванные сайты Интер-нета.

Архив оценщика:

– сведения, получаемые в результате наблюдений оценщика и его бе-сед, проведенных со специалистами сферы недвижимости;

– информационно-аналитическая база, сформированная из опыта его предыдущей работы в области оценки недвижимости.